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在房地产交易领域，因合同效力问题引发的纠纷屡见不鲜，不仅严重损害当事人合法权益，更扰乱市场正常秩序。本文将结合具体司法案例，从法律专业视角深入剖析此类案件的争议焦点、裁判逻辑及风险防范要点，以期为市场主体提供有效法律指引。
一、案情梳理
（一）交易合意达成与款项支付
2017 年，刚成立的甲公司对外发布房产购置信息，推出以认购金额占比确定房产权益的交易模式，并承诺于 2018 年春节前完成房屋交付 。基于对该公司的信任，当事人林华与甲公司达成口头购房意向，约定购买甲公司拟购置的 35 号楼部分房产。
2017 年 6 月 27 日，林华通过两家银行向甲公司分笔转账共计 112 万元，作为房屋认购款项 。甲公司随即向林华出具《收据》，明确载明交款人、收款事项、金额及日期等关键信息，并加盖公司财务专用章，该《收据》成为本次交易的重要书面凭证。
（二）诉讼请求与争议焦点
至约定交房期限届满，甲公司既未履行房屋交付义务，亦未退还认购款项 。经多次协商未果，林华向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：
判令甲公司返还 112 万元房产认购款；
要求甲公司支付自 2017 年 6 月 27 日起至实际清偿之日止，按同期银行存款利率计算的资金占用费；
判令甲公司承担本案全部诉讼费用 。
诉讼过程中，林华陈述双方未订立书面购房合同，仅存在口头约定，甲公司曾承诺购得房产后进行分割，向其交付一套建筑面积 140 平方米的房屋，但最终未兑现承诺 。而甲公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自动放弃答辩及质证权利。
（三）法院查明事实
经法院审理查明：
款项支付事实：林华提供的银行账户交易明细及甲公司出具的《收据》，形成完整证据链，足以证实其已实际支付 112 万元认购款；
房屋性质与用途：甲公司自乙公司购得的涉案房屋，其所在土地性质为工业用地，备案购买用途为试验项目，且无证据表明该土地及房屋性质经有权机关审批变更；
违规交易行为：甲公司违反备案用途及经营目的，擅自将涉案房屋分割后向林华出售，此行为明显违反土地管理及房地产交易相关法律法规 。
二、案件分析
（一）合同关系的认定
依据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，虽当事人未订立书面房屋买卖合同或预约合同，但甲公司出具的《收据》符合《民法典》关于合同书面形式的规定，能够清晰呈现交易双方主体、标的及主要权利义务内容 。且双方就未来订立房屋买卖合同达成合意，因此法院依法认定双方之间成立房屋买卖合同关系。
（二）合同效力的判定
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同存在损害社会公共利益或违反法律、行政法规强制性规定情形的，应认定为无效 。本案中，涉案房屋所在土地为工业用地，其用途经备案确定为特定产业项目，与区域产业发展规划紧密相关。甲公司未经法定程序审批，擅自改变土地及房屋用途，将工业用房分割出售给个人用于居住，该行为不仅违反土地用途管制制度，更损害社会公共利益，故法院判定双方之间的房屋买卖合同无效。
（三）责任承担的依据
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿 。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任 。
在本案中，合同无效后，甲公司作为收款方，负有返还 112 万元认购款的法定义务 。而林华在购房过程中，未尽到合理审查义务，未核实房屋性质及售房行为合法性，对合同无效亦存在过错。因此，法院综合考量双方过错程度，对林华主张的资金占用费未予支持。
三、裁判结果
经审理，法院作出如下判决：
甲公司于判决生效之日起七日内，向林华退还房产认购款 1,120,000 元；
驳回林华要求支付资金占用费的诉讼请求 。
四、案件启示
（一）房地产交易风险防范要点
严格审查房屋属性：交易前，当事人应通过不动产登记机构、规划部门等官方渠道，详细核查房屋土地性质、规划用途、建设审批手续等信息，避免购买土地用途与实际使用目的不符的房产；
规范合同订立程序：所有交易内容务必以书面合同形式明确约定，包括房屋基本信息、价款支付、交付期限、违约责任等核心条款，确保交易过程有法可依、有据可查；
警惕非常规交易模式：对于 “低价认购”“按比例分配房产权益” 等不符合常规市场交易模式的售房行为，应保持高度警惕，切勿因短期利益诱惑而忽视潜在法律风险。
（二）法律维权实务指引
强化证据留存意识：交易过程中，应妥善保管银行转账凭证、收款收据、沟通记录等各类证据，确保在发生纠纷时能够充分举证，维护自身合法权益；
及时启动法律程序：发现交易相对方存在违约或违法行为时，应尽快咨询专业律师，在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，避免因时效届满导致权利无法实现；
关注政策法规动态：密切关注房地产领域法律法规及政策变化，特别是土地用途管制、房屋交易管理等相关规定，确保交易行为合法合规。
（三）专业法律建议
房地产交易涉及法律关系复杂、资金数额巨大，无论是购房还是售房，建议当事人在交易前委托专业律师对合同条款进行审核，对交易合法性进行全面法律评估 。若不幸遭遇纠纷，应第一时间寻求专业法律帮助，通过法律途径妥善解决争议，最大限度降低经济损失。
如有任何房地产交易法律问题，欢迎随时咨询专业律师团队，获取定制化法律解决方案，为您的房产交易保驾护航。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
