北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
朱某诉称：朱某、杜某双方于2003年6月16日签订《房产转让协议书》，约定杜某将502号房以172224元的价格转让给朱某，并约定杜某有义务积极协助朱某在条件允许的情况下完成房产过户手续。合同签订后，朱某已按合同约定付清房款，杜某向朱某交付了房屋钥匙及《房屋证》，朱某遂居住该房屋至今。朱某多次要求杜某依约同朱某去办理房屋产权过户变更登记手续，但杜某拒绝。朱某认为，上述《房产转让协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。杜某拒不协助朱某办理房屋产权过户变更登记手续损害了朱某的合法权益，故此诉至贵院，请求法院依法判令：1、杜某继续履行与朱某签订的《房产转让协议书》，协助朱某办理房屋产权过户变更登记手续;2、本案的全部诉讼费用由杜某承担。
2、被告辩称并反诉
杜某辩称：不同意朱某的诉讼请求，双方签订的房产转让协议并没有实际履行，请求法院驳回朱某的诉讼请求。
杜某反诉称：杜某与朱某于2003年6月16日签订《房产转让协议书》，约定杜某将502号房以172224元的价格转让给朱某。合同签订后，朱某并未向杜某支付房款，但一直使用涉案房屋。2014年4月4日，朱某向贵院提起诉讼，声称已付清房款。鉴于朱某已明确否认未付房款的事实，已然不打算继续履行合同的付款义务，故请求法院判令：1、解除双方于2003年6月16日签订的《房产转让协议书》;2、朱某腾退房屋;3、朱某承担本案全部诉讼费用。
二、法院查明
杜某与刘某于1992年11月27日结婚。2002年7月24日，北京天鸿集团公司与杜某签订《商品房买卖合同》，约定杜某购买502号房屋，房款总金额为172822元。2002年9月6日，杜某与中国银行北京市分行签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定贷款金额为12万元，贷款期限自2002年9月6日至2022年9月6日。杜某与刘某在该合同上签字。
2003年6月16日，朱某(甲方)与杜某(乙方)签订《房产转让协议书》，约定502号的房产是属于乙方的财产;总价：壹拾柒万贰仟贰佰贰拾肆元整;已付房屋购买相关款项包括首付款、分期付款、保险费、契税、公共维修基金等共计70621.3元，甲方向乙方支付房屋款项分为两部分，已付款部分由甲方自本协议签署之日起5个工作日内，一次性付清乙方，银行按揭部分在乙方正式将国家规定的房产手续过户给甲方之前，由甲方按照乙方原购买手续的银行按揭还款方式直接偿还银行贷款;乙方的义务是积极的协助甲方在条件允许的情况下完成房产过户手续。
2003年6月24日，某公司(甲方)与朱某(乙方)签订《公司资助员工购房补充协议-还款协议书》，约定“作为员工奖励，某公司资助员工朱某购房，甲方先期垫付70621.3元，其中三万元整作为奖金，甲方一次性资助乙方。其余部分40621.3元，经双方协商乙方分期还给甲方”。杜某为某公司的股东及法定代表人。
2003年8月8日，房屋取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为杜某，登记的房屋坐落为北京市502，房屋性质为经济适用住房。
自2003年6月起至2004年2月，朱某分期向某公司支付房款共计40621.3元。2004年1月17日，中国银行北京市昌平支行向天鸿卓越公司出具证明，证明杜某申请贷款的本息于2004年1月17日全部还清。
案件审理过程中，法院根据杜某的申请依法向中国银行股份有限公司北京昌平分行调取贷款相关记录，其中交易流水显示贷款共分七次偿还，最后一笔贷款于2004年1月17日偿还，偿还数额为111419.58元。
庭审中，朱某称最后一笔贷款由其偿还，并出示了2004年1月17日中国农业银行的取款凭条，证明其取款10万元;并提交同日户名为杜某的存款回单，显示存入金额111500元，以及杜某的取款凭条，支取金额为111419.58元。杜某称最后一笔贷款由其偿还，但没有证据证明。
就某公司与朱某签订的协议，杜某称协议中所称的房屋为本案房屋，该房屋归杜某所有，杜某支付了首付款及相关税费，至于以某公司的名义与朱某签订协议以及协议中称某公司先期垫付70621.3元的原因，杜某称是某公司的事情。杜某另出示一份行政处理决定，称因朱某的渎职行为严重违反了公司的相关规章制度，并给公司造成极大损失，故对朱某给予工资降低一级处理，同时取消公司对朱某进行资助购房的福利待遇。杜某称上述处理决定已送达朱某。朱某称根本不知道此事。朱某与杜某均认可朱某、杜某存在亲戚关系和杜某、朱某各偿还三次银行贷款以及房屋自2003年交付后由朱某居住使用至今的事实。刘某称其于2003年12月至2014年1月期间得知房屋签署出售协议的情况，当时刘某不同意，也未予以追认，并称其与朱某的妻子为表姐妹关系。
三、法院判决
1、一审判决
1)杜某继续履行杜某与朱某签订的《房产转让协议书》，杜某协助朱某办理502号房屋的权属转移登记手续;
2)驳回杜某的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案中，朱某与杜某签订的房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：第一、朱某是否依据合同约定支付了杜某先期垫付的款项;第二、还清银行贷款的111419.58元是由谁出资支付的。
关于第一个争议焦点，杜某购买了房屋并支付了首付款等款项共计70621.3元，但在某公司与朱某签订的协议书中称是某公司先期垫付了70621.3元，双方商定朱某分期偿还某公司40621.3元，之后朱某分期偿还了40621.3元。根据杜某为某公司的法定代表人及股东的事实以及上述协议书中的约定，法院认为朱某向某公司还款的行为即为朱某履行向杜某支付杜某已先期付款部分的义务。
关于第二个争议焦点，朱某出示了2004年1月17日的存取款凭条，证明了其取款10万元及杜某账户存入款项111500元的事实。杜某主张该笔款项由其出资，但未提供任何证据予以证明。根据民事诉讼优势证据理论，应认定贷款111419.58元是由朱某出资支付。杜某主张某公司作出取消朱某资助购房的福利待遇的处理决定并送达朱某，朱某对此不认可。该处理决定为某公司单方的意思表示，且杜某未出示证据证明该处理决定已送达朱某，故杜某的主张法院不予采信。因朱某已向杜某全额支付了购房款，且房屋现已具备上市交易条件，故杜某应配合朱某办理房屋的产权转移登记手续。杜某要求解除双方签订的房产转让协议书并要求朱某腾退房屋的反诉请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
