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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：李建明，自然人，主张确认口头购房协议无效并要求返还款项及赔偿损失。被告：王芳，自然人，涉案房屋登记权利人，辩称双方系借贷关系。王丽，王芳之母，参与房屋购买事宜，共同作为被告应诉。第三人：张敏，李建明岳母，参与购房款项支付及沟通协调。
（二）案件事实
2015 年，王芳通过家庭申请取得北京市顺义区限价商品房购买资格（一号房屋），其母王丽代为办理选房手续。因王芳称无力购买，经张敏（李建明岳母）居间协调，李建明与王丽、王芳达成口头协议：李建明以王芳名义购买一号房屋，支付 2 万元资格转让费及全部购房款，房屋符合过户条件后王芳协助办理过户。
李建明于 2015 年至 2016 年期间，通过亲属账户向开发商甲公司支付购房款 578,946 元及契税、维修基金等费用 19,187.46 元，并对房屋装修后由家人居住使用。2018 年，一号房屋登记在王芳名下。2023 年，李建明要求王芳协助过户遭拒，遂诉至法院。
王芳、王丽抗辩称：双方不存在房屋买卖合意，实际为借贷关系，购房款系李建明岳母张敏出借给王芳购房，约定王芳回国前李建明一家可居住房屋，否认收取转让费。
（三）查明事实
购房资格与合同主体：一号房屋为限价商品房，购买需特定资质，登记权利人为王芳，购房合同由王丽代签。
款项支付：李建明通过张敏、父母账户支付全部购房款及相关费用，王芳、王丽未实际出资。
沟通记录：微信聊天记录显示王芳明知李建明一家实际占有房屋，并曾协商过户事宜；王芳主张借贷关系但未提交借条、还款约定等证据。
房屋现状：李建明家人自 2016 年入住至今，房屋现市值约 130-140 万元。
二、争议焦点
口头购房协议是否成立：李建明主张双方存在借名买房合意，王芳、王丽主张系借贷关系，如何认定法律关系性质？
合同效力如何认定：借名购买限价商品房的行为是否违反政策法规，是否导致合同无效？
款项返还与损失赔偿：若合同无效，王芳、王丽是否应返还购房款及相关费用？李建明主张的装修损失、房屋增值差价损失能否支持？
三、案件分析
（一）法律关系性质认定
根据《民法典》第一百四十三条，合同成立需具备当事人合意。本案中：
李建明提供购房款支付记录、房屋实际占有使用证据，以及微信聊天中王芳对房屋由其购买的知情表述，形成完整证据链，符合借名买房交易习惯。
王芳、王丽主张借贷关系，但未提供借贷合意、还款期限等关键证据，且购房款直接支付给开发商而非王芳账户，与民间借贷交易逻辑不符，法院不予采信。
（二）合同效力判定
根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为无效。
限价商品房属于政策性住房，购房资格具有专属性，禁止转让。李建明不具备购房资质，借名买房行为扰乱保障性住房管理秩序，损害社会公共利益，口头协议应认定无效。
（三）无效合同后果处理
财产返还：根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，王芳、王丽应返还李建明实际支付的购房款 578,946 元及相关费用 19,187.46 元，合计 598,133.46 元。
过错责任划分：
王芳、王丽作为出售方，明知购房资格不得转让仍促成交易，负主要过错（70%）；
李建明明知自身无资质仍借名买房，负次要过错（30%）。
损失赔偿：
装修损失：李建明未提供完整票据，但实际装修并居住，酌情支持合理费用。
房屋增值损失：考虑房屋市值与购房款差价，结合双方过错及信赖利益保护原则，综合酌定赔偿金额。
四、裁判结果
法院依据《民法典》《民事诉讼法》相关规定，判决如下：
确认合同无效：李建明与王芳、王丽 2015 年达成的口头购房协议无效；
返还款项：王芳、王丽返还李建明购房款及相关费用共计 598,133.46 元；
赔偿损失：王芳、王丽赔偿李建明装修及房屋增值损失合计 325,000 元；
驳回其他诉求：李建明主张的 2 万元转让费因无证据支持，予以驳回。
五、案件启示
政策性住房交易风险：限价商品房、经济适用房等政策性住房的购买资格不得转让，借名买房易被认定无效，导致财产损失。
书面合同重要性：大额交易应签订书面协议，明确权利义务（如借名买房的出资、过户约定），避免口头约定引发举证困难。
证据留存关键：保留付款凭证、沟通记录、房屋占有使用证据，以证明法律关系性质及实际履行情况。
过错责任承担：交易双方均需遵守政策法规，明知违法仍交易的一方将承担主要过错责任，赔偿对方损失。
