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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：陈立文，自然人，诉请被告继续履行房屋买卖合同并承担违约责任。被告：周建国，一号房屋所有权人，主张合同无效或应解除。第三人：乙公司，房产中介机构，确认合同效力并愿协助过户。
（二）案件事实
2017 年 9 月 8 日，经乙公司居间，周建国（卖方）与陈立文（买方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以 250 万元交易海淀区一号房屋（50.88㎡），其中房屋成交价 100 万元，家具家电等附属设施作价 150 万元。合同明确：周建国需于 2018 年 12 月 31 日前取得房产证，并在领证后 5 日内配合过户；陈立文分阶段支付房款，过户前将 60 万元存入监管账户，80 万元通过贷款支付，10 万元为过户保证金 。
合同签订后，陈立文依约支付 100 万元定金，周建国交付房屋，陈立文将房屋出租收益。2018 年 11 月，双方签署补充协议将定金增至 110 万元；2022 - 2023 年间，陈立文再付 4 万元。2023 年 7 月 18 日，周建国取得房产证后拒绝过户，要求加价 100 万元，双方协商未果。陈立文诉至法院，主张继续履行合同并要求周建国支付违约金、承担律师费等 。
（三）查明事实
合同签署与履行：双方签订的合同及补充协议经乙公司见证，明确约定交易条款，陈立文已支付 114 万元，周建国交付房屋但拒绝办理过户。
房屋性质与价格：一号房屋为回迁安置房，签约时未取得产权证；周建国主张 2017 年市场价 320 万元、2024 年 470 万元，陈立文不予认可。
特殊身份披露：陈立文签约时为乙公司销售经理，《补充协议》已注明该身份，乙公司表示不禁止员工购房 。
二、争议焦点
合同效力认定：周建国主张合同因格式条款、显失公平、恶意串通而无效或可撤销，陈立文认为合同合法有效，应如何判定？
违约责任归属：陈立文未支付剩余 136 万元房款是否构成违约？周建国拒绝过户并要求加价是否违约？
损失赔偿范围：若周建国违约，违约金应如何计算？陈立文主张的律师费能否得到支持？
三、案件分析
（一）合同效力判定
根据《民法典》第一百四十三条、第一百五十四条，合同有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实且不违反法律规定。本案中：
合同虽为乙公司提供的格式模板，但价款条款无歧义，拆分房价与附属设施价款系行业避税常见操作，应视为整体总价 250 万元 ；
周建国在《补充协议》中签字确认知晓陈立文员工身份，且无证据证明乙公司禁止员工购房，不存在恶意串通；
周建国主张房屋成交价显著低于市场价，但未提供充分证据，且签约时双方对房屋未取得产权证的风险均已知悉，不构成显失公平 。故合同合法有效。
（二）违约责任认定
陈立文未付尾款不构成违约：合同约定剩余 136 万元以贷款形式支付，付款条件为周建国取得房产证后，周建国于 2023 年 7 月 28 日通知领证，此前陈立文未付款不构成违约。
周建国拒绝过户构成违约：周建国取得房产证后拒绝按约协助过户并要求加价，违反合同约定，应承担违约责任。
（三）损失赔偿计算
违约金调整：合同约定日万分之五违约金过高，考虑陈立文已占有房屋并出租获益，法院参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整违约金 。
律师费支持：《补充协议》明确约定违约方承担律师费，陈立文主张 6万元律师费有合同依据，应予支持。
四、裁判结果
法院依据《民法典》相关规定，判决如下：
继续履行合同：周建国于判决生效后 7 日内将一号房屋过户至陈立文名下，乙公司协助，过户税费由陈立文承担；
支付剩余房款：过户完成后 15 日内，陈立文支付周建国剩余购房款 136 万元；
支付违约金：周建国以 250 万元为基数，按同期贷款市场报价利率，自 2023 年 7 月 28 日起至过户完毕之日止支付违约金；
赔偿律师费：周建国于判决生效后 7 日内给付陈立文律师费 6 万元；
驳回其他诉求：驳回陈立文其他诉讼请求。
五、案件启示
合同条款需谨慎：签署格式合同时，应重点审查关键条款，避免因拆分价款等操作引发歧义；
特殊身份需披露：中介从业人员参与交易时，应如实告知身份，避免因信息隐瞒引发信任危机；
违约赔偿有标准：违约金约定过高时，法院将结合实际损失调整，当事人应合理预估风险；
市场波动非借口：房屋交易价格应以合同约定为准，卖方不得因市场涨价单方毁约，否则需承担违约责任。
