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已经签订的农村房屋买卖合同能否因强制性法律规定自始无效?

来源:网络  作者:未知  时间:2019-03-13

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  原告程某称,2000年4月,我通过中间人介绍,与被告达成房屋买卖约定,我将位于北京市xx区×镇×村×号宅院北正房六间、西厢房三间以9.6万元的价格卖与被告,房款一次交清。但是我现在才得知,城市居民买卖农村房屋无效,对此我曾主动找被告解除房屋买卖关系,被告拖延,综上,特提起诉讼,请求依法判决。


  2、被告辩称


  被告陈某未参加法院庭审,但其提交书面答辩状称:被告与原告没有房屋买卖合同关系,原告不能提供涉诉本案的房屋买卖合同、协议、转账凭证等与房屋买卖必须的证据,不能证明本案与原告有关。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。


  二、法院查明


  程某系北京市xx区×镇×村村民,为农业户口。陈某为城镇居民户口。程某在xx区×镇×村原有宅院一处,该宅院位于北京市xx区×镇×村×号。涉诉宅院的宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》,登记的土地使用者为程某。


  程某对于其主张的与被告之间的买卖协议提交如下证明。


  证人证言。朱某出庭陈述,其于1990年12月至2004年7月担任×村村民委员会主任一职。2000年,程某与陈某签订书面的房屋买卖协议,将程某位于×村的房屋及院落以9.6万元的价格出售给陈某,当时村委会在买卖协议上加盖了公章。


  王某出庭陈述,其担任某村党支部书记时,程某将位于某村的房屋卖给了北京的老年人,其让朱某给办理的相关手续。


  程某称从2000年开始陈某及家人使用该院至今,并在其使用过程中对院内的房屋及院落进行了改扩建。


  经调查,该村委会工作人员称2000年以后,陈某及老伴确实在涉诉的宅院中居住,尤其是最近几年,陈某及其爱人住的比较多,有时候周末也有其他人居住,涉诉宅院内新建的东厢房应该是陈某所建。


  三、法院判决


  原告程某与被告陈某就涉案房屋所建立的买卖关系无效;


  被告陈某于本判决生效之日起六十日将涉案的院落、房屋腾空后返还给原告程某。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为:


  本案中,程某主张与陈某建立了农村房屋买卖关系,并提交了证人证言,其提供的证人出庭证实了双方间房屋买卖关系建立的过程。


  法院经调查,也证实了陈某确实是在涉诉宅院内居住生活。与原告程某提交的证据形成证据链,证明了原被告双方间确实建立了农村房屋买卖关系,并确已履行。有事实和法律依据,法院采信。


  按照法律规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,负有举证责任,应当提供证据加以证明,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈某虽称程某起诉的主体错误,并表示其从别人处拿到了房屋买卖合同,但其拒绝向法院提交,由此产生的法律后果由其承担,法院对陈某的辩解意见不予采信。于法有据。


  农村宅基地属农村集体经济组织所有,该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中,程某与陈某虽然建立了农村房屋买卖关系,但因陈某并非北京市xx区×镇×村集体经济组织的成员,该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定,应属无效。双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故程某要求确认双方之间的房屋买卖关系无效及返还涉诉房屋及院落的请求,于法有据,法院予以支持。


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