北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告武某诉称，2016年9月30日，原、被告及第三人签订《房屋买卖(居间)合同》，约定被告购买原告所有的房屋，总房款1285000元，首付款377000元，银行贷款878000元。双方应于2016年11月10日前办理买卖手续。2016年10月31日，原、被告双方在房管局签订《房产买卖协议》，约定2016年12月1日前被告付清全款的情形下原告将房产交付给被告。被告于2016年9月30日向原告支付定金30000元，10月31日向资金监管账户支付首付款377000元，剩余878000元由被告申请银行贷款。但被告以种种理由拖延付款，原告无奈于2016年12月27日向被告及第三人发送《律师函》，明确限定被告务必于2017年1月10日前付清全款，否则将追究被告的违约责任。原告认为，原告作为守约方在2016年房价暴涨的时候依然守约，而被告却没能依约履行责任义务，故原告起诉：1.判令解除原、被告及第三人于2016年9月30日签订的《房屋买卖(居间)合同》及原、被告双方于2016年10月31日签订的《房屋买卖协议》;2.判令被告向原告支付解除合同违约金64250元。
2、被告辩称
崔某辩称，不同意原告的诉讼请求。合同履行过程中被告按照合同履行，合同的履行方式是首付款和银行贷款，原、被告双方已按照协议约定于11月10日前即10月31日在房管局打印房产买卖协议，被告于打印协议当天将首付款存入资金监管账户，后申请银行贷款，合同并未约定贷款办理完毕的时间，且银行审批贷款的周期也非原、被告任何一方可以决定，被告收到原告律师函后回函告知原告贷款即将审批通过，如果银行拒绝，将按照合同一次性付款，并将剩余房款金额的银行存款复印件一并发给了原告。2017年1月中旬，贷款获得批准后中介通知原告要求去房管局办理过户手续，但原告拒绝办理，因此被告并不存在违约之处，现银行贷款已经审批，双方应按照协议约定继续办理房屋过户手续。
某公司称，2016年9月30日，原、被告双方在第三人处签署房产买卖协议，房管局的协议号约在11月10日左右，双方在房管局签署协议后，第三人协助被告去银行办理贷款。由于年底年初银行审批贷款较慢，第三人曾和被告协商，希望被告可以将剩余房款一次性支付给原告。2017年1月中旬银行通知贷款审批通过了，但此时原告拒绝去配合办理过户手续。被告提供的资质及材料没有问题，如果有问题后边也不会批下来了，此前有过别的客户被银行驳回的情况，如果一经驳回就再没有在该家银行申请的权利，只能换一家银行申请。
二、法院查明
原告系房屋所有权人。2016年9月30日，以原告为甲方、被告为乙方、第三人为丙方，三方签订《房屋买卖(居间)合同》，约定由被告以1285000元的价格购买原告所有的上述房屋，并约定由被告承担贷款及过户产生的一切费用。合同第三条“定金及房款的支付”约定：3.1甲乙双方约定，乙方于2016年9月30日将定金30000元(大写人民币叁万元)交付给甲方。3.2房款支付方式：贷款，甲乙双方承诺于在2016年11月10日之前办理买卖手续。合同第四条“服务费及支付”约定：4.1签订本合同时，甲、乙双方应向丙方支付居间服务费25700元人民币(大写贰万伍仟柒佰元);…乙方支付25700元人民币(大写贰万伍仟柒佰元);贷款服务费1000元人民币(大写壹仟元)，由乙方支付。4.2非因丙方原因导致本合同不能履行的，不影响丙方收取约定的居间服务费及贷款服务费。丙方已收取的不予退还，甲、乙双方尚未支付的应当支付。合同第七条“违约责任”约定：7.1甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当与本合同约定的房屋实际成交价格5%的违约金。不足以弥补守约方损失的，违约方还应当承担赔偿责任。合同第九条“合同效力及其他”约定：…③甲乙双方承诺，如出现违约情况，居间服务费、评估费、贷款服务费由违约方承担，双方认可无异议。后被告给付原告定金30000元，并支付了第三人中介费25700元及贷款服务费1000元。
2016年10月31日，原、被告到房管局签署了《房产买卖协议》，该合同约定的房屋价款为1255000元。协议第四条约定：“乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计377000元，(大写)叁拾柒万柒仟元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在工商银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变”。双方在上述协议中未约定违约责任。2016年10月31日，被告将首付款377000元存入资金监管账户，并开始委托第三人办理相关贷款手续。
庭审中，被告申请对诉争房屋在2017年4月15日的市场价格进行评估，法院依法委托房地产土地评估咨询有限公司进行评估，2017年7月28日，该公司出具《房地产估价报告》，载明估价结果为涉诉房屋在2017年4月15日的市场价格为1592300元。
三、法院判决
1、原告武某、被告崔某以及第三人某公司签订的《房屋买卖(居间)合同》以及原、被告签订的《房产买卖协议》均予以解除;
2、原告武某返还被告崔某定金30000元;
3、原告武某赔偿被告崔某中介费25700元及贷款服务费1000元，共计26700元;
4、原告武某赔偿被告崔某损失150000元;
四、律师点评
房产律师靳双权认为，关于双方违约责任的认定问题，原告主张被告未在双方约定的履行期限内履行付款义务，故此主张系被告违约，并要求被告支付违约金，而被告则认为其并未违约，而是原告单方要求解除合同，且因贷款到期无法继续履行合同，故应赔偿由此造成的相关损失。对此法院分析认为，原、被告在《房屋买卖(居间)合同》中约定双方“于2016年11月10日前办理买卖手续”，后双方于2016年10月31日在房管部门签署了《房产买卖协议》，至此双方均按照合同履行了相关义务。依据上述协议，双方约定的被告付款方式为贷款支付，在签订合同的当天被告依约支付了首付款，其后亦委托第三人办理了相关贷款手续，故至此被告亦并无违约行为。原告认为双方应在2016年11月10日前办理完毕所有手续显系其个人的理解，既无法律依据亦不符合相关的交易习惯。在其后的贷款办理过程中，第三人曾向原告表示由于被告选择的贷款银行审批较严且所需时间较长，故建议重新签订协议、变更贷款银行，原告对此未予同意，并由此产生了对被告付款能力的合理怀疑，故其于2016年12月27日向被告及第三人发出了《律师函》，催告被告于2017年1月10日前履行剩余房款的付款义务，就此问题被告于2017年1月10日向原告回函，被告在回函中称如因贷款未获审批即以全款的方式支付剩余购房款，并提供了银行存款明细以证明其付款能力，至此被告的行为并不违反合同法的规定，亦未构成根本违约。原告在与被告签订合同时明知且同意被告以贷款的方式支付购房款，那么也应当知晓贷款的审批需要一定的期限，且该期限的长短不以原、被告及第三人的意志为控制，现原告亦没有证据证明被告在办理贷款期间有怠于履行义务的行为，故不能认定被告存在违约行为。且其后，第三人在2017年1月11日即以信息的方式通知了原告办理后续手续的时间为2017年1月30日，在此期间被告也确实获得了贷款的审批手续，而原告自认为其单方规定的付款日期超过后其即具有了单方解除合同的权利于法无据。故原告于2017年1月11日发出《解除合同律师函》的行为不符合合同法第九十四条规定的一方有权解除合同的情形，现由于被告的贷款审批手续已经到期，双方的买卖合同无法继续履行，在合同解除的同时，依据合同法第一百零七条的规定，原告应当赔偿由此给被告造成的损失。因此，被告反诉要求原告返还定金30000元以及赔偿中介费25700元及贷款服务费1000元的请求，符合法律规定，法院予以支持。
关于被告反诉要求原告赔偿因房屋价格上涨给其造成的相关损失200000元一节，庭审中，被告对涉诉房屋的现行价格进行了评估，与原、被告约定的售房价格相差300000余元，现原告单方提出解除合同且在此期间发生房屋价格涨跌情形的，且该涨跌差价属于合同履行后被告可以获得的利益，故综合本案的实际情况，法院酌定原告赔偿被告的损失数额为150000元。
