北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
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一、基本案情
1、原告诉称
原告冯某浩诉称，2015年4月20日，冯某浩与盛某奇签订《存量房屋买卖合同》，约定盛某奇将涉诉房屋出售给冯某浩。房屋成交价为人民币370万元。合同签订后，冯某浩于2015年6月8日通过网银转账方式向盛某奇支付了定金5万元。因冯某浩在签订《房屋买卖合同》时尚不具备购房资格，冯某浩与盛某奇及冯某浩公司的员工齐某胜协商达成口头协议，约定冯某浩借用齐某胜名义购买涉诉房屋，盛某奇先将涉诉房屋过户给齐某胜，待冯某浩取得购房资格后再由齐某胜将涉诉房屋过户给冯某浩。2015年7月9日，冯某浩通过王某的账户以银行转账方式支付剩余购房款365万元。盛某奇向冯某浩出具收据，收据写明：“今收到冯某浩购房尾款人民币365万元，户主暂时落在齐某胜名下”。2015年7月10日，盛某奇将涉诉房屋交付冯某浩。2015年7月13日，盛某奇将涉诉房屋过户至齐某胜名下。涉诉房屋的购房款发票、税收缴款书等材料的原件由冯某浩持有。2016年12月，冯某浩取得购房资格后，与齐某胜联系办理涉诉房屋过户手续，但齐某胜拒不配合。故冯某浩向法院提起诉讼，请求判令被告齐某胜履行与原告冯某浩达成的口头协议，将涉诉房屋过户至原告名下。
2、被告辩称
被告齐某胜辩称：1、齐某胜认为冯某浩不是本案适格原告。冯某浩为某公司的董事长，而齐某胜为该公司职员。该公司是从事小额信贷业务的企业。在业务往来过程中，有的借款人不能如期还款，以房屋进行抵债。涉诉房屋涉及的关系复杂，齐某胜与盛某奇不是房屋买卖关系，而是三角债权债务关系，最终结果为盛某奇用涉诉房屋抵销了公司的债务。齐某胜认为冯某浩与公司不是法律层面的同一概念，冯某浩不是本案适格原告，本案的适格原告应为该公司。2、齐某胜与冯某浩不存在借名买卖的事实，盛某奇将涉诉房屋抵债给公司后，北公司找到齐某胜，要求将涉诉房屋登记在齐某胜名下，用涉诉房屋进行抵押贷款。如果涉诉房屋再次出售，购房款优先偿还公司，由此产生的溢价款双方口头约定二八分成，齐某胜分得20%的溢价款，公司分得80%的溢价款。涉诉房屋一直由齐某胜实际使用。综上，冯某浩的诉讼请求没有事实与法律依据，被告齐某胜不同意冯某浩的诉讼请求。
第三人盛某奇述称：盛某奇的意见同冯某浩起诉状陈述的事实一致。
二、法院查明
2015年7月7日，齐某胜与盛某奇签订《存量房屋买卖合同》。合同约定，齐某胜(买受人)购买盛某奇(出卖人)名下的涉诉房屋，建筑面积82.34平方米，房屋成交总价202万元。2015年7月13日，齐某胜取得涉诉房屋所有权登记。
为证明冯某浩与齐某胜之间存在借名买房合同关系，冯某浩提供2015年4月20日冯某浩与盛某奇签订的关于涉诉房屋的《存量房屋买卖合同》原件，该合同约定涉诉房屋成交价格为370万元;网银转账查询单复印件;收据原件，内容为：“收到冯某浩购房尾款人民币365万元，户主暂时落在齐某胜名下，2015年7月9日”;购房发票、税收缴纳书以及房屋所有权证原件，以证明冯某浩与盛某奇签订涉诉房屋的房屋买卖合同，冯某浩按照约定向盛某奇支付定金5万元并通过王某账户向盛某奇支付剩余购房款365万元。齐某胜对冯某浩提交的《存量房屋买卖合同》、收据的真实性不予认可，对冯某浩提交的上述证据的关联性及证明目的均不认可，认为上述证据无法证明冯某浩、齐某胜之间存在借名买房关系。盛某奇对冯某浩提交的上述证据均予认可。
原告还提交证人王某、赵某的证人证言，证人王某到庭作证称，2015年4月，冯某浩通过王某中间介绍购买盛某奇的涉诉房屋，冯某浩交给盛某奇5万元定金。因冯某浩没有购房资质，先将涉诉房屋过户至齐某胜名下。过户当日，王某、盛某奇及齐某胜在场，冯某浩将365万元房屋尾款打到王某账户，王某给冯某浩出具购房款365万元的收据，冯某浩拿到产权证第二天，王某将剩余购房款按照盛某奇的指示打入盛某奇朋友的账户。证人赵某到庭作证称，冯某浩的房屋买卖、交易及网签都是在赵某处进行。冯某浩在2015年要购买涉诉房屋，由赵某进行购房资格核验。冯某浩将齐某胜的资格给赵某，赵某询问原因，冯某浩称其没有购房资格，先过户至齐某胜名下，之后再过回来。赵某给齐某胜办理了资格审核、交税及房屋过户，后让齐某胜将房屋所有权证交给冯某浩。
关于购买涉诉房屋的出资情况，齐某胜认可其未支付过购房款，认为涉诉房屋系抵债所得。盛某奇称，齐某胜未支付购房款，购房款是冯某浩支付。
关于冯某浩持有房屋所有权证、契税发票的原因，齐某胜称当时齐某胜所在公司老板冯某浩找到齐某胜，双方口头约定将涉诉房屋先过户至齐某胜名下，房屋变现后，齐某胜与公司双方二八分成。按照口头约定，齐某胜将房屋所有权证原件交给冯某浩办理抵押。关于涉诉房屋使用情况，冯某浩称，2015年7月涉诉房屋交付后由冯某浩居住使用，齐某胜未在涉诉房屋内居住。
三、法院判决
被告齐某胜将涉诉房屋所有权转移登记至原告冯某浩名下。
四、律师点评
北京房产纠纷律师靳双权认为，根据本案已查明事实，涉诉房屋虽登记在齐某胜名下，但冯某浩及盛某奇均认可涉诉房屋是冯某浩全部出资购买。齐某胜未支付任何购房款，且冯某浩持有纳税凭证、房产证原件。被告未提供翔实、有效的证据证明其实际入住涉诉房屋。冯某浩通过实际付款、实际占有等一系列间接证据的举证，已完成对借名购房事实的证明，应认定冯某浩主张的借名买房事实成立。故冯某浩要求齐某胜将涉诉房屋登记过户至其名下的请求，予以支持。被告关于涉诉房屋系以房抵债以及原告主体不适格的抗辩意见，因被告未提供翔实、有效的证据予以证明，不予采信。
