北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
顾长清诉称：顾长清、李家辉系朋友关系，2005年4月，李家辉所属单位通知符合经济适用房购买资格的员工参与位于北京市昌平地区的经济适用房的申购，每人需缴纳申购报名费10000元，中签后冲抵为首付款。李家辉符合申报条件但无意购买，此时顾长清正打算在北京购买房屋，经朋友从中撮合，顾长清、李家辉达成一致，决定由顾长清出资以李家辉名义购买经济适用房。
此后，李家辉报名参加了单位经济适用房的申购，由顾长清交付了10000元报名费。后李家辉获得购买资格。2005年5月15日，李家辉与开发商签订了购房合同，以总价282993.5元购买了北京市昌平区902室，李家辉缴纳首付款72993.5元，将收据交给了顾长清，同时着手办理210000元公积金按揭贷款手续。
2005年6月7日，按揭贷款获批，李家辉将贷款合同和收付款用的银行卡交给了顾长清。当日借款支付到李家辉贷款用的银行卡，同日转入开发商账户。2005年6月11日李家辉协助顾长清办理入住手续，顾长清支付公共维修基金、房屋面积差价和物业费等，购房相关的购房发票、入住手续等资料均由顾长清收执。
2005年7月6日，李家辉向顾长清出具了收到顾长清45000元的收条，顾长清开始按月偿还房屋按揭贷款，购房贷款已于2015年6月7日前还清。同日，双方在中间人组织下就该房屋的购买出资和产权归属事宜签订了《房屋产权约定》，对顾长清出资购房和李家辉交付房屋的事实进行了确认，并约定在具备过户条件时办理过户手续。
2006年6月19日房屋取得房产证，2011年6月19日，房屋已符合购买5年上市交易条件，顾长清找到李家辉要求办理过户手续，但李家辉故意推诿。，故顾长清诉至法院请求：1、确认顾长清、李家辉之间《房屋产权约定》有效;2、李家辉协助顾长清办理房屋产权变更登记手续;3、本案诉讼费用由李家辉承担。
2、被告辩称
李家辉辩称：第一，顾长清、李家辉双方之间不存在房屋买卖合同关系，房屋是李家辉享受单位福利而获得的经济适用房，2005年5月顾长清通过朋友表达想借用李家辉名义购买房屋，且表示可以全额支付购房款，只是想借用资格，并给了李家辉一万元的好处费。2005年5月15日，李家辉与开发商签订合同，在需要交房款时顾长清却提出资金紧张需李家辉先行垫付，且需要借李家辉的公积金进行贷款，答应资金一到位就将首付与贷款一并还清，不会影响到李家辉公积金的使用，李家辉碍于朋友的情面同意了顾长清的请求，此后李家辉自行支付首付并办理了21万元的公积金贷款。
2005年7月6日，顾长清向李家辉提出，因为资金的原因不能按照之前约定将房款全部付清，只先给部分首付款35000元，剩余的首付款过几天就转给李家辉，贷款也只能按月慢慢还。因房屋当时已由顾长清居住，李家辉也只好答应，李家辉于同日向顾长清出具了10000元好处费和35000元首付款收条，双方签订了《房屋产权约定》。因此双方之间的法律关系是借名购买经济适用房，不仅没有房屋买卖的意思表示，双方之间的行为也不符合房屋买卖的构成要件。
第二，该《房屋产权约定》应属无效，房屋是经济适用房，是政策性房屋，该类房屋的购买及上市交易具有特殊的规定和限制。本案中顾长清不具备购房资格，借名买房想要获得保障性住房，属于恶意规避法律政策的行为，应属于无效约定。第三，即使该份约定有效，因顾长清并未履行实际出资人的义务，其行为已经表明不再履行约定，故无权要求李家辉协助过户。请求人民法院驳回顾长清诉讼请求。
二、法院查明
2005年7月6日，顾长清与李家辉签订《房屋产权约定》。约定：“一、北京902室经济适用房由顾长清出资购买，自2005年6月11日起房屋一切所有权属顾长清所有。二、现房屋注册人李家辉在具备过户条件时及时协助房屋所有人顾长清办理过户手续。过户一切费用由顾长清自付。三、自约定生效之日起，顾长清、李家辉关于此套房屋再无任何异议。”另有证明人签字。
经查，2005年，李家辉通过所在单位获得了购买经济适用房的资格并购买了坐落于昌平区902室的房屋，该房屋价款总计282993.50元，其中首付款72994元，贷款21万元。关于首付款的构成，2005年7月6日，李家辉向顾长清出具收条4.5万元，李家辉称4.5万元中1万元是好处费，顾长清仅支付了3.5万元首付款，其余首付款均由己方支付;顾长清称该4.5万元均是首付款，剩余首付款也均以现金方式支付给李家辉。关于房屋贷款，系以李家辉名义进行的公积金贷款，贷款期限十年(2005年6月7日至2015年6月7日)，由顾长清每月转入李家辉的还贷银行卡中。2014年11月7日，李家辉办理了贷款结清手续，将剩余的14052.5元贷款全部提前还清。此后，顾长清仍每月向贷款账户打款至2015年4月。
另查，房屋购买后，一直由顾长清占有使用。2006年，该房屋办理了房屋所有权证，登记在李家辉名下。
三、法院判决
1、一审判决
1)确认顾长清与李家辉签订的《房屋产权约定》有效;
2)李家辉协助顾长清办理昌平区902号房屋的产权过户手续，过户费用由顾长清负担。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
2005年双方签订的《房屋产权约定》载明房屋由顾长清出资购买，购房发票等购房手续的原件由顾长清持有，从顾长清提交的收款条、购房发票及其他收据、贷款凭证、公共维修基金收据以及收转贷款凭条、存款凭条等证据综合判断，可以认定购买该房屋实际由顾长清出资，按揭贷款由顾长清负责偿还，房屋由顾长清占有使用，因此双方之间实质上形成借名买房关系。
关于双方之间的协议效力问题，因房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，该房屋现已具备上市条件，双方之间的借名买房协议不存在法定无效的情形，应为合法有效，顾长清请求确认双方“房屋产权约定”协议有效的诉讼请求于法有据，法院予以支持。
关于顾长清要求李家辉协助办理过户手续的诉讼请求，由于该房屋已经具备上市条件，双方可以按照协议约定办理过户手续，顾长清的该诉讼请求法院予以支持，过户费用按照协议约定应由顾长清负担。
此外，由于李家辉提前还清贷款，而顾长清2015年4月之后未再往还款账户打款，对于顾长清所欠差额部分，由于李家辉在本案中并未主张权利，本案不作处理，双方可协商由顾长清将差额部分补齐。若协商不成，李家辉亦可另行主张权利，但不影响本案房屋过户手续的进行。
