北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告申程雷诉称，经房地产中介公司提供居间服务，原、被告于 2016年1月29日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方约定被告将其所有的位于海淀区海淀南路中1号楼2层213室房屋出售给原告，房屋总价款为450万元。房屋买卖合同中约定了出卖人在房屋办理产权转移登记手续之日起10日内将房屋内原有的所有户口迁出。如因出卖人原因未能迁出的，应向买受人支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行该合同义务。在合同签订后原告支付了全部房屋价款，双方在2016年4月15日办理了房屋产权过户手续，买受人取得房屋所有权证书，但被告一直未能将房屋内三个户口迁出。经双方多次协商，未能将该事解决。现诉至法院请求： 1、判令王召因海淀南路中1号楼2层213室房屋相关户口未迁出而应向我支付的违约金45万元;2、本案诉讼费由王召承担。
二、被告辩称
被告王召辩称，在房屋进行交易时，被告曾提醒过原告该房屋内的户口存在不能迁出的情况，根据补充协议，被告已经将其本人及其家人的户口迁出，被告并不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明，签订房屋买卖合同当日，原、被告双方及其房地产中介公司三方签订了补充协议，约定出卖人承诺将其家庭成员的全部户口迁出该房屋内，如未能按照约定的时间迁出其应向买受人承担违约责任。在合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部的房屋价款，双方就房屋产权办理了过户登记手续。被告也向原告交付了房屋，现该房屋内仍有三个户口，但不是被告的家庭成员的。被告曾在交易过程中告知原告该三人的户口无法迁出，原告当时并未提出任何异议。被告称该房屋内的三个户口无法迁出的原因是原房屋没有将户口迁出，不是因为被告的原因导致的，被告已经对原告进行提醒说明义务了。原告称该房屋内存在的三个户口影响了该房屋的价值及未来出售房屋时的出售价格，但其未能提供其他证据。
四、北京海淀区法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
驳回原告申程雷的诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。合同对当事人具有法律约束力，原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告要求被告按照房屋买卖合同的约定承担其未能将房屋内户口迁出而产生的违约责任，但被告以双方所签订的补充协议来抗辩。补充协议约定被告应将其本人及其家庭成员的全部户口迁出，如未能按照约定迁出才向原告承担违约责任。根据本案已查明的事实，原告在于被告签订房屋买卖合同时已经得知该房屋内存在户口无法正常迁出的事实。并且原告表示可以接受房屋内存在一个户口的事实。后双方所签订的补充协议也对该合同条款作出了变更，因此违约责任的认定应当按照双方达成的补充协议条款来认定。现被告已经按照协议约定将其及家庭成员的全部户口迁出，其行为不构成违约不应承担违约责任。原告称其在房屋完成交易后才得知该房屋内还存在其他两个不能迁出的户口，并对其造成了经济损失。该二人的户口不能按期迁出不构成逾期未能将户口迁出的违约行为。故被告不应该承担由其带来的违约责任。
综上所述，法院的判决是正确的。
