北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告张明诉称，张明与王洋于2015年12月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告出资220万元，被告将其所有的位于北京市西城区广安门车站西街234号房屋一套出售给原告。签订合同当日，张明向王洋支付定金60000元。双方约定被告应在2016年3月16日前将银行抵押手续注销。后被告有要求原告支付60000元，原告2016年2月27日支付给被告60000元，但被告推脱办理银行抵押手续。被告已经银行贷款还清，准备将该房屋出卖。被告的行为经张明了解，王洋已经还清银行全部贷款，还准备继续出售该套房屋。王洋的行为已构成违约。原告曾多次要求被告履行合同义务，但被告拒不履行。现诉至法院请求：判令继续履行双方于2015年12月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，办理房屋抵押注销手续;判令张明支付王洋剩余房款208万元，将涉案房屋过户至张明名下;判令王洋支付违约金22万元;案件受理费及保全费由王洋承担。
二、被告辩称
被告王洋辩称，被告没有拒绝履行合同义务，第三人中介公司提供居间服务双方签订合同后，被告一直积极履行合同，并办理了注销抵押贷款手续。被告于2016年2月19日偿还了银行贷款25万元，并在2月24日将抵押贷款手续取消。在第三人协助被告到不动产中心提交解押手续时，被告得知该房屋已查封，不能解押，该房屋查封是原告申请的。被告与原告就继续履行合同事项进行过协商，双方达成一致意见。合同约定了催告期，在15日的催告期后，才能要求被告承担违约责任，但原告并未进行催告义务。原告是在2016年4月19日发出催告函，被告同日收到的，其在第六天便要求被告支付违约金。故不同意原告的诉讼请求。
三、第三人叙述
第三人房屋中介公司述称，我公司同意原、被告双方继续履行合同，其他的服从法院判决。
四、反诉原告诉称
反诉原告王洋诉称，原告因不能按照买卖交易的流程要求进行购房资格核验，其已构成违约。房屋不能完成抵押登记是因原告的个人原因，现被告提出反诉：要求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;判令退还张明定金及购房款12万元;反诉案件受理费由张明负担。
五、反诉被告诉称
反诉被告张明辩称，双方约定该房屋应在2016年7月7日办理过户手续。被告曾要求确认合同无效，但其用实际行为表明不再履行合同。
六、审理查明
经审理查明，双方签订房屋买卖合同当日，原告支付给被告6万元定金，双原告选择商业贷款130万元，过户前原告通过资金监管向被告支付90万元，被告在收到全部价款后七日内将房屋交付给原告，房屋交易索需缴纳的相关费用均由原告承担。双方应在合同签订90日内申请办理产权转移手续。居间费是由原告支付。2016年2月19日，原告代被告向银行还款6万元，折抵房屋价款，并签订了还款函。经查询，原告在2015年12月2日至2016年4月13日期间，没有进行购房资格核验。原告提供了2016年6月4日的购房核验结果，核验结果初步合格。原告称被告在还清贷款后没有按照合同约定的时间办理解押手续，王洋称合同约定在2016年3月16日前办理抵押注销手续，3月22日银行出具了贷款还清手续，但因被告出差没有办理手续。后与原告的代理人协商，其同意延期。
七、北京西城区法院判决
北京西城区人民法院经审理后判决：
(1)、张明与王洋于2015年12月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行。
(2)、自本判决生效之日起七日内，王洋办理位于北京市西城区广安门车站西街234号房屋的抵押手续注销。
(3)、自本判决生效之日起七日内，张明给付王洋剩余购房款208万元(已提存至法院)。
(4)、自本判决生效之日起七日内，王洋协助张明办理位于北京市西城区广安门车站西街234号房屋的产权变更手续，因办理产权变更手续产生的税费由张明负担。
(5)、驳回张明的其他诉讼请求。
(6)、驳回王洋的其他诉讼请求。
八、北京市房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张明、王洋、房屋中介公司之间签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效。各方当事人均应按照合同约定的义务来履行。根据已查明的事实，合同签订当日原告向被告支付了6万元房屋定金，并另行支付给被告6万元用作被告偿还银行贷款。被告在偿还请银行贷款后，未能按照合同约定的时间办理注销抵押手续，违反了合同约定。先合同存在继续履行的可能，原告要求继续履行合同的请求，于法有据。对于违约金的问题，违约金应当以因违约方给守约方所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，张明无证据证明实际损失的存在，对张明要求王洋支付违约金的主张，不应予以支持。被告称原告未按照交易流程的要求进行购房资格核验，其构成违约。但该信息不能证明原告没有北京的购房资格，且原告已通过购房资格的初步审核，对于被告的主张不应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
