北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
李雪向本院提出诉讼请求：1、判令梁略继续履行《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)及《补充协议》，将北京市朝阳区8号院20号楼1201号房屋(以下简称1201号房屋)过户至李雪名下;2、判令梁略、仇梅赔偿李雪中介费损失17250元;3、判令梁略、仇梅赔偿李雪违约金345000元;4、判令梁略、仇梅赔偿李雪其他损失18200元。诉讼过程中，经本院释明，李雪变更诉讼请求为：1、确认双方于2016年2月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效;2、判令梁略、仇梅赔偿李雪缔约损失1500000元。
事实和理由：李雪于2016年2月20日在某房地产经纪公司的居间服务下，与梁略、仇梅签订房屋买卖合同，购买1201号房屋，总价款1725000元，当日李雪支付定金5万元，于2016年3月5日办理了网签。2016年3月6日仇梅通过中介告知李雪，拒绝出卖1201号房屋，并将不再履行房屋买卖合同项下的义务。李雪认为，该房屋买卖合同系双方真实的意思表示，应当依约履行，梁略及仇梅的违约行为给李雪造成了巨大损失。据此，原告现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
二、被告辩称
梁略辩称，不同意李雪的全部诉讼请求。第一、1201号房屋虽登记在其名下，但是实际归其父母所有，梁略并非1201号房屋的实际产权人，对该房屋不具有处分权;第二、仇梅以梁略的名义出售1201号房屋系无权代理，梁略已经及时表示对仇梅的行为不予追认，李雪在明知仇梅未取得梁略授权的情况下签订房屋买卖合同，自身存在一定的过错，不属于善意第三人，亦不构成表见代理。
仇梅辩称，不同意李雪的全部诉讼请求。在签订房屋买卖合同时，仇梅已经明确向李雪表示该合同需要经梁略本人签字后方可生效，现梁略拒绝追认，故该合同尚未发生法律效力;第二、仇梅在得知梁略及其父母拒绝出售1201号房屋时，已经及时告知李雪及中介公司，已经尽到了及时采取措施以减少李雪损失的义务，并于2016年4月14日双倍返还李雪定金10万元。
三、法院查明
梁略与仇梅系夫妻关系，1201号房屋登记在梁略名下,共有情况一栏登记为单独所有，房屋性质系按经济适用住房管理。
2016年2月20日，仇梅以梁略之委托代理人的身份与李雪签订房屋买卖合同及补充协议，约定：梁略将1201号房屋出售给李雪，房屋成交价格为1725000元，李雪于签订合同当日向梁略支付定金5万元，李雪于网签后5日内向梁略支付第二笔购房定金25万元，李雪于过户当日向梁略支付购房款38.5万元，剩余房款104万元以贷款方式支付，自李雪获得银行(公积金管理中心)贷款批准后30日，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属移转登记手续。2016年3月5日，涉案1201号房屋办理了网签手续，网签合同编号为1234664。
2016年2月20日签约当日，李雪通过其朋友韩璐的支付宝账户向仇梅支付了定金5万元。2016年4月14日仇梅通过支付宝账户原路向韩璐返还了10万元。韩璐到庭陈述，认可其收到了仇梅支付的10万元。
经询，李雪称签订上述合同时，仇梅携带自己和梁略的身份证原件、1201号房屋房本原件，中介公司人员向双方提供了空白的售房委托书，并让仇梅替梁略在委托人处签了名，仇梅本人在承诺书上签了字。梁略称，2016年3月初，仇梅才向其告知就1201号房屋签署房屋买卖合同一事，梁略与父母商议之后，于2016年3月6日通过仇梅及中介公司告知李雪决定不出售1201号房屋。李雪称，一直信任仇梅系有权代理其妻梁略出售1201号房屋，并且相信双方签订的房屋买卖合同真实有效，其在庭审中才明确得知梁略本人拒绝出售房屋。
经本院释明，李雪不申请对1201号房屋的市场价值进行评估，表示由法院酌情确定赔偿损失的具体数额。
四、法院判决
1.确认原告李雪与被告梁略于2016年2月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》无效;
2.被告仇梅于本判决生效之日起七日内赔偿原告李雪25万元;
五、北京房产律师靳双权认为
北京房产律师靳双权认为：没有代理权、超越代理权或者代理权中止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，1201号房屋登记在梁略名下，仇梅以梁略委托代理人的身份与李雪签订房屋买卖合同及补充协议，并在空白授权委托书上填写了委托人梁略的名字，双方均应知晓仇梅尚未取得梁略对其代理出售行为的授权，现梁略明确表示不同意出售1201号房屋，拒绝追认仇梅的出售行为，仇梅的行为系无权代理。另外，出售房屋一事并非夫妻日常家事代理权所涵盖的内容，结合本案在案证据，仅凭仇梅持有双方的身份证原件及房本原件，尚不足以成立梁略授予仇梅出售房屋的代理权表象，故亦不构成表见代理。故，双方签订的房屋买卖合同及补充协议未经追认，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，仇梅在没有得到梁略售房授权的情况下与李雪签订房屋买卖合同，存在明显缔约过失;仇梅虽辩称双方仅系草签合同，作为李雪向其支付定金而达成的初步意向，李雪及中介公司均同意以梁略在房屋买卖合同上亲自签字作为合同生效条件，但对此并未提交有效证据予以佐证，难以采信。李雪未确认房本所载房屋所有权人梁略已授权仇梅代理出售房屋便草率定约，亦存在一定的过错。对此，仇梅应承担主要责任，李雪承担次要责任，仇梅应当赔偿李雪因此而受到的损失。
关于损失数额的确定，应以信赖利益为限，即李雪信赖双方订立的房屋买卖合同有效而丧失了其他定约机会所造成的损失;同时，在确定损失的数额时，除了考虑双方的过错程度之外，还应充分考虑守约方履行合同的程度、实际支出的交易成本等因素。李雪就其赔偿损失的主张未申请评估，应该酌情确定赔偿损失的具体数额。因房屋买卖合同及补充协议已被确认无效，故其中所载定金条款不发生定金罚则的法律效力，为减少当事人的诉累，仇梅多退还的5万元计入其应当赔偿李雪损失的金额之内，仇梅不需再向李雪主张返还。关于李雪主张的中介费损失，目前李雪尚未实际支付，现不能确认该笔中介费已经成为损失，故其现无权要求仇梅赔偿。
梁略并未授权仇梅出售房屋，无缔约过失，对于合同无效并不存在过错，不应当承担赔偿责任。
综上，我认为法院判决正确。
