北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告何伟诉称：2015年8月30日，原告与被告经第三人北京某房产经纪公司的居间介绍签订了《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：原告以530万元的价格购买被告位于北京市朝阳区10号院22号楼1701号房屋(以下简称涉诉房屋)。同时，双方还对交易定金、还款解押、首付款、申请购房贷款、权属转移登记、物业交割、税费承担、违约责任、居间代理费等事项进行了约定。合同签订后，原告于2015年8月30日依约向被告支付了首期购房定金10万元。2015年8月31日，原告向第三人支付了居间代理费11.66万元。2015年10月25日，原告与被告签订了《定金托管协议》，原告于当日将剩余定金90万元付至托管账户，完成了支付购房定金的义务。2015年11月20日，被告办理了涉诉房屋原贷款的解押手续。之后，原告严格按照双方约定以及第三人的通知积极办理了房屋网签、贷款申请手续，并于2015年12月21日取得了银行的批贷通知。此后，第三人联系被告配合办理缴税及过户手续，但被告均以各种理由推拖并明确向原告提出涨价要求。原告认为被告以涨价为由拖延拒不办理过户手续的行为明显违背合同约定及诚信原则，构成违约，原告有权解除合同。故为维护合法权益，原告诉至法院，要求：1、解除原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、被告向原告退还定金100万元;3、被告向原告支付违约金106万元。
二、被告辩称
被告答辩称：同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，且应注销涉诉房屋的网签，但不同意原告的其他诉讼请求。首先，合同解除的根本原因系原告未按约定支付108万元首付款，构成违约。2015年8月30日，被告收到定金10万元。2015年10月29日，被告收到定金90万元。根据《补充协议》的约定，原告应于2015年11月10日之前支付首付款108万元。但在被告结清房屋贷款、办理房屋抵押注销登记(2015年11月20日)后，原告仍未支付首付款108万元，故根据《补充协议》的约定，原告构成根本违约，被告有权解除合同，原告应支付相当于成交价格20%的违约金。现原告已支付的100万元定金应冲抵违约金，被告无需承担其他任何责任。其次，原告存在诸多违约行为，拖延交易周期，违反诚实信用原则，给被告造成了损失。依据《买卖定金协议书》的约定，原告应于2015年8月30日支付定金10万元，于2015年10月20日前支付剩余定金90万元。但实际上，原告于2015年10月29日才支付剩余定金90万元，逾期付款达9天。依据《补充协议》的约定，何伟应于2015年11月15日前办理贷款手续，但其实际办理时间为2015年12月8日，逾期23天。据了解，原告系因合同履行期间炒股被套，资金周转困难，而没有能力支付首付款，但却将交易停滞的责任归咎于被告，其行为违反了诚实信用原则，导致被告无法按时收回房屋价款，错过投资时机，产生巨大损失。最后，被告行使先履行抗辩权，不存在违约行为，不应承担任何责任。根据约定，原告支付定金、首付款、办理贷款在先，被告配合办理房屋所有权转移登记在后，因原告至今未完全履行其付款义务，故被告享有先履行抗辩权，有权拒绝办理房屋所有权转移登记，并不构成违约。
三、法院查明
经审理查明：2015年8月30日，被告(甲方、出卖人)与原告(乙方、买受人)、第三人(丙方、居间人)签订《买卖定金协议书》，约定：乙方以530万元的价格购买甲方所有的涉诉房屋;乙方的房款支付方式为商业贷款，首付款不低于210万元;乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元;甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金90万元;双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。
当日，原告向被告支付了定金10万元，双方补充约定：购房定金共计100万元，签约当日支付被告10万元，剩余90万元于2015年10月20日前支付，用于还房子抵押。
同日，被告(甲方、出卖人)与原告(乙方、买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人向买受人出售涉诉房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行;涉诉房屋成交价格为460万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价70万元;买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议;买受人向出卖人支付定金100万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议;买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为320万元;当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，被告(甲方、出卖人)与原告(乙方、买受人)、第三人(丙方、居间人)签订《补充协议》，约定：双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计530万元，此价格为甲方净得价，不含税;乙方于2015年10月20日向甲方支付定金100万元;甲方应于2015年10月30日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续;乙方于2015年11月10日之前(含当日)以非建委资金监管的方式向甲方支付首付款108万元(不包括前期支付全部定金);甲乙双方应于2015年11月15日(含当日)前共同前往贷款机构办理贷款申请手续;甲乙双方同意在2015年11月30日之前(含当日)，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续;甲乙双方应当在甲方收齐所有房款之后五个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同;甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方;甲方逾期履行上述义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方;乙方逾期履行上述义务超过十五日的，构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。
2015年10月25日，被告(甲方、出卖人)与原告(乙方、买受人)、第三人(丙方、居间人)签订《定金托管协议》，约定：甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转;经协商一致，各方同意，乙方应于本协议签署时将定金90万元存入托管账户内，账号为;甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户内，丙方收到该房屋核验结果且该核验结果与《买卖定金协议书》—致的，丙方应当在核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金划转至甲方在理房通开立的账户,甲方有权选择甲方在理房通开立的收款账户或本人银行卡收取托管资金。
当日，原告将定金90万元支付至上述理房通托管账户内。被告于2015年10月29日收到了此笔定金，于2015年11月9日清偿了涉诉房屋剩余贷款，于2015年11月20日注销了涉诉房屋的抵押登记。经询，被告于2015年12月7日配合办理了涉诉房屋的贷款面签手续，原告于2015年12月8日办理了涉诉房屋的贷款面签手续，银行批贷时间约为2015年12月23日。
原告何伟表示被告崔健擅自提高房屋价格，构成根本违约，故要求被告支付违约金。为此，原告提交录音二段：1、第三人员工陈剑与案外人崔林的电话录音，录音中崔林表示被告崔健系其弟弟，其是以委托人身份与就涉诉房屋问题进行沟通，并约定于当日下午见面协商。原告表示此录音的时间为2016年1月10日上午10时。2、第三人员工樊迪、陈剑与案外人崔林的谈话录音。录音中，崔林称“房子现在涨了，所以说要履行的话，我现在想卖他想买这个房子的话，按市场价格买，这就么个意思”，樊迪称“崔林本人也都在，您确定一下，就是我们现在在合同上有二个瑕疵，有对立的”，崔林称“你不用再抠合同的问题了，我知道，想履行的话，我是产权人，就是我方是产权人，甲方是产权人，想执行的话就按市场价格执行”，陈剑称“就是市场价格600万，然后出售给买受人”，崔林称“对，就这么点事，完了他不同意的话就解约呗”。原告表示此录音的时间为2016年1月10日下午14时。被告表示两段录音中均没有被告本人，被告也从未委托过所谓的崔林代为售房或进行谈判，故对于两份录音的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人认可上述录音的真实性及内容，并表示樊迪系其房产公司经理，陈剑系房产公司的经纪人。
被告崔健表示原告何伟未按约定支付首付款，且其多次催要未果。为此，被告提交了其与陈剑的手机通话记录。原告及第三人均不认可被告的证明目的。
原告表示在合同履行过程中，经被告同意，首付款于缴纳契税后当日支付至资金监管账户内。为此，原告提交了其与陈剑的微信聊天记录，其中：1、陈剑于2016年1月5日向原告发送微信称“明天缴税携带资料：身份证和银行卡，如果需要委托他人办理需要委托书和受托人身份证”;2、陈剑于2016年1月11日向原告发出的微信中称“我把流程整理一下：1、……5、批贷后第一时间我约您缴税和确认时间，但是由于崔林去外地出差，无法提供身份证原因后交税时间推迟到了2016年1月6日缴税。6、关于首付款也和崔健先生电话沟通确认和同意后，约定在交完税后通过理房通资金监管的方式支付给崔健先生……”被告不认可微信中的“陈剑”即为第三人员工陈剑，并表示即便微信记录是真实的，也是原告与陈剑之间的联系，不能证明被告存在违约行为。第三人对于此微信记录予以认可。
此外，原告申请证人陈剑出庭作证，证言主要内容为：1、其为第三人房产公司的经纪人，涉诉房屋买卖合同的签署及履行主要由其负责;2、就首付款问题，曾与被告沟通，被告同意在完税后当天办理首付款的资金监管;3、预约缴税时间为2016年1月6日，但被告未配合进行缴税;4、被告参与了2016年1月10日下午其与樊迪一起和崔林进行沟通的全过程，且就崔林的意见并未提出异议。原告及第三人认可陈剑的证人证言。被告认为陈剑作为第三人工作人员，收取居间费及提成，与本案具有利害关系，其证言存在明显倾向性，不应予以采纳。
庭审中，第三人提交了收件人为“崔健522-2109”的短信及微信记录截屏打印件，并表示相关短信及微信系陈剑与被告之间的往来，证明被告知晓并同意在2016年1月6日协助办理缴税手续，但之后陈剑无法再联系上被告，故在2016年1月10日及2016年1月25日向被告发出催告函。经询，第三人表示上述短信及微信记录保存在陈剑手机当中，因陈剑已调整工作岗位到深圳工作，故无法提供原件。原告认可此组证据的真实性及证明目的。被告认为第三人未能提供原件，故不予认可。
四、法院判决
1.解除原告何伟与被告崔健针对涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及原告何伟、被告崔健与第三人北京某房地产经纪有限公司签订的《补充协议》。
2.原告何伟、被告崔健、第三人北京某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内办理涉诉房屋的网签合同注销手续。
3.被告崔健于本判决生效之日起七日内退还原告何伟定金100万元。
五、北京房产律师靳双权点评
北京房地产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除的，合同权利义务终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。现原、被告及第三人均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并办理涉诉房屋网签合同的注销手续，法院应该支持其请求。
关于合同解除的法律后果，我的意见具体如下：
首先，原告主张被告擅自提高房屋交易价格。从证据来看，原告提交的两段录音中均没有被告本人的声音，虽然樊迪在第二段录音中提到“崔林本人也都在”，但原告及第三人未能说明此录音中与樊迪、陈剑进行谈话的相对人的具体身份，对于其是否是被告的亲属，以及此录音的真实性，均无法核实。在此情况下，仅凭樊迪在录音中提到“崔林本人也都在”，不足以认定被告就在谈话现场。此外，根据原告及第三人的陈述，此段录音中与樊迪、陈剑进行谈话的相对人也被其称之为“崔林”，故樊迪此句陈述中“崔林”的指代并不明确，加之并无证据证明此录音中的相对人“崔林”有权代表被告就售房事宜进行沟通，故原告依据录音证明被告擅自提高房屋交易价格，不应该采信。
其次，原告主张双方协商一致在缴纳契税后由原告支付首付款，而因被告拒不配合缴税，导致交易无法进行。为此，第三人在第二次庭审中提交了短信及微信记录打印件，经释明，第三人未能提供证据原件。然而，陈剑曾在本案第一次庭审时出庭作证，其与第三人完全有条件在第一次庭审中提交此组证据并出示原件，第三人以证据原件在陈剑手机内，而陈剑现已调整工作岗位，作为无法提供此组证据原件的理由，违背常理，故仅凭证据副本，无法采信此短信及微信记录的真实性。退一步讲，即便能够与原件进行核对，从此组短信及微信记录打印件所载明的内容来看，其收件人虽显示为“崔健522-2109”，但相关往来记录中并未体现该收件人的电话号码等具体信息，尚不足以据此认定此短信及微信记录的收件人即为被告，更无法证明被告同意在2016年1月6日配合缴纳税费，完税后再行支付首付款。
最后，原告提交了其与陈剑的微信记录以及陈剑的证人证言。此两组证据，从本质来讲，都是以陈剑的陈述作为合同履行情况的证明。但原告作为居间服务费的付款方，陈剑作为收款人即第三人的员工，两者之间存在一定的利害关系，在仅有其证言，而无其他有效证据证明其证言的真实性的情况下，不应单独依据其证言作为定案的依据。有鉴于此，对于原告提出被告根本违约的主张，不应当采信其证言，其要求被告支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。
关于被告提出的原告违约的问题。首先，《补充协议》中虽约定了剩余90万元定金应在2015年10月20日前支付，但此后双方在2015年10月25日又签订了《定金托管协议》，约定原告于当日将90万元定金支付至托管账户内，此《定金托管协议》变更了《补充协议》中剩余90万元定金的付款时间。现原告已于2015年10月25日将90万元定金支付至《定金托管协议》所约定的托管账户内，故原告已完全履行了支付定金的义务，就此不存在违约。其次，《补充协议》约定，原、被告双方应于2015年11月15日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。实践中，贷款购买存量房屋的，亦确需出卖人配合才能办理贷款。根据已经查明的事实，被告系2015年12月7日到贷款银行办理的面签，此时已超过了《补充协议》所约定的双方共同办理贷款申请手续的时间，而原告在被告面签后的第二天即前往银行办理贷款手续，尚不构成根本违约。最后，根据《补充协议》的约定，原告支付首付款的期限在前，双方办理贷款手续的期限在后。在实际履行过程中，原告虽未在《补充协议》约定的期限内支付首付款，但双方仍在此后办理了贷款，而直到本案诉讼前，被告均未催促过原告办理首付款的资金监管，被告虽提交了其与陈剑的电话记录，但交易过程中，买卖双方与居间方经纪人进行联系实属正常，仅凭电话记录，不能证明被告是在催要首付款。而根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定以及原、被告在办理90万元定金托管时的具体操作，均能够认定首付款的资金监管亦需要双方另行签订资金划转协议，需要双方相互配合。现被告未能证明曾要求原告办理首付款的资金监管，而原告拒绝配合，故被告据此主张原告根本违约的抗辩，我认为不应该采信，原告已付定金，被告应予退还。
综上，我认为法院判决正确。
