北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告韩璐诉称：2015年8月20日，我与被告就北京市朝阳区7号楼1101号房屋(以下简称涉案房屋)签订房屋买卖合同，同时与北京某房地产经纪有限公司(以下简称房产经济公司)签订居间服务合同。我已经将10万元定金支付给被告，将3.7万元中介费支付给房产经济公司。但被告违反合同约定，单方通知中介公司和我要求解除合同，主动愿意承担违约责任和中介费损失，并多次联系意图将房屋卖给第三人。被告的单方毁约和不诚信行为导致我购房目的不能实现，故我诉至法院，要求解除我与被告签订的房屋买卖合同及补充协议，被告双倍返还定金20万元(即返还定金10万元，支付违约金10万元)，赔偿居间代理费损失3.7万元。
二、被告辩称
孙丽辩称：同意解除房屋买卖合同及补充协议。原告向我付定金时告知我她要到加拿大旅游，10月底才能办理资格审查和网签手续。因为我着急用售房款办理移民，于8月28日办理完毕解抵押，9月12日我给中介公司赵磊发短信告知其我已办理完毕解抵押，让他联系原告尽快办理资格审查和网签手续。赵磊回复称原告说我违约，要求我双倍返还定金。9月16日我要求原告支付首付款，原告没有回复也未支付。我在10月25日向原告发出律师函，原告仍然没有回复。原告提交的证据显示其购房资格审查未通过，是原告的原因导致合同无法履行。因此我不同意原告的诉讼请求。同时，孙丽提出反诉，要求原告支付违约金43万元。
三、原告就反诉辩称
原告韩璐对反诉辩称：被告已于2015年9月初单方要求解除合同，双方仅因返还费用未达成一致。因我方已提起诉讼，不存在违约。且被告主张违约金的条款系对双方的约束，故不同意被告的反诉请求。
四、法院查明
经审理查明：2015年8月20日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告名下的涉案房屋，涉案房屋建筑面积153.32平方米，房屋成交价格为215万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为155万元。原告应于2015年8月21日前支付被告购房定金10万元，剩余购房首付款210万元于2015年9月15日前支付，剩余银行贷款150万元由银行直接支付被告，支付日期最晚不超过2015年12月31日。涉案房屋已经设定抵押，被告应于2015年9月30日前办理抵押注销手续。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权;买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。房产经济公司作为丙方在《补充协议》中加盖公章。同日，双方与房产经济公司签订《居间服务合同》，约定由原告承担居间代理费3.7万元。
上述合同及协议签订后，原告于2015年8月21日向被告支付了定金10万元，于2015年8月28日向房产经济公司支付了居间代理费3.7万元。被告于2015年8月28日办理了涉案房屋的抵押登记注销手续。
庭审中，原告提交被告与房产经济公司工作人员赵磊于2015年9月5日的手机通话录音两段，内容包含被告称其为了尽快拿到购房款准备将涉案房屋出售给另一位出价更高的买方，并愿意向原告承担违约责任。被告对上述录音不予认可。原告提交了告知单、存量房交易服务平台核验结果、家庭购房申请表等购房资格审查材料，表明原告于2015年8月26日通过房产经济公司提交了购房资格核验申请，申请编号12334456,10个工作日后可以查询核验结果。核验结果显示：核验不通过，工作居住证已冻结(请持证人聘用单位及时赴市人力社保局进行年检，年检通过后持证人重新申请购房资格审核)。被告认为上述证据证明原告不具备购房资格，并向被告隐瞒了该事实。
被告称其于2015年10月25日向赵磊发出律师函一份，要求赵磊转交原告。律师函的主要内容为要求原告立即支付购房款210万元。原告称其未收到被告的律师函，并称此前原告已经起诉，被告发送律师函系对抗诉讼的行为。审理中，赵磊到庭作证称被告在8月底曾经问其能否违约，准备将涉案房屋卖给出价更高的人、向原告退还定金并支付补偿款，此后其将已经提交的原告的资格审查撤销了。原告对证人证言予以认可，被告对证人证言不予认可。
另查，涉案房屋目前对外出租，登记所有权人仍为被告。
五、法院判决
1.解除原告(反诉被告)韩璐与被告(反诉原告)孙丽于2015年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告(反诉被告)韩璐与被告(反诉原告)孙丽、北京某房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;
2.被告(反诉原告)孙丽于本判决生效后七日内退还原告(反诉被告)韩璐定金10万元;
3.被告(反诉原告)孙丽于本判决生效后七日内支付原告(反诉被告)韩璐居间代理费损失18500元;
六、北京房产律师靳双权案件点评：
北京房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原被告均要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院应该尊重当事人的选择，支持解除合同。但是因为被告的违约行为，合同解除后，被告应当将原告已付定金10万元返还原告。
现有证据显示被告曾在2015年9月5日向房产经济公司工作人员表示其欲将涉案房屋出售给出价更高的买方。经法院调查，被告称其急需用钱且原告拖延办理资格审查及网签手续，但双方签订的合同中并未对资格审查及网签时间进行约定，原告已于2015年8月26日及时提交了购房资格核验审查所需资料，且被告欲将涉案房屋另行出售时双方约定的首付款支付时间未到，故被告对合同未能履行完毕存在一定过错。经核实，原告的购房资格未通过核验，不具备购买涉案房屋的资格，对此次交易未能达成亦存在一定过错。故对于原告要求被告支付违约金的请求及被告要求原告支付违约金的反诉请求均不应该支持。对于原告主张的居间代理费，综合考虑原告的损失情况、原被告双方的过错程度、双方约定的涉案房屋价格以及涉案房屋现状酌情来判定。
综上，我认为法院判决正确。
