小产权房价格低廉，这是众所周知的事。生活中不少人为了图便宜选择购买小产权房。多年来，有关“小产权房”问题的各种信息不断见诸报端，有关部门连续提出措词严厉的治理意见乃至 “三令五申”，但一个不可回避的现实，却总是越整越多。近日，又有新的小产权房 “清理”消息见报，但细读有关消息，透露的意思依然含混不清，甚至自相矛盾。比如，目前各有关部门还未就清理整治方案达成共识，目前并没有一个明确的、规范性的文件，理清思路并未明确等等。我们邀请到说房网靳双权律师为大家谈谈：小产权房，确权还是清理?
☆性质：小产权房没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证
小产权房不是一个法律概念，是相对“大产权房”而言的。具有房屋管理部门颁发的《房屋所有权证》和土地管理部门颁发的《国有土地使用权证》的房屋是商品房，即大产权房。虽然没有国有土地使用权证但有房管局颁发的房产证，而且是建造在国有土地上的房屋比如说房改房、集资房也是大产权房。大产权房依据《物权法》，可以自由流通，具有完全的物权;而小产权房是指建造在宅基地、集体建设用地、农用非建设用地等集体土地使用权上的房屋。这些产权房的转让或销售对象是有限制的，不能上市转让，只能在集体成员内部转让、置换。小产权房没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。
☆原因：小产权房出现的三个原因
小产权房的出现有以下几个原因：一是房地产开发行业高利润的特性;二是集体土地低成本，小产权房相对于价格持续走高的商品房具有巨大的价格优势;三是政府垄断国有土地的供应;四是城市生活环境日趋恶劣，部份城市居民对绿色生活环境的需求形成供需关系。
☆风险：小产权房买卖合同为无效合同
从根本上讲，小产权房是违法的。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
购买小产权房的风险：由于小产权房占用土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让给城镇居民。因此，如果城镇居民购买小产权房，买卖双方签署的买卖合同因违反了有关法律的强制性规定，为无效合同。实践中已经出现的案例，通常是卖方因土地的增值和房价的上涨及在农村城市化的拆迁利益，向法院起诉要求确认买卖合同无效。法院确认合同无效，买方只能获得原房价款，至于因此而产生的损失，需要另行起诉要求按对方过错比例承担赔偿责任。
☆问题核心：所使用土地收益的归属
小产权房问题的核心和本质是所使用土地收益的归属。
清理小产权房久拖不决主要体现在以下几个方面：第一是全国各地小产权房的数量非常大、存续时间长。在房价不断快速上涨的过程当中，小产权房发展的速度极快，小产权房的数量巨大，这是一个难点;第二是小产权房涉及居民的基本居住权，大量的产权房居住者如何安置?这亦存在很大的难度;第三是各省市小产权房形成原因不一样;第四是此问题的标的物是房屋，房屋巨额的建设成本不是一个拆字就能解决的。
☆观点：“小产权房不得确权发证”vs“治理小产权房关键在确权”
我赞同后一说法。确权并不是使小产权房合法化，不是说买房人就享有了合法的产权，而是依据现有的法律法规区别情形确认小产权房的产权归属，例如区分宅基地、集体建设用地、农用非建设用地上小产权房的合法性及产权归属，确认其具有完全的可以入市交易的产权，既保障农民有完全的产权和交易权、收益权，同时采取现行法律支持的诸如租赁等形式保障现有使用人的合法权益。
