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案情介绍
林浩宇向法院提出诉讼请求：1. 确认其与周雅雯、郑明哲于2020年2月4日签订的《借名购房协议书》有效；2. 诉讼费由郑明哲承担。
事实与理由：周雅雯系林浩宇表姐，郑明哲系周雅雯前夫。林浩宇因孩子上学需要在当地购房，但因购房所需社保未达年限，不具备购房资格，故于2018年1月28日，借用周雅雯的名义购买一号房屋，该房屋的全部购房资金均由林浩宇支付。后因周雅雯与郑明哲感情破裂，林浩宇为防止日后就一号房屋产生产权纠纷，遂找到二人于2020年2月4日补签了《借名购房协议书》。该协议书明确约定，一号房屋系林浩宇个人出资、借用周雅雯名义购买，房屋全部相关费用均由其承担，林浩宇系房屋实际所有人。现因郑明哲在法院起诉周雅雯，要求分割该房屋，为维护自身合法权益，林浩宇特提起本诉，请求法院依法支持其诉讼请求。
周雅雯辩称：认可林浩宇借用其名义购买一号房屋的事实，亦认可《借名购房协议书》的真实性及合法性，同意林浩宇的全部诉讼请求。
郑明哲辩称：不同意林浩宇的诉讼请求。理由如下：林浩宇因不具备当地购房资格，于2018年1月28日，在其与周雅雯婚姻关系存续期间，借用周雅雯的名义购买一号房屋，房屋登记在周雅雯名下。根据相关裁判规则，借名买房行为如不加限制任其泛滥，无异于鼓励不诚信当事人规避国家政策红线获取不当利益，既与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，也会导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，损害社会公共利益和社会秩序。故其认为，为规避国家限购政策签订的《借名购房协议书》违背公序良俗，应依法认定为无效，请求法院驳回林浩宇的全部诉讼请求。
法院经审理认定事实如下：林浩宇系周雅雯之弟；周雅雯与郑明哲原系夫妻关系，二人于2021年11月10日经法院出具A号民事调解书，解除婚姻关系。
2018年1月28日，周雅雯（买受人）与案外人、甲公司（居间方）签订《存量房屋买卖合同》，约定周雅雯以135万元的价格购买一号房屋，同时约定支付定金2万元用于冲抵购房款，过户前24小时内交纳首付款54万元，贷款81万元。次日，林浩宇向甲公司支付2.7万元，交易附言为中介网签费。2018年4月16日，林浩宇分两次向周雅雯账户转账34万元（交易附言：购房款）、50万元，4月17日再转账4万元，4月18日再转账2万元，上述款项均用于支付一号房屋购房相关费用。2018年4月18日，一号房屋办理产权登记，权利人为周雅雯，权利性质为商品房；该房屋的不动产权证书原件由林浩宇持有。
2018年4月底，一号房屋交付。次月起至8月期间，由林浩宇对该房屋进行装修；装修完毕后，林浩宇入住一号房屋，实际占有使用该房屋。
2020年2月4日，周雅雯、郑明哲（甲方）与林浩宇（乙方）签订《借名购房协议书》，协议明确约定：乙方因不便以自身名义购房，委托甲方以甲方名义购买一号房屋；实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方系实际出资人和房屋实际所有人；甲方配合乙方办理购房相关手续，购房相关合同、证件、票据均由乙方持有保管；房屋实际所有权归乙方，由乙方占有、使用、收益、处分，相关全部费用由乙方承担；本协议自双方签字之日起生效，至房屋按乙方意愿过户至乙方或其指定人名下后自动失效。周雅雯、郑明哲在甲方处签名捺印，林浩宇在乙方处签名捺印。
林浩宇为证明其主张，还提交了2019年、2021年物业费收据、2018年燃气费安装费收据及2021年燃气巡检告知单等证据原件，上述证据交款人处均由林浩宇或其配偶签字，用以证明其对一号房屋的实际管理和使用情况。周雅雯对上述证据的真实性及证明目的均认可；郑明哲认可收据的真实性，但不认可证明目的。
周雅雯向法庭提交其与郑明哲的录音及文字版，用以证明郑明哲认可借名买房事实，且二人未对一号房屋出资。林浩宇认可该录音证据；郑明哲认可录音的真实性，但主张录音不完整，且其系因得到周雅雯“不离婚”的承诺，才签订涉案《借名购房协议书》，未提交相关证据佐证该主张。
裁判结果
确认林浩宇与周雅雯、郑明哲于2020年2月4日签订的《借名购房协议书》有效。
本案诉讼费用由郑明哲承担。
法院说理
本案的核心争议焦点为：林浩宇与周雅雯、郑明哲于2020年2月4日签订的《借名购房协议书》是否有效。
首先，根据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
其次，关于《借名购房协议书》的效力认定。本案中，一号房屋的买卖合同虽以周雅雯的名义签订，但结合本案全部查明事实，能够确认该协议系三方真实意思表示：一是一号房屋的全部购房款、中介网签费均由林浩宇实际支付，有相关银行转账记录、缴费凭证佐证；二是该房屋的买卖合同、不动产权证书、相关缴费票据等核心材料，均由林浩宇持有保管，符合借名买房中实际出资人管控房屋相关材料的典型特征；三是房屋交付后，由林浩宇负责装修并实际入住、占有使用，相关物业费、燃气费等均由其承担，能够证明其系房屋实际使用人；四是周雅雯提交的录音证据，能够佐证郑明哲知晓并认可借名买房事实，其主张“因承诺不离婚才签订协议”未提交任何证据佐证，应承担举证不能的不利后果。
最后，关于郑明哲的抗辩意见。郑明哲主张《借名购房协议书》因规避国家限购政策、违背公序良俗而无效，但未能提交有效证据证明该协议存在违背公序良俗、违反法律、行政法规强制性规定的情形。该协议明确约定了实际出资、房屋实际归属、双方权利义务等核心内容，系三方对借名买房事实的真实确认，未损害社会公共利益和他人合法权益，亦未导致国家房地产宏观调控政策落空，故对郑明哲的抗辩意见，法院不予采纳。
综上，涉案《借名购房协议书》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，林浩宇要求确认该协议有效的诉讼请求，法院予以支持。
胜诉办案心得
本案系典型的亲属间借名买房协议效力纠纷，结合本案及同类借名买房纠纷的办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。
1. 借名买房协议有效胜诉，核心在于“真实意思+证据闭环”。本案中，虽林浩宇系因社保未达标借用亲属名义购房，但胜诉的关键是，我方协助其搭建了完整的证据链，佐证协议系三方真实意思表示：一是出资证据，包括购房款、中介费用的转账记录、缴费凭证，明确证明其系全部款项的实际支付者；二是管控使用证据，包括房屋装修记录、入住凭证、相关杂费缴费票据、房屋产权证书原件，证明其实际管控、使用房屋，享有房屋核心权益；三是协议及辅助证据，包括补签的《借名购房协议书》、周雅雯提交的录音，佐证周雅雯、郑明哲均知晓并认可借名买房事实，补签协议并非单方意思表示。完整的证据链，最终反驳了郑明哲的抗辩，让法院认定协议合法有效。
2. 应对“规避限购、违背公序良俗”抗辩，精准把握法律边界。本案中，郑明哲援引相关裁判规则，主张协议因规避限购而无效，这是此类纠纷中常见的抗辩理由。我方的办案思路是：明确区分“合法借名”与“恶意规避政策”的边界——涉案协议系三方对借名事实的真实确认，林浩宇虽暂不具备购房资格，但协议未损害社会公共利益，未规避国家核心调控政策，亦未侵害他人合法权益，不属于“违背公序良俗”的情形；同时，指出郑明哲未能提交任何证据证明协议存在无效情形，应承担举证不能的不利后果。实践中，面对此类抗辩，实际出资人需重点举证“协议系真实意思表示”“自身权益合法”“未损害公共利益”，精准驳斥对方不合理主张。
3. 亲属间借名买房，补签协议+留存证据是关键。本案中，林浩宇在周雅雯、郑明哲夫妻感情破裂后补签协议，有效固定了借名事实，为后续维权提供了核心依据。在此提醒各位当事人：一是借名买房务必签订书面协议，无论是否事后补签，均需明确约定实际出资、房屋归属、双方权利义务、协议生效及终止条件等核心内容，避免口头约定引发争议；二是补签协议时，需确保所有相关利害关系人（如登记人的配偶）到场签字确认，避免后续出现“不知情”“被胁迫”的抗辩；三是全程留存相关证据，包括出资转账记录、房屋装修及使用凭证、缴费票据、产权证书、沟通记录等，做到“有据可查”，即便出现纠纷，也能凭借完整证据维护自身权益。
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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
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