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案情介绍
原告林文浩向法院提出诉讼请求：1. 依法确认张桂兰、林瑞琪、林瑞芳、林文浩于2009年7月15日签订的协议有效；2. 请求确认林文浩与林瑞琪之间存在借名买房关系；3. 请求确认林文浩就一号房屋具有排他性的居住权；4. 判令林瑞琪在一号房屋具备办理产权过户时协助林文浩办理该房屋的过户手续，将房屋过户到林文浩名下；5. 被告承担诉讼费。
事实与理由：张桂兰与林建军系夫妻关系，育有林瑞琪、林瑞芳、林文军、林文浩。林建军于2000年6月3日去世。2009年张桂兰承租的二号房屋遇拆迁，获得两套安置房屋。因林瑞琪户口在该被拆迁房屋内，故以其名义购买一号房屋（拆迁安置房）。经家庭协商约定，由林文浩出资购买一号房屋，该房屋归林文浩所有，待房屋具备过户条件后，由林瑞琪协助林文浩办理过户手续。林文浩按约定交付了全部购房款，2012年接收房屋并进行装修、居住，后将房屋出租至今，租金由其自行收取。现一号房屋已具备办理房屋产权证的条件，但林瑞琪否认双方此前的协议约定，不承认房屋实际为林文浩所有，拒绝协助办理过户，为维护自身合法权益，林文浩提起诉讼。
被告林瑞琪、赵建国辩称：认可原告所述亲属关系，林瑞琪与赵建国系夫妻关系，二人虽长期居住外地，但不定期返京照顾张桂兰，拆迁时二人户口均在被拆迁的二号房屋内。根据拆迁政策，只有在册人口才能享受拆迁安置待遇，二人均属于被拆迁安置人。当时张桂兰以二人在北京无住所、需解决居住困难为由，向拆迁部门申请获得一号房屋的购买资格。购房合同上虽仅为林瑞琪一人名字，但该房屋实际系二人夫妻共同财产。林文浩有自己的房产，户口也不在被拆迁房屋内，不属于被安置对象，无权主张房屋相关权利。林瑞琪认可签署过2009年的协议，但主张该协议系其私自处理夫妻共同财产，未经赵建国同意，赵建国于2009年9月左右才得知此事，且明确表示不同意，多年来曾尝试与林文浩沟通协商，但被拒绝。赵建国还主张，其一直以为林瑞琪仅系口头同意相关事宜，直至本次诉讼才知晓存在书面协议。二被告认可林文浩交纳了全部购房款，认可2012年11月一号房屋交付后，林文浩自2013年起将房屋出租，曾要求林瑞琪出具租房委托书，且所有租金均由林文浩收取，未向二被告支付过任何租金。二被告认为，一号房屋系夫妻共同财产，林瑞琪未经赵建国同意擅自签署的协议应属无效，本案不构成借名买房关系，林文浩对一号房屋无居住权，不同意将房屋过户至林文浩名下，亦不同意原告的全部诉讼请求。
被告林瑞芳、张桂兰辩称：拆迁时，家庭成员曾召开家庭会议，当时被拆迁的二号房屋及附属房屋遇拆迁，为实现每个子女都能分到一套房屋的目的，经全体参与人协商一致，签订了2009年7月15日的协议。一号房屋的全部购房款均由林文浩出资，房屋交付后也直接交由林文浩控制使用，依据协议约定，林文浩有权享有房屋相关权益、居住使用房屋。二被告认为涉案协议系各方真实意思表示，合法有效，当时林瑞琪明确同意将一号房屋转让给林文浩，同意原告的全部诉讼请求。
法院查明，各方当事人提交的证据经庭审质证，无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。结合各方陈述及相关证据，本院认定如下：张桂兰与林建军系夫妻关系，二人生育四名子女，分别为林瑞琪、林瑞芳、林文军、林文浩；林建军于2000年6月3日去世；林瑞琪与赵建国系夫妻关系。2009年，张桂兰承租的二号房屋遇拆迁，2009年7月6日，张桂兰与甲公司（拆迁相关单位）签订《拆迁居民放弃货币补偿协议书》，约定张桂兰自愿放弃货币补偿，选择异地安置，获得两套安置房屋的购买资格，分别为一号房屋（一居室，暂测建筑面积60.48平方米）和三号房屋（两居室，暂测建筑面积77.58平方米），扣除相关奖励、补助费后，需支付全部购房款434314元。
同日，林瑞琪与乙公司（安置房屋出卖人）签订《拆迁安置房购房合同》，约定林瑞琪自愿购买一号房屋，根据拆迁补偿协议约定，应交纳购房款296352元，房屋产权归林瑞琪所有，按经济适用房产权管理，房屋交付后一年内，双方共同办理产权登记手续，相关费用各自负担。
2009年7月15日，张桂兰、林瑞琪、林文浩、林瑞芳（证明人）共同签订一份协议，明确约定：“二号房屋拆迁，经协商，安置一居室（一号房屋，暂测面积60.48平方米）房主林瑞琪转给林文浩所有，所有购房款一律由林文浩给付，日后再办理过户手续。”
2012年11月8日，林瑞琪与丙公司（安置房屋相关单位）签订《房屋结算协议》，明确一号房屋实测建筑面积为63.87平方米，实际应付购房款为312963元，该房屋已具备交付使用条件，正式编号为一号房屋。
2013年8月20日，丙公司向相关房屋管理部门报送《定向安置房产权人确认说明》，明确一号房屋为拆迁安置专项用房，产权人确认名单中载明一号房屋产权人为林瑞琪，该确认说明经相关行政主管部门及对应区人民政府盖章确认审批，并在产权登记部门备案。
各方当事人均认可，一号房屋的全部购房款均由林文浩交纳，林文浩持有房屋相关的全部票据材料；2012年房屋交付后，一直由林文浩实际控制使用，先后用于自住、出租，相关收益均由林文浩享有。诉讼中，法院向丙公司核实，一号房屋现已具备办理产权登记手续的条件，但仅能根据签订安置购房合同的人员名单（即林瑞琪）办理初始产权登记，无法直接将房屋登记至林文浩名下；如需办理过户，需先由林瑞琪取得房屋产权证书，再在符合相关政策及过户条件的前提下，另行与林文浩办理过户手续。
裁判结果
1. 确认张桂兰、林瑞琪、林瑞芳、林文浩于2009年7月15日签订的协议有效；2. 确认林文浩针对一号房屋享有居住权；3. 驳回原告林文浩的其他诉讼请求。
法院说理
本案的核心争议焦点为：2009年7月15日各方签订的协议是否有效、林文浩与林瑞琪之间是否存在借名买房关系、林文浩是否享有一号房屋的排他性居住权、林瑞琪是否应协助林文浩办理房屋过户手续。
首先，关于涉案协议的效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，2009年7月15日签订的协议，系张桂兰、林瑞琪、林瑞芳、林文浩各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。林瑞琪、赵建国主张该协议无效，理由为一号房屋系二人夫妻共同财产，林瑞琪未经赵建国同意擅自签署协议、处分夫妻共同财产，但结合本案查明事实，一号房屋系基于张桂兰承租的二号房屋拆迁取得的安置房源，虽以林瑞琪名义签订购房合同，但该房屋尚未办理产权登记，未正式登记在林瑞琪名下，且房屋全部购房款均由林文浩交纳，并非林瑞琪、赵建国出资，无法认定该房屋系二人夫妻共同财产。同时，赵建国自认其于2009年9月左右即知晓协议相关事宜，且其对一号房屋由林文浩出资、控制使用、出租收益至今的事实应当明知，但长期未提出任何异议，应认定其对该协议内容予以默许。综上，林瑞琪、赵建国主张协议无效的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采信，依法确认涉案协议有效。
其次，关于借名买房关系的认定。借名买房的核心是双方存在“一方以他人名义购买房屋，房屋实际归借名人所有”的明确合意，且借名人实际出资、享有房屋权益。本案中，林文浩主张其与林瑞琪之间存在借名买房关系，但结合2009年协议的具体内容，明确约定“林瑞琪将一号房屋转给林文浩所有，购房款由林文浩给付，日后办理过户”，该约定体现的是林瑞琪将其名下的拆迁安置房购买资格及对应权益无偿转让给林文浩的意思表示，并非“林文浩借用林瑞琪名义购买房屋”的借名买房合意，不符合借名买房的法律特征。同时，一号房屋系拆迁安置房，具有特殊的政策性属性，结合协议约定及拆迁政策，亦无法认定双方存在借名买房的合意。此外，借名买房与房屋转让的核心区别在于双方真实意思表示不同，前者是委托代持，后者是权益转让，本案协议内容明确指向转让，而非代持，故林文浩要求确认其与林瑞琪之间存在借名买房关系的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。
再次，关于居住权的确认。涉案协议明确约定一号房屋归林文浩所有，该约定中包含了允许林文浩居住使用一号房屋的意思表示，且林文浩已实际出资购买该房屋，并自2012年房屋交付后持续控制、使用该房屋，出租收益亦由其享有，其他各方当事人均未对其居住使用权利提出异议，林文浩作为房屋实际权益享有者，主张对一号房屋享有排他性居住权，具有事实及法律依据，法院予以支持。
最后，关于房屋过户手续的协助办理。林文浩要求林瑞琪在一号房屋具备过户条件时协助办理过户手续，但结合本案查明事实，一号房屋虽已具备办理产权登记的条件，但目前仅能先办理至林瑞琪名下，无法直接登记至林文浩名下；同时，一号房屋系按经济适用房产权管理，具有特殊政策性，其过户需符合相关拆迁政策及产权管理规定，需经相关行政主管部门审核批准，目前尚不具备直接过户的条件。综上，法院暂无法支持林文浩要求林瑞琪协助办理过户手续的诉讼请求，林文浩可待房屋具备过户条件、相关政策允许后，另行主张权利。
胜诉办案心得
本案系典型的亲属间拆迁安置房协议纠纷，叠加夫妻共同财产抗辩、借名买房主张、政策性房屋过户限制等难点，结合本案及同类拆迁安置房、亲属间房屋纠纷的办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。
1. 亲属间房屋相关协议，务必留存书面凭证，明确各方合意。本案胜诉的关键之一，是当事人留存了2009年的书面协议，该协议明确约定了房屋转让的核心内容，成为法院认定协议有效、支持原告诉求的核心证据。实践中，亲属间因碍于情面，往往仅达成口头约定，一旦发生纠纷，无书面证据佐证合意，维权难度极大。建议亲属间就拆迁安置房、房屋转让、借名买房等事宜协商一致后，务必签订书面协议，明确房屋归属、出资方式、过户时间、各方权利义务等核心内容，避免后续产生争议。同时，协议签订时尽量有无利害关系的亲属在场见证，进一步强化协议的证明力。
2. 应对夫妻共同财产抗辩，重点举证“配偶默许”及“财产归属”。本案中，对方以“协议未经配偶同意、房屋系夫妻共同财产”为由主张协议无效，我方重点举证了“赵建国明知协议事宜且长期无异议”“房屋并非夫妻出资”两个核心事实，成功驳斥了对方抗辩。实践中，针对夫妻一方擅自处分房屋、主张协议无效的抗辩，可重点收集“配偶知晓相关事宜的证据”“房屋出资凭证”“房屋实际使用情况”等证据，证明配偶默许或房屋并非夫妻共同财产，从而维护协议的有效性。同时，夫妻一方擅自处分共有财产，若另一方知情未反对，应视为默示同意，不得事后反悔否认协议效力。
3. 最后提醒，亲属间拆迁安置房纠纷、房屋转让协议纠纷，往往因亲情关系、口头约定、政策性限制等因素，增加维权难度，尤其容易出现协议效力争议、夫妻共同财产抗辩、借名买房与转让混淆等问题。若你正面临此类困扰——无论是亲属间房屋协议效力争议、配偶否认协议、借名买房与房屋转让难以区分，还是拆迁安置房过户受阻、居住权被侵犯等，都可联系我们。我们作为专业的房地产律师，将以专业的法律视角，帮你梳理证据、分析案件性质、区分法律关系、制定针对性维权方案，精准拆解对方诉求漏洞，强化自身主张，全程护航你的合法权益，助力你高效打赢维权官司，成功维护自身房屋权益。
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