（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
老周与妻子育有两子：长子周大山、次子周小川。老周夫妇早年去世。
周小川与妻子李女士婚后育有一子一女：儿子周明、女儿周华。周小川于2009年去世，李女士于2024年去世。
周大山终身未婚，无子女，于2012年去世。
周大山生前在顺义区拥有一处宅院（以下简称一号房屋），集体土地使用证登记在其弟弟周小川名下（历史原因所致，实际由周大山居住使用）。
2019年，周明与案外人签订《宅基地转让协议》，将一号房屋以110万元出售，并已收讫全部房款。
周华认为：叔叔周大山去世时无第一顺序继承人，其父周小川作为兄弟本可继承遗产；因周小川先于周大山去世，自己作为子女有权代位继承叔叔的遗产。现房屋已被哥哥周明出售，故起诉要求分得售房款55万元。
周明辩称：叔叔周大山早在2011年就已将一号房屋赠与自己，并交付了房屋及证件，自己是合法所有权人，有权处分，周华无权主张。
为证明赠与事实，周明提交了一份2011年10月8日的《遗嘱》及四位村民证言。该文件载明：“本人周大山，孤身一人，自愿将名下全部房产赠与侄子周明，由其料理我生养死葬，其他人无权干涉。”文件由村民陈某代笔，周大山捺印（未签字），四位村民作为见证人签字。
周华则质疑：该文件名为“遗嘱”，实为代书遗嘱，但形式不合法——周明作为利害关系人参与现场，且周大山未签字，仅捺印不能证明其真实意愿；且13年后才出示，不合常理。
二、裁判结果
法院经审理认为：
该《遗嘱》虽名为遗嘱，但实质是生前赠与；
结合证人证言，可认定周大山已于2011年将一号房屋实际交付给周明；
因此，房屋在周大山去世时已不属于其遗产；
周华主张代位继承，缺乏事实与法律依据。
判决：驳回周华的全部诉讼请求。
三、法院说理
法院指出：
“遗嘱”性质认定：
根据《民法典》，遗嘱是死后处分财产的行为。但本案文件明确表示“现在就把房子给周明”，且当日完成房屋交付，符合赠与合同特征，属于附义务的生前赠与（义务为照料老人、料理后事）。
交付即完成所有权转移：
农村宅院虽不能自由买卖，但在亲属间基于扶养关系的赠与，若已实际交付使用，可视为财产权利转移。多位证人证实房屋及证件已交予周明，周大山生前未提出异议。
代位继承前提不成立：
代位继承仅适用于遗产未被处分的情形。因房屋在周大山去世前已赠与周明，不再属于遗产，故周华无权代位继承。
形式瑕疵不影响赠与效力：
虽无周大山签字，但其因病无法书写，捺印+代读+多人见证，足以证明系其真实意思表示。
四、律师提示（北京遗产继承律师靳双权团队）
“遗嘱”未必是遗嘱：
若文件内容体现“生前给”，且已交付财产，法院可能认定为赠与，而非遗嘱。
农村房屋赠与有效吗？
在亲属间、基于扶养关系、已完成交付的宅院赠与，司法实践中常被认可，尤其受赠人已长期占有使用。
代位继承有前提：
必须是遗产未被继承或处分。若长辈生前已将财产赠出，后代无权再主张。
证据要趁早固定：
赠与、遗嘱等重大安排，建议通过村委会见证、录像、书面确认等方式留存证据，避免多年后真伪难辨。
不要混淆“登记人”与“实际权利人”：
农村宅基地证登记在弟弟名下，不代表房屋就是弟弟的——谁出资、谁建造、谁使用、谁处分，才是关键。
如您面临类似家庭房产纠纷，建议尽早咨询专业律师，厘清法律关系，避免因误解“继承权”而错失维权时机。
