（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2023年11月，周建国因拆迁获得一号房屋（尚未办理产权证），遂与甲公司签订《独家限时出售委托协议》，约定以400万元为底价委托出售，期限至2024年3月28日。周明远系甲公司员工，作为经办人签署协议，并向周建国支付5000元保证金。
委托期满后房屋未售出。2024年3月30日，周明远以个人名义与周建国签订《存量房买卖合同》，约定：
周明远以375万元购买一号房屋；
支付10万元定金（存入共管账户）；
特别约定：过户前周明远有权将房屋转售第三方，差价归其所有，周建国须配合签约并退还差额。
签约当日，周建国退还5000元保证金，周明远将10万元打入其与周建国配偶的联名账户。
2024年7月25日，在周明远介绍下，周建国与案外人吴磊（亦为中介人员）签订新合同，以400万元出售一号房屋。吴磊支付40万元后，周建国向共管账户转入10万元，称“先付部分，余款待收齐再给”。
后吴磊通过其他中介将房屋以409万余元转售，周建国实际收到400万元，吴磊另向周明远支付2.5万元作为“房源介绍费”。
周明远遂起诉，要求周建国支付合同约定的差价25万元（400万－375万）。
周建国辩称：双方并无真实买卖意图，所谓“买卖合同”实为规避中介监管、让周明远以个人名义赚取差价，应属无效。
二、裁判结果
驳回周明远的全部诉讼请求。
法院认定：双方签订的房屋买卖合同系“通谋虚伪行为”，真实法律关系为中介服务，但因违反行业禁止性规定，周明远无权主张25万元差价。
三、法院说理
名为买卖，实为中介，构成“通谋虚伪表示”
根据《民法典》第146条，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。
本案中，周明远身为中介人员，利用其掌握房源的优势，以“购房”之名行“锁定房源、赚取差价”之实，双方并无真实交易意图。
中介人员不得以个人名义承接业务或收取费用
《房地产经纪管理办法》明确规定：
经纪人员不得以个人名义承接业务；
不得承购自己提供经纪服务的房屋；
不得利用职务之便谋取私利。
周明远的行为明显违反上述强制性规定。
25万元实质是变相中介费，依法不应支持
合同约定的“差价退还”条款，本质是绕过公司、由个人收取高额服务费，属于违规操作。即便周明远促成交易，也应通过甲公司收取合法佣金，而非以“买卖差价”形式牟利。
周明远已获2.5万元报酬，进一步印证中介性质
吴磊支付的2.5万元“房源费”，恰恰说明周明远角色是信息提供者/中介人，而非真实买受人。
四、律师提示
“低买高卖”看似聪明，实则违法风险极高
中介人员以个人名义与业主签“低价买卖合同”，再高价转售赚差价，属于典型的“吃差价”违规行为，一旦被查，不仅合同无效，还可能被行政处罚。
业主若发现中介诱导签“买卖合同”，可主张无效
如本案，业主可举证：
对方是中介身份；
合同价格明显低于市场价；
存在“允许转售+退还差价”等异常条款。
法院很可能认定合同虚假，不予支持差价主张。
中介服务必须“公对公”，个人收款=违规
所有佣金、服务费必须通过经纪机构对公账户收取，并开具发票。任何“现金返佣”“差价返还”“私下转账”均属违规。
业主卖房时务必核实对方身份
若买家自称“全款急购”，却要求你配合其转售给第三方，且合同中有“差价退还”条款——极可能是中介设局。建议直接通过正规中介挂牌，避免陷入法律陷阱。
即使房子已卖出，也可追回不当得利
如业主已被迫支付“差价”，可依据《民法典》第146条、第985条，起诉要求返还，法院通常会支持。
本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在警示：房产交易中，“吃差价”早已被法律和行业规范明令禁止。无论是中介还是业主，都应坚守真实交易原则。任何试图通过“阴阳合同”“假买卖”规避监管的行为，最终都将面临合同无效、款项被拒、甚至职业处罚的后果。
