（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2021年11月30日，丁公司（买方）与甲公司（开发商）签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买其开发的一号房屋，总价98万余元。签约当日，丁公司已付清全款，甲公司亦交付房屋，丁公司自2021年起实际占有使用至今。
但该房屋在出售前已被甲公司抵押给乙公司（登记抵押权人），用于担保一笔信托贷款。关键事实包括：
2020年4月1日，乙公司出具《同意抵押房屋销售的声明》，明确同意包括一号房屋在内的161套抵押房产对外销售；
此后，乙公司将相关债权及抵押权全部转让给丙公司，但未办理抵押权变更登记；
丁公司多次要求甲公司配合办理产权证，均被拖延；
因房屋仍设抵押，无法完成过户。
丁公司遂起诉，请求：
判令乙公司、丙公司协助办理解除一号房屋的抵押登记；
判令甲公司在解押后10日内协助办理产权登记。
乙公司辩称：已非实际抵押权人，且不持有他项权证，无能力配合解押，类案执行中法院可直接向不动产登记中心发协执办理解押，无需其参与。
丙公司表示服从法院判决。甲公司未出庭。
另查明，B号生效判决（外地法院）已认定：
丙公司对已出售的160套房产（含一号房屋）不再享有优先受偿权，仅能就售房款主张清偿责任。
二、裁判结果
乙公司、丙公司于判决生效后10日内，协助丁公司办理解除一号房屋抵押登记手续；
甲公司于抵押注销后10日内，协助丁公司办理一号房屋产权登记手续。
三、法院说理
买方已合法取得房屋，抵押权不得对抗善意购房人
全款支付、长期实际占有；
抵押权人事先书面同意销售；
生效判决已确认：对已售房屋，抵押权人仅能追索售房款，不得行使优先受偿权。
抵押权转让不影响解押义务
乙公司虽转让权利，但仍是登记公示的抵押权人；
丙公司作为实际权利人，受生效判决约束；
二者均有法定义务配合注销已失效的抵押登记。
开发商违约，应履行过户义务
收取全款、交付房屋却未办证，构成违约；
房屋已解除查封，仅剩抵押障碍，解押后须立即配合过户。
四、律师提示
购买设有抵押的商品房，必须取得抵押权人书面同意销售文件，否则风险极高。
“住进去”不等于“拿到证”，只要抵押未注销，房屋仍可能被查封或执行。
即使抵押权已转让，原登记人与实际权利人通常都要配合解押。
若已有同类生效判决，可直接援引，大幅降低维权成本。
开发商失联或拖延时，应直接起诉开发商+抵押权人，一次性解决解押与过户问题。
本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在提醒购房者：抵押房可买，但程序必须合规。保留付款凭证、入住证据，并在发现过户受阻时及时启动法律程序，是保障权益的关键。
