（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2022年6月起，王浩通过网络结识刘志强。刘志强称其因拆迁获得一套安置房，有意出售。双方达成口头约定：王浩先付款，若后续签订正式购房协议，则款项转为房款；若未签协议，则视为借款。
2023年6月5日，双方正式签订《房屋买卖协议》，约定：
王浩以118.9万元购买刘志强名下的一号房屋（建筑面积约55平方米）；
协议签订当日支付30%房款（35.67万元）；
刘志强应在取得房屋后3日内交付钥匙；
若逾期交房超过15日，王浩有权解除合同，并主张总价20%的违约金（23.78万元）；
买方维权产生的律师费、诉讼费等由违约方承担。
签约后，王浩累计支付购房款38.79万元及物业取暖费3653元。2023年8月，开发商通知刘志强办理入住手续，但刘志强始终未向王浩交付房屋，且频繁失联。
2024年8月15日，王浩通过微信正式通知解除合同，并要求返还房款、支付违约金23.78万元。刘志强回复：“收到，周二前先把违约金转过去”，但此后多次承诺还款均未兑现。
王浩遂起诉至法院，请求：
确认合同已于2024年8月15日解除；
返还购房款38.79万元及取暖费3653元；
支付违约金23.78万元；
赔偿律师费5万元；
承担诉讼费。
刘志强未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
二、裁判结果
法院作出判决：
确认《房屋买卖协议》于2024年8月15日解除；
刘志强于判决生效后7日内返还购房款387,900元；
返还取暖费3,653元；
支付违约金237,800元；
赔偿律师费50,000元。
三、法院说理
合同合法有效，解除条件已成就
双方签订的《房屋买卖协议》系真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。根据约定，逾期交房超15日，买方可解除合同。刘志强至今未交付房屋，构成根本违约。
微信记录构成有效解除通知
王浩于2024年8月15日通过微信明确提出解除合同，刘志强明确回复“收到”，且未提出异议，合同解除已生效。
违约金与律师费均有合同依据
合同明确约定：逾期交房超15日，买方可主张总价20%违约金，且维权费用（含律师费）由违约方承担。该条款合法有效，法院予以支持。
被告缺席视为放弃抗辩权利
刘志强经合法传唤拒不到庭，视为自动放弃答辩、质证等诉讼权利，不影响法院依法缺席判决。
已付款项应全额返还
合同解除后，刘志强应返还全部已收款（含购房款、代缴取暖费），因其未履行交房义务，无权保留任何款项。
四、律师提示
“口头+转账”交易风险极高
本案虽最终胜诉，但前期仅凭口头约定和转账记录，极易被对方否认购房意图。务必在付款前签订书面协议。
违约金20%是否过高？法院通常支持
在房屋买卖中，总价20%的违约金（约23.78万元）属于司法实践中的合理上限，尤其当卖方存在恶意违约或失联情形时。
律师费可由违约方承担，但需合同明确约定
若合同未写明“律师费由违约方承担”，法院一般不予支持。建议在重要交易中加入此类条款。
微信聊天可作为关键证据
本案中，微信记录不仅证明了解除通知的有效送达，还显示对方承认违约并同意赔付，具有高度证明力。建议全程保留沟通记录。
安置房交易需格外谨慎
拆迁安置房常存在产权不明、限制交易、一房多卖等风险。务必核实房屋性质、产权状态及出卖人资格，必要时委托律师尽调。
本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在帮助购房者识别口头交易风险、有效行使合同解除权、合理主张违约金及维权费用。如遇类似房产纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免“钱房两空”。
