（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2001年，李建国、李鹏父子（化名）将位于北京某村的一号房屋（含正房五间、西配房两间及院落）以4.5万元价格出售给外地城镇居民赵明（化名）。次年，赵明与其妻子王芳（化名）又与李家签订补充协议，明确“如遇拆迁，所有补偿归买方”。
赵明一家自此在该宅院居住二十余年，并对房屋进行了部分增建。2024年，该村启动城中村改造项目，一号房屋被纳入拆迁范围，房屋已被拆除。
然而，李建国之孙女李婷（化名）及其母亲张女士（化名）提起诉讼，主张：
赵明夫妇非本村集体经济组织成员，无权购买农村宅基地房屋；
两份房屋买卖协议违反法律强制性规定，应属无效。
赵明一方辩称：
房屋已灭失，合同标的不存在，无需确认无效；
其女儿赵雪（化名）为北京户口，已作为“被搬迁人”选定三套安置房；
自己是善意购房人，居住超20年，应受保护。
李家其他继承人（李鹏、李婷的姑姑等）均同意确认合同无效。
因拆迁协议尚未签署，各方对“谁是合法被拆迁人”存在重大争议，拆迁工作一度停滞。
裁判结果
法院经审理认定：
赵明、王芳均为非本村集体经济组织成员，不具备购买农村宅基地房屋的资格；
农村房屋买卖依赖于宅基地使用权转让，而宅基地使用权不得向非集体成员转让；
即使房屋已被拆除，合同效力问题仍需依法确认；
赵明女儿虽为北京户籍，但户口不在该村，不当然取得宅基地权益。
判决如下：
1. 2001年9月28日《房屋买卖协议》无效；
2. 2002年2月4日《补充房屋买卖协议》无效。
关于拆迁利益归属，因评估未完成、协议未签，法院未作实体处理。
法院说理
1. 宅基地使用权具有身份属性
根据《土地管理法》第62条，农村宅基地属于村集体所有，仅限本集体经济组织成员申请使用。非成员购买宅基地房屋，本质上是变相买卖土地使用权，违反法律强制性规定。
2. 合同无效不因房屋灭失而“自动治愈”
虽然房屋已被拆除，但合同效力是法律对行为合法性的评价，不因标的物物理状态改变而消失。尤其在涉及拆迁利益分配时，必须先行确认原权利基础。
3. “赠与子女”不能规避法律禁止性规定
赵明夫妇在拆迁启动后将房屋“赠与”女儿，试图通过其北京户口获取安置资格。但因其女儿并非本村集体成员，且未实际取得宅基地使用权，该操作无法改变原买卖行为的违法性质。
4. 长期居住≠合法取得产权
善意占有、长期使用可影响赔偿或补偿分配，但不能补正合同的违法性。法律对宅基地流转的限制，是为了保护集体土地制度和农民基本居住权益。
律师提示
1. 城镇居民切勿购买农村宅基地房
无论价格多低、居住多久、是否有村委会见证，只要买方非本村集体成员，买卖合同一律无效——这是司法实践中的“高压线”。
2. “拆迁前过户给子女”风险极高
若子女户口不在本村，即使有北京户口，也无法合法继受宅基地权益。此类操作常被法院认定为恶意规避法律，反而丧失信赖利益保护。
3. 合同无效≠钱房两空
虽然买卖无效，但买方可另行起诉要求返还购房款+合理添附补偿（如装修、增建）。但拆迁利益通常归原权利人或村集体确权对象。
4. 村委会出具的“资格确认”不等于法律确权
拆迁过程中，某些材料（如选房资格单）仅为程序推进所用，最终被拆迁人需经法定确权程序确定，不能仅凭一纸文件主张全部利益。
5. 继承人有权主张合同无效
即使出卖人已去世，其合法继承人（如子女、孙子女）仍可提起确认合同无效之诉，维护家族财产权益。
北京房产律师提醒：农村房屋不是普通商品房，宅基地更不是“私人财产”。任何试图绕过集体成员身份限制的交易，都可能在拆迁时“一夜归零”。
