（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2009年，张先生（化名）与甲房地产开发公司（化名）签订《拆迁安置房买卖合同》，购买位于北京某小区的一号房屋（顶层）。2012年9月交房后，2013年1月起，房屋顶板开始持续渗水，卧室、客厅、餐厅等多处出现严重水渍、墙皮脱落。
张先生多次向物业乙公司（化名）及开发商甲公司报修。两家单位先后派人维修，但问题反复出现，长达十年未能彻底解决。直到2023年8月，物业公司对整栋楼屋面重新做防水后，漏水才停止。
因长期无法正常居住或出租，张先生于2023年提起诉讼，请求：
1. 判令甲公司承担维修责任，并5年内保修；
2. 赔偿2013年10月至2023年10月的租金损失41.4万元；
3. 承担后续修复费用及鉴定费。
甲公司辩称：房屋已竣工验收合格，且交付超10年，远超5年防水保修期，不应担责；漏水可能系业主装修所致。
乙物业公司则称：自己非买卖合同当事人，仅负责日常维护，且已多次维修，不应成为被告。
经法院委托鉴定，鉴定中心出具意见：
一号房屋顶部漏水，系屋面原防水工程质量缺陷所致，与业主装修无关。
裁判结果
法院认定：
漏水主因是开发商施工质量问题；
物业公司已积极履行维修义务，非适格被告；
张先生虽未及时起诉，但部分诉求仍在诉讼时效内；
房屋虽可居住，但长期渗漏确实影响使用。
判决如下：
1. 甲公司赔偿张先生租金损失6万元；
2. 甲公司支付房屋修复费用14,928.50元；
3. 甲公司承担5万元鉴定费；
4. 驳回“5年保修”“恢复维修责任”等其他请求。
法院说理
1. 质量缺陷不因“过保修期”免责
虽然《建设工程质量管理条例》规定屋面防水保修期为5年，但若质量问题源于施工缺陷且持续存在，开发商不能简单以“超期”推责。
2. 物业不是房屋质量责任人
物业公司仅负有日常维护义务，本案中已多次维修屋面，尽到职责，不承担开发商的建设质量责任。
3. 债权人有减损义务，不能放任损失扩大
张先生在十余年中未自行维修或及时起诉，对扩大的损失需自行承担。法院仅支持最近三年内的合理租金损失。
4. 诉讼时效从知道权利受损起算
虽漏水始于2013年，但因问题持续存在，法院酌定2020年11月之后的损失未超3年诉讼时效，予以部分支持。
5. 鉴定结论具决定性作用
鉴定明确指向“原防水工程缺陷”，直接锁定开发商责任，排除业主装修或物业失职可能。
律师提示
1. “过了保修期”≠开发商免责
若房屋存在结构性或隐蔽性质量缺陷（如防水层施工不合格），即使超期，开发商仍可能担责。
2. 发现问题要及时维权
法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。发现漏水后，应书面催告开发商维修，并保留证据；若长期不作为，法院可能认定你放任损失扩大。
3. 物业维修不能替代开发商责任
物业修的是“症状”，开发商治的是“病根”。若根本原因是施工缺陷，最终责任仍在开发商。
4. 租金损失需合理举证
主张租金损失，需提供同地段同类房屋租赁合同、空置证明、多次报修记录等。仅凭口头陈述难获全额支持。
5. 鉴定是维权关键武器
对于隐蔽工程质量问题（如漏水、裂缝），司法鉴定意见往往是胜诉核心证据，建议尽早申请。
北京房产律师提醒：房子漏水十年，看似小事，实则关乎重大财产权益。发现问题别只找物业“补漏”，更要追根溯源——是谁把“防水层”做成“透水层”？该谁修，就让谁修到底！
