（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
作为房产律师，“购房者主张在房屋查封前买受房屋，要求排除执行却败诉” 的执行异议之诉很常见，核心在于是否符合 “查封前签合同、查封前占有、已付款、非自身原因未过户” 四大要件。今天结合案例拆解裁判逻辑与律师提示。
一、案件核心背景
2019 年 9 月，因周明（化名，原审第三人）欠吴涛（化名，被上诉人）钱，法院查封了周明名下的 “五号房屋”（80.47㎡，2016 年登记在周明名下）。
2022 年，法院裁定拍卖 “五号房屋”，李岩（化名，上诉人）提出执行异议，称自己 2019 年 6 月就买了这套房，被驳回后提起诉讼，要求停止拍卖、解封并确认房屋归自己。
李岩提交证据：①2019 年 6 月《房屋买卖合同》（约定价 110 万）及 5 万定金收据；②2021 年 7 月《二手房买卖合同》（约定价 100 万）；③2021 年向吴涛转账 10 万的记录（附言 “代周明转”）。
一审、二审法院均驳回李岩诉讼请求，理由是李岩不符合排除执行的四大要件。
二、双方核心争议
李岩（上诉人）的主张：
2019 年 6 月就和周明签了《房屋买卖合同》，早于 9 月的查封时间，合同合法有效；
已付 5 万定金和 10 万房款（代周明付吴涛的执行款），并实际占有房屋；
没过户是因为找不到周明，非自身原因，符合《执行异议和复议规定》第二十八条，应停止拍卖、确认房屋归自己。
吴涛（被上诉人）的态度：
未提出答辩意见（未到庭）。
周明（原审第三人）的态度：
未提出答辩意见（未到庭）。
三、法院裁判逻辑
法院围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四大要件审查，认为李岩均不满足：
查封前未签订合法有效的书面买卖合同
李岩提交两份合同：2019 年 6 月（110 万）和 2021 年 7 月（100 万），签订时间、价格均不一致。且 2019 年的合同未在执行异议阶段提交，直到诉讼阶段才拿出，无法排除与周明恶意串通规避执行的可能，法院难以认定查封前存在合法合同关系。
查封前未合法占有房屋
李岩称已实际占有，但未提交 2019 年 9 月查封前的水电费、燃气费、物业费等居住开支凭证，无法证明 “合法占有”，法院不认可。
未按约定支付房款且未交剩余款
按 2019 年合同约定房价 110 万，李岩仅提供 5 万定金收据，10 万转账附言 “代周明转”，无法证明是购房款（可能是代付执行款）；且法院告知李岩可交剩余房款，但其未交，不符合 “已付款或愿交剩余款” 的要求。
非自身原因未过户证据不足
2019 年 6 月签合同到 9 月查封，有 3 个月时间可过户，李岩称 “找不到周明” 却无证据（如聊天记录、寻人记录），也未提交向不动产登记部门申请过户的文书，无法证明 “非自身原因”，法院不采信。
四、律师提示
合同签订与证据留存
购买二手房时，应签订唯一、明确的书面买卖合同，注明房屋位置、面积、价格、付款方式、过户期限等核心条款，避免出现多份矛盾合同；签订后及时留存合同原件，若需变更条款，需签订补充协议并由双方签字确认，同时在执行异议、诉讼等各阶段完整提交合同，避免因延迟提交引发 “恶意串通” 质疑。
房屋占有证据固定
收房后应尽快办理入住手续，留存查封前的水电费、燃气费、物业费缴费凭证（含发票、银行转账记录），同时保留装修合同、家具家电购买凭证、邻居证言等，形成完整证据链证明 “合法占有”，避免因无居住痕迹导致主张不被认可。
购房款支付规范
支付购房款时，务必在转账附言中明确 “购买 XX 房屋（如五号房屋）购房款”，避免模糊表述；若需代卖房人偿还债务以冲抵房款，需签订三方协议（买受人、卖房人、债权人），明确代付款项性质为购房款，同时留存债权人出具的收款确认书，防止款项性质争议。
过户流程主动推进
签订合同后，应及时与卖房人沟通过户事宜，若卖房人拖延，需通过短信、微信、书面函件等方式催告并留存记录；向不动产登记部门提交过户申请后，保留申请材料回执，若因政策限制、卖房人拒不配合等非自身原因无法过户，需收集登记部门回复、卖房人违约证据等，证明 “非自身原因未过户”。
