房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
签完房屋买卖合同收了 40 万定金，却以 “中介恶意压价、买方是炒房者” 为由拒绝过户，还反诉合同无效？这场牵扯居间服务、购房资格、公序良俗的房屋买卖纠纷，买方最终能否胜诉拿到房子？
案情回顾：签约后反悔，卖方反诉合同无效
2023 年 2 月，赵德海（卖方）有出售名下西城区五号、六号房屋（两幢平房，总建筑面积 107.2 平方米）的意愿，丙中介公司经纪人孙浩通过网络联系到他，承诺能以不低于 1850 万元的净房价卖出。随后赵德海与丙中介公司签订《存量房屋出售经纪服务合同》，将房产证原件交予孙浩。
签约后，孙浩多次通过电话与赵德海沟通，期间提及房屋存在部分状况及市场行情变化等信息，相关沟通内容被赵德海认为对急于卖房的自己产生影响。2023 年 2 月 23 日，赵德海与周明宇（买方）、丙中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款 1130 万元（净得款），周明宇支付定金 40 万元，土地出让金及相关税费由周明宇垫付，2024 年 1 月 31 日前完成过户。
合同签订后，周明宇依约支付定金 20 万元（2 月 23 日）、20 万元（2 月 24 日），并向丙中介公司支付中介费 2 万元。但赵德海事后调查发现：1. 周明宇签订合同时未写家庭住址，疑似隐瞒身份；2. 孙浩无经纪职业资格，丙中介公司及周明宇关联的丁公司涉及多起诉讼；3. 涉案房屋市场参考价约 1650 万元，远高于合同价；4. 合同约定 “过户前买方或其指定自然人具备购房资格”，疑似炒房条款。
赵德海认为自己被中介和买方恶意串通忽悠，周明宇无真实购房意愿，遂拒绝办理土地使用权出让手续，拒绝继续履行合同。周明宇多次催告无果后诉至法院，要求：1. 赵德海继续履行合同；2. 协助办理房屋过户及交付手续；3. 承担诉讼费。赵德海随即提起反诉，请求确认合同无效，理由包括：恶意串通、合同价格显失公平、周明宇系炒房、签订合同时无购房资格。
庭审中，三方立场鲜明：
原告周明宇主张：合同是双方真实意思表示，合法有效；自己已按约支付定金和部分中介费，为履行合同已出售名下另一套房屋，具备北京市购房资格（提交购房资格核验证明）；曾实地看房（提交中介看房确认书），无炒房意图，合同约定 “指定自然人” 是常规条款，并非为转售；已将剩余房款 1090 万元提存至法院，具备履行能力。
被告赵德海辩称：合同无效！丙中介公司先承诺 1850 万元高价诱签居间合同，后联合周明宇压价，属于恶意串通；周明宇系中介从业人员，签订合同时隐瞒身份，无真实购房意愿，本质是炒房；合同价格远低于市场价，违反公序良俗。
第三人丙中介公司陈述：交易是正常居间服务，合同有效，价格系买卖双方协商确定，不清楚周明宇职业情况，不存在恶意串通。
为证明主张，周明宇提交房屋买卖合同、定金转账记录、看房确认书、购房资格核验证明、房款提存凭证；赵德海提交居间服务合同、中介及周明宇关联公司诉讼记录、房屋市场价格查询截图、合同条款截图；丙中介公司提交居间服务流程记录。
争议焦点：
涉案房屋买卖合同是否存在恶意串通、意思表示虚假等法定无效情形？
周明宇是否具有真实购房意愿，是否构成炒房？
合同是否具备继续履行条件，赵德海应否协助过户并交付房屋？
法院审理：合同有效，支持继续履行
法院经审理认为，认定合同无效需符合法定情形，结合证据及法律规定，核心认定如下：
无充分证据证明恶意串通：赵德海主张周明宇与丙中介公司恶意串通，但未提交直接证据，其提交的诉讼记录、价格差异等证据不足以排除合理怀疑；居间合同约定的 1850 万元系委托报价，并非成交承诺，最终价格由买卖双方协商确定，符合市场交易惯例。
合同不存在法定无效情形：周明宇提交的购房资格核验证明显示其具备购房资格，看房确认书佐证实地看房，房款提存凭证证明履行诚意；合同约定 “指定自然人具备购房资格” 是为应对房屋交易中常见的资格调整情况，不能单独认定为炒房条款；赵德海主张价格显失公平，但未提交充分证据证明存在欺诈、胁迫等情形，且房屋交易价格系其本人签字确认。
合同具备继续履行条件：周明宇已支付定金，剩余房款已提存，履行义务无瑕疵；赵德海拒绝履行合同无合法依据，构成违约；涉案房屋无抵押、查封等权利限制，具备过户和交付的客观条件。
综上，法院认定涉案房屋买卖合同合法有效，赵德海的反诉请求无事实和法律依据，不予支持；周明宇要求继续履行合同、办理过户及交付的诉求符合法律规定，应予支持。
判决结果
依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条及相关司法解释，法院判决：
一、于本判决书生效之日起十日内，被告赵德海协助原告周明宇办理位于北京市西城区五号房屋、六号房屋的过户登记手续；
二、于本判决书生效之日起十日内，被告赵德海将北京市西城区五号房屋、六号房屋交付原告周明宇占有。
律师点评：房屋买卖合同履行纠纷的 3 个核心法律要点
合同无效的举证标准：主张合同因恶意串通、意思表示虚假等无效的，需提交充分证据达到 “排除合理怀疑” 的标准，仅凭价格差异、关联公司诉讼记录等间接证据不足以认定；
真实购房意愿的认定：判断是否为 “炒房”，需结合购房人是否实地看房、是否具备购房资格、是否按约履行付款义务等综合判断，合同中 “指定自然人过户” 的常规条款不能单独作为炒房依据；
继续履行的适用条件：只要合同合法有效、购房人已履行主要义务（如支付定金、提存剩余房款）、房屋无权利限制，且无不适宜强制履行的情形，法院通常会支持继续履行，违约方无权单方解除合同。
提示：卖房时应明确委托报价与实际成交的区别，谨慎签订合同，避免因市场行情变化、中介沟通问题随意反悔；买房时应保留看房记录、购房资格证明、付款凭证等证据，确保交易流程合规；若遇合同履行纠纷，应优先协商，协商不成可依法维权，避免因单方违约承担法律责任。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
