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购房多年却因开发商问题未过户，房屋突然被开发商的债权人申请查封 —— 这是不少购房者可能遭遇的 “糟心事”。近日，北京市顺义区人民法院审理了一起执行异议之诉，购房人陈明（化名）凭借 “查封前签约、付款、占有且无过错” 的完整证据链，成功阻止了对房屋的强制执行，为同类案件提供了维权范本。
一、案情梳理
1. 2017 年：签约付款收房，却因开发商问题未过户
2017 年 3 月 31 日，陈明（原告，胜诉方）与甲公司（开发商，第三人）签订《商品房买卖合同》，约定购买 “一号房屋”（商业服务用途），总房款 65.8 万元，甲公司需在 2017 年 4 月 30 日前交房，并在交房后 30 日内协助办理过户。
签约前后，陈明分两次向甲公司支付全额房款 65.8 万元；4 月 30 日，双方签订《房屋交接确认书》，甲公司交付房屋钥匙，陈明正式占有房屋。同日，陈明将房屋出租给乙公司（管理公司），签订 10 年租赁协议，乙公司按约支付租金，陈明实际行使房屋收益权。
此后，陈明多次发函催告甲公司办理过户，但甲公司以 “项目超出规划红线需补办手续” 为由拖延。直到 2024 年，陈明才得知甲公司还因欠税被税务部门控票，无法开具正规购房发票，导致过户手续一直未完成。
2. 2023-2024 年：开发商涉债务纠纷，房屋被查封
2023 年 1 月，甲公司因连带担保责任卷入王浩（被告）与他人的民间借贷纠纷，法院判令甲公司对 2000 余万元债务承担连带责任。王浩申请强制执行后，法院于 2024 年 3 月 18 日查封了仍登记在甲公司名下的 “一号房屋”。
陈明随即提出执行异议，主张自己是房屋实际权利人，请求解除查封。2024 年 9 月，法院裁定驳回其异议请求。陈明不服，在法定期限内提起执行异议之诉，诉求 “停止对‘一号房屋’的强制执行”。
3. 争议焦点：陈明是否享有排除强制执行的权利
王浩抗辩：1. 陈明仅持有购房合同，未办理过户，不享有物权；2. 房屋用于出租而非自住，不符合 “唯一住房” 要求；3. 未过户系甲公司与陈明的责任，不能对抗强制执行。
甲公司认可陈明的主张，称未过户系公司 “超规划红线”“欠税控票” 所致，与陈明无关。
法院查明：“一号房屋” 2020 年已完成首次登记，具备过户条件，但因甲公司欠税无法开具发票，导致过户停滞；陈明自 2017 年起持续催告过户，无任何过错。
二、案件分析
1. 争议焦点
陈明对 “一号房屋” 是否享有足以排除强制执行的民事权益？核心是判断其是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条的全部要件。
2. 胜诉关键：完全符合 “一般不动产买受人” 排除执行的四大要件
（1）查封前已签订合法有效的书面买卖合同
法律依据：《执行异议和复议规定》第二十八条第一项（查封前签订合法有效的书面买卖合同）。
事实推导：陈明与甲公司 2017 年 3 月 31 日签订的《商品房买卖合同》，经不动产中心备案，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定；签订时间（2017 年）远早于房屋查封时间（2024 年 3 月），完全满足 “查封前签约” 的法定要求。
（2）查封前已合法占有房屋
法律依据：《执行异议和复议规定》第二十八条第二项（查封前已合法占有不动产）。
事实推导：2017 年 4 月 30 日的《房屋交接确认书》证明陈明已接收房屋；其与乙公司的租赁协议、租金转账记录进一步佐证，陈明通过出租实际控制房屋、享有收益权，属于 “合法占有”，且占有时间早于查封时间，王浩主张 “以租代售” 无证据支持。
（3）已支付全部购房款
法律依据：《执行异议和复议规定》第二十八条第三项（已支付全部价款）。
事实推导：陈明提交的银行转账凭证、甲公司出具的购房发票（价税合计 65.8 万元），清晰证明其 2017 年 4 月已付清全部房款，无任何欠款，符合 “全额付款” 要件。
（4）非因买受人自身原因未办理过户
法律依据：《执行异议和复议规定》第二十八条第四项（非因买受人自身原因未过户）。
事实推导：① 未过户的直接原因是甲公司欠税被税务部门控票，无法开具购房发票，导致过户手续无法办理；② 间接原因是甲公司前期 “项目超规划红线”，拖延首次登记；③ 陈明提交的多份催告函、甲公司及规划部门的《情况说明》证实，其自 2017 年起持续主张过户权利，无任何懈怠或过错，完全符合 “非因自身原因” 的核心要求。
（5）“非居住用途”“非唯一住房” 不影响权利主张
王浩以 “房屋是商业用途、陈明非唯一住房” 抗辩，但《执行异议和复议规定》第二十八条（一般不动产买受人条款）未对房屋用途、买受人住房数量设限；只有第二十九条（商品房消费者条款）才要求 “用于居住且无其他住房”。陈明依据第二十八条主张权利，王浩的抗辩与法律规定不符，法院不予采信。
三、裁判结果
不得执行第三人甲公司名下的 “一号房屋”；
本案案件受理费由被告王浩负担。
四、案件启示
1. 购房人避坑：4 个核心操作，筑牢权利屏障
签约前核查房屋状态，签约后及时备案
购房前通过 “不动产登记信息查询系统” 核查房屋是否抵押、查封；签订《商品房买卖合同》后，务必到不动产中心办理备案手续，留存备案证明，固定 “查封前签约” 的证据。
全额付款 + 留存凭证，明确款项性质
按合同约定向开发商对公账户支付房款，备注 “购房款”；保留银行转账记录、收款收据，督促开发商开具正规购房发票（发票是过户关键凭证），避免现金支付或向私人账户付款。
收房后固定占有证据，实际行使权利
收房时签订《房屋交接确认书》，留存钥匙交接记录、物业费 / 水电费缴纳凭证；若将房屋出租，需签订书面租赁合同，保留租金转账记录，通过 “占有、使用、收益” 证明对房屋的实际控制。
持续催告过户，留存维权痕迹
若开发商拖延过户，需定期通过 “书面函件（EMS 邮寄，注明‘催告过户’）、微信 / 邮件沟通” 等方式主张权利，留存催告记录；必要时向规划、住建等部门核实未过户原因，固定 “非因自身过错” 的证据。
2. 债权人注意：2 个风险点，避免查封 “问题房屋”
查封前核查房屋实际权利状态
申请查封前，不仅要查询房屋登记信息，还需实地核实房屋是否被他人占有、使用；可通过向物业了解入住情况、查询租金支付记录等方式，排查 “登记在开发商名下但已出售” 的房屋，避免查封后引发执行异议。
抗辩需精准对应法律条款
面对执行异议时，需先明确购房人依据的是第二十八条（一般买受人）还是第二十九条（商品房消费者）：若依据第二十八条，抗辩重点应围绕 “签约时间、占有真实性、付款完整性、过户过错”；若依据第二十九条，才可主张 “非居住用途、非唯一住房”，避免抗辩方向错误。
3. 核心提醒：排除执行 “要件为王”，证据链是关键
本案的核心裁判逻辑是 “一般不动产买受人只要同时满足‘查封前签约、查封前占有、全额付款、非因自身原因未过户’四大要件，其权利即可排除强制执行”。无论房屋是住宅还是商业用途，只要符合法定要件，实际购房人的权利就应优先于普通金钱债权。
建议购房人在交易全程咨询专业律师，审核合同条款、核查房屋权利；遭遇查封后，及时委托律师梳理证据链，精准主张权利，避免因证据不足导致 “钱房两空”。
法律小贴士
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条的区别：
第二十八条：适用于 “一般不动产买受人”（包括商业用房、二手房等），不限制房屋用途和买受人住房数量，核心是 “实际交易 + 无过错”。
第二十九条：仅适用于 “商品房消费者”（向开发商购买住宅用于居住），要求 “用于居住且无其他住房”，核心是 “优先保护居住权”。
购房人可根据房屋类型、自身情况选择适用条款，最大化维护权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
