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支付全款购买的商业用房被开发商的债权人申请查封，购房者以 “已签合同、实际占有、非因自身原因未过户” 为由提起执行异议之诉，最终法院判决停止强制执行。近日，北京市大兴区人民法院的判决，为购房者在执行程序中维护自身权益提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2018 年：购房者全款购屋并收房，计划办理网签
2018 年 5 月，王磊（原告，胜诉方）通过丙公司（中介公司，化名）了解到由乙公司（开发商，被告二）开发的 “一号房屋”（大兴区），决定购买该房屋用于经营诊所。
2018 年 5 月 21 日至 6 月 30 日期间，王磊通过本人、妻子张敏（案外人，化名）及亲友分 14 笔向乙公司支付购房款共计 237.2792 万元，乙公司出具了收款收据；同时，王磊向丙公司支付服务费 54.404 万元。2018 年 6 月 29 日，王磊与乙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定房屋总价款 240.932 万元，一次性付款。
2018 年 7 月 2 日，王磊办理收房手续，随后以该房屋为地址筹备经营诊所，并着手办理产权过户相关手续。
2. 2019 年：网签因开发商失误注销，重新筹备过户遇阻
2019 年 3 月，为符合北京市购房政策，王磊以妻子张敏 100% 持股、自己担任法定代表人的丁公司（案外人，化名）名义启动网签，但因乙公司工作人员失误，网签登记的房屋单价与合同约定不符，2019 年 5 月双方注销该网签。
为顺利办理过户，王磊于 2019 年 6 月 3 日注册成立戊公司（案外人，化名），由王磊与张敏各持股 50%，注册地址为 “一号房屋”，并在乙公司配合下提交新的网签申请。但此后乙公司以各种理由拖延办理，网签手续一直未完成。
3. 2021-2023 年：房屋被开发商债权人查封，购房者提异议被驳回后起诉
2021 年 3 月，因乙公司与甲公司（债权人，被告一）存在合同纠纷，甲公司申请强制执行，大兴法院查封了 “一号房屋”。2021 年 10 月，法院判决乙公司需向甲公司支付工程款及利息共计 2490 余万元。
2023 年 5 月，王磊就 “一号房屋” 提出执行异议，主张自己是房屋实际权利人，请求停止执行。2023 年 7 月，大兴法院裁定驳回王磊的异议请求。王磊不服，提起执行异议之诉，诉求：1. 判令停止对 “一号房屋” 的执行；2. 诉讼费由甲公司承担。
甲公司抗辩：1. 王磊作为自然人不具备购买商业用房的资格，买卖合同无效；2. 王磊未足额支付房款，未实际占有房屋；3. 未过户系王磊自身原因导致。乙公司书面答辩认可王磊购房事实，同意停止执行。
二、案件分析
1. 争议焦点
王磊对 “一号房屋” 是否享有足以排除强制执行的民事权益？
王磊的情形是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条的四个要件？
2. 胜诉关键：完全符合排除执行的法定要件，抗辩理由不成立
（1）查封前已签订合法有效的书面买卖合同
法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项（查封前已签订合法有效的书面买卖合同）。
事实推导：① 王磊与乙公司于 2018 年 6 月 29 日签订的《北京市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效；② 该合同签订时间远早于 2021 年 3 月的查封时间，完全符合 “查封前签订合同” 的要件；③ 甲公司主张 “自然人不具备购买商业用房资格”，但未提供证据证明该政策适用于本案房屋，且乙公司作为开发商认可交易效力，该抗辩不成立。
（2）查封前已合法占有房屋并实际使用
法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项（查封前已合法占有不动产）。
事实推导：① 王磊 2018 年 7 月 2 日办理收房手续，提交了入住记录、物业服务协议等证据；② 其以 “一号房屋” 为地址注册丁公司、戊公司，并筹备经营诊所，社区居委会亦证实诊所 2020 年左右已开业；③ 上述证据足以证明王磊在 2021 年 3 月查封前已实际占有并使用房屋，甲公司 “未实际占有” 的抗辩无事实依据。
（3）已足额支付全部购房款
法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项（已支付全部价款）。
事实推导：① 王磊提交的银行流水、转账记录显示其通过本人及亲友支付 237.2792 万元，乙公司出具了全额收款收据，并书面认可已收到全部房款；② 王磊主张因实测面积差异，乙公司已退还 2.5882 万元，实际房款 238.3438 万元，与支付金额基本一致，差额系部分记录缺失所致，不影响 “全额支付” 的认定；③ 甲公司 “未足额支付” 的抗辩与乙公司的认可相悖，法院不予采信。
（4）未过户非因王磊自身原因，系开发商拖延所致
法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项（非因买受人自身原因未办理过户）。
事实推导：① 首次网签因乙公司工作人员失误导致单价错误而注销，二次网签时乙公司以各种理由拖延，王磊提交的微信记录显示其多次催促未果；② 王磊已积极注册公司、提交网签材料，履行了自身义务，未过户完全系乙公司拖延造成，与王磊无关，符合 “非因自身原因” 的要件。
三、裁判结果
停止对北京市大兴区 “一号房屋”（大兴区）的执行；
本案案件受理费由被告甲公司负担。
四、案件启示
1. 购房者避坑：4 个核心维权动作
签订正规书面合同，明确核心条款
购房时务必与开发商签订住建部门备案的《商品房买卖合同》，明确房屋位置、价款、付款方式、过户时间、违约责任等核心条款，避免签订 “内部协议”“认购协议” 等不规范文件，确保合同合法有效。
保留完整付款凭证，明确款项性质
支付房款时优先通过本人银行账户转账，备注 “购房款”；若通过亲友代付，需签订《代付款协议》，由代付人出具书面说明，明确款项系代购房者支付的购房款，并留存转账记录、收款收据、发票等全套凭证。
收房后及时固定占有证据，实际使用房屋
办理收房手续时留存入住记录、物业服务合同、物业费及水电费缴纳凭证；尽快实际使用房屋（如装修、经营、居住），可通过拍摄房屋现状视频、注册公司、办理经营许可等方式，固定 “合法占有” 的证据。
积极推动过户，留存催促记录
按合同约定及时要求开发商办理过户，若开发商拖延，需通过微信、邮件、书面函件等方式持续催促，并留存记录，证明未过户系开发商原因，自身无过错。
2. 债权人警示：2 个注意事项
申请查封前核查房屋实际状态
申请强制执行前，需通过不动产登记中心、实地走访等方式核查房屋是否已被实际占有、是否存在买卖、租赁等权利瑕疵，避免查封已被实际购买的房屋，导致执行异议成立。
抗辩时需提供充分证据，不能仅以登记为由主张权利
面对执行异议时，需针对 “合同真实性、付款完整性、占有时间、过户过错” 等要件提出具体抗辩，并提交证据支持；不能仅以 “房屋登记在被执行人名下” 为由主张执行，否则可能因对方符合排除执行要件而败诉。
3. 核心提醒：执行异议之诉 “要件为王，证据先行”
本案的核心裁判逻辑是 “购房者符合《执行异议和复议规定》第二十八条的全部要件，即享有排除强制执行的权益”。购房者在购房过程中，需全程留存证据，确保 “签合同、付全款、实际占、无过错” 四个要件全部满足；一旦房屋被查封，需及时提起执行异议及异议之诉，依托证据维护自身权利。
建议购房者在购买期房或二手房屋时，咨询律师审核合同条款、核查房屋权利状态；发生执行纠纷后，及时委托律师梳理证据，制定诉讼策略，最大程度保障自身合法权益。
法律小贴士
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是 “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议” 的核心法律依据，需同时满足 “查封前签合同、查封前已占有、已付全款、非因自身原因未过户” 四个要件，缺一不可。购房者需围绕这四个要件提前准备证据，为可能的执行异议做好铺垫。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
