房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
原告 6 年前全款购买预售商品房，开发商逾期交房多年且项目停工，原告起诉要求解除合同、返还房款并赔偿违约金，法院最终全部支持诉求！近日，北京市平谷区人民法院的判决，为 “商品房预售中开发商逾期交房” 的维权纠纷提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2018 年：签订预售合同，全款支付购房款
2018 年 1 月 8 日，陈峰（原告，胜诉方）与甲公司（开发商，化名）签订《北京市商品房预售合同》，约定：
陈峰购买甲公司开发的 “一号房屋”（平谷区，按套内面积计价，单价 28101.83 元 /㎡），总房款 2138549 元；
甲公司应于 2019 年 5 月 30 日前交付房屋；
逾期交房责任：逾期超 90 日，陈峰有权解除合同，甲公司需 15 日内退还全部房款，按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，并按总房款 3% 支付违约金。
合同签订后，陈峰一次性向甲公司支付了全部购房款 2138549 元，履行了付款义务。
2. 2019-2024 年：开发商逾期未交房，项目停工
2019 年 5 月 30 日交房期限届满，甲公司未能按约交付 “一号房屋”。此后，陈峰多次催促交房，甲公司均以 “工程延期” 为由推脱。截至 2024 年 7 月，“一号房屋” 所在房地产项目主体工程已停工多年，房屋交付遥遥无期，甲公司未向陈峰作出任何补偿或解决方案。
3. 2024 年：起诉维权，要求解除合同并赔偿
2024 年 9 月 19 日，陈峰在多次协商无果后，向平谷法院提起诉讼，诉求：
解除与甲公司签订的《北京市商品房预售合同》；
判令甲公司返还购房款 2138549 元；
判令甲公司支付违约金 64156.47 元（总房款的 3%）；
本案诉讼费由甲公司承担。
甲公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
二、案件分析
1. 争议焦点
陈峰是否有权解除《北京市商品房预售合同》？
甲公司是否应返还购房款并支付违约金？
2. 胜诉关键：合同有效 + 开发商根本违约，诉求符合法律及合同约定
（1）预售合同合法有效，双方应依约履行
法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款（民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律）、《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效）。
事实推导：陈峰与甲公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈峰已全额支付购房款，履行了合同义务；甲公司作为开发商，应按约按期交付房屋，其未履行交房义务的行为已构成违约。
（2）甲公司逾期交房且项目停工，构成根本违约，陈峰有权解除合同
法律依据：《中华人民共和国合同法》第九十四条（有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的）、第九十七条（合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失）。
事实推导：① 甲公司未按 2019 年 5 月 30 日的约定交房，逾期已超 5 年，远超合同约定的 “逾期 90 日” 解除条件；② 案涉项目主体工程停工至今，房屋具备交付条件已无可能，导致陈峰 “购买房屋用于居住或投资” 的合同目的完全无法实现，构成根本违约；③ 陈峰通过起诉方式主张解除合同，法院将起诉书送达甲公司即视为 “书面通知解除”，符合合同约定及法律规定，合同自通知到达时解除。
（3）甲公司应返还购房款并按合同约定支付违约金
法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零七条（当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）。
事实推导：① 合同解除后，甲公司应返还陈峰已支付的全部购房款 2138549 元；② 合同明确约定 “逾期超 90 日解除合同的，按总房款 3% 支付违约金”，陈峰主张的 64156.47 元（2138549 元 ×3%）符合合同约定，数额合理，法院应予支持。
三、裁判结果
确认原告陈峰与被告甲公司于 2018 年 1 月 8 日签订的《北京市商品房预售合同》解除；
被告甲公司于本判决生效后七日内，返还原告陈峰购房款 2138549 元；
被告甲公司于本判决生效后七日内，支付原告陈峰违约金 64156.47 元；
本案案件受理费由甲公司负担。
四、案件启示
1. 商品房买受人（如陈峰）避坑：4 个关键动作
核查开发商资质，谨慎签订合同：购房前务必核实开发商的《商品房预售许可证》等资质文件，确认项目合法合规；签订合同时，重点明确 “交房时间、逾期交房违约责任、合同解除条件” 等条款，避免模糊表述。
保留付款凭证，固定履约证据：支付购房款时，通过银行转账并备注 “购房款”，留存转账记录、收款发票、合同原件等，证明自身已完全履行付款义务。
关注项目进度，及时主张权利：定期了解房屋建设进度，若发现停工、延期等异常情况，及时通过书面函件、邮件等方式向开发商催告，留存沟通记录；逾期交房达到合同约定的解除条件时，果断通过诉讼维权，避免损失扩大。
选择合理追责方式，最大化权益：根据实际情况选择追责方式 —— 若希望继续购房，可主张开发商支付逾期交房违约金；若项目停工、交房无望，应及时主张解除合同，要求返还房款并赔偿违约金，必要时可申请财产保全，防止开发商转移财产。
2. 开发商（如甲公司）警示：2 个 “不可为”
不可逾期交房，漠视合同义务：开发商应按约推进工程建设，按期交付房屋；若因客观原因导致延期，需及时与买受人沟通协商，制定补偿或延期方案，避免激化矛盾。
不可缺席应诉，放弃抗辩权利：收到法院传票后，应出庭说明逾期交房的原因，积极与买受人协商解决；缺席应诉将导致法院直接支持原告诉求，额外承担诉讼费、执行费等成本，损害企业信誉。
3. 核心提醒：预售购房需 “风险预判 + 及时维权”，合同是维权关键
本案中陈峰胜诉的核心，在于 “签订规范合同 + 全额付款凭证 + 及时主张解除权”。商品房预售涉及大额资金且周期较长，买受人需提高风险意识，在购房全流程注重证据留存；一旦遭遇开发商违约，要依据合同约定和法律规定，通过合法途径理性维权，才能有效保障自身财产权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
