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原告与前夫离婚 5 年后，因前夫将一套西城房屋转让给其与前妻所生女儿，起诉主张 “房屋为夫妻共同财产，转让合同无效”，法院最终认定房屋系前夫婚前个人财产，驳回原告诉求！近日，北京市西城区人民法院的判决，为 “婚前房产处分引发的权属争议” 提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 婚姻与房屋背景：案涉房屋为前夫婚前财产
张勇（案外人，化名）一生经历两次婚姻：
第一次婚姻：1997 年与刘敏（化名）离婚，育有一女张婷（被告一，胜诉方），离婚协议明确 “家具、存款归刘敏与张婷，财产分割完毕”。
第二次婚姻：2000 年 8 月 7 日与王丽（原告，化名）结婚，育有一子张伟（被告二，化名）；2018 年 7 月 25 日协议离婚，离婚协议约定 “王丽分得 400 万元现金，西城二号房屋归张勇，海淀房屋、海南房屋归张伟”，并注明 “财产分割清楚，无任何争议”。
案涉 “一号房屋”（西城区）的来源清晰：1998 年 9 月，张勇通过房改以成本价购买，使用个人工龄优惠，2000 年 7 月 27 日登记至张勇名下 —— 该时间早于与王丽的结婚时间（2000 年 8 月 7 日）。2000 年 10 月，张勇另购 “二号房屋”（西城区），2008 年 10 月因两套房屋总面积超标，补交了房款。
2. 2010 年：张勇将 “一号房屋” 转让给女儿张婷
2010 年 11 月，张勇与张婷签订《存量房屋买卖合同》，约定以 7.5 万元价格将 “一号房屋” 转让给张婷，随后办理过户登记，房屋正式归张婷所有。
3. 2023-2024 年：王丽起诉，主张合同无效
2023 年 2 月 8 日，张勇去世。王丽在协助张伟梳理遗产时，发现 “一号房屋” 已不在张勇名下，查询得知 2010 年已转让给张婷。2024 年，王丽起诉至西城法院，诉求：
确认张勇与张婷签订的《存量房屋买卖合同》无效；
判令 “一号房屋” 恢复登记至张勇名下（现为遗产）；
诉讼费由张婷承担。
王丽主张：“一号房屋” 是与张勇的婚内共同财产，张勇私自转让未征得其同意，张婷明知房屋为共同财产仍受让，属于 “恶意串通”。张婷抗辩：“一号房屋” 是父亲婚前个人财产，有权自由处分，王丽的主张无事实依据。被告张伟、张勇之母张兰（被告三，化名）未到庭应诉。
二、案件分析
1. 争议焦点
“一号房屋” 是否属于张勇与王丽的夫妻共同财产？
张勇与张婷签订的《存量房屋买卖合同》是否有效？
2. 胜诉关键：房屋为婚前个人财产，处分行为合法有效
（1）“一号房屋” 系张勇婚前个人财产，权属清晰
法律依据：《民法典》第一千零六十三条第一项（一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产）、第二百零九条（不动产物权以登记为准）。
事实推导：① 张勇 1998 年购买 “一号房屋”，2000 年 7 月 27 日登记至个人名下，而与王丽 2000 年 8 月 7 日才结婚，房屋取得时间在婚前，符合 “婚前个人财产” 的法定定义；② 房屋购买时使用张勇个人工龄优惠，王丽未提供任何证据证明其有出资、贡献，无法主张共有；③ 2008 年补交的超标房款是针对 “一号房屋 + 二号房屋” 的总面积，并非单独为 “一号房屋” 补款，不改变其婚前财产性质。
（2）张勇对自有财产的处分行为有效，不存在 “恶意串通”
法律依据：《民法典》第二百四十条（所有权人对自己的不动产享有处分权）、第一百五十四条（恶意串通损害他人利益的民事法律行为无效）。
事实推导：① 张勇作为 “一号房屋” 的唯一所有权人，有权通过买卖方式将房屋转让给张婷，无需征得王丽同意；② 王丽主张 “张婷恶意串通”，但未提供任何证据证明张婷明知房屋为 “共同财产”，且 2010 年转让时张勇与王丽仍在婚姻关系存续期间，若房屋真为共同财产，王丽当时不可能不知情，其主张违背日常经验；③ 张勇与张婷签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。
（3）离婚协议进一步佐证房屋非共同财产
法律依据：《民法典》第一千零八十七条（离婚时夫妻共同财产由双方协议处理）。
事实推导：2018 年张勇与王丽离婚时，协议中明确分割的财产包括 “二号房屋、海淀房屋、海南房屋”，未提及 “一号房屋”，且注明 “财产分割清楚，无任何争议”。若 “一号房屋” 为共同财产，不可能在离婚时不进行分割，这进一步证明王丽认可该房屋为张勇个人财产。
三、裁判结果
驳回原告王丽的全部诉讼请求；
本案案件受理费、保全费由原告王丽负担。
四、案件启示
1. 财产所有权人（如张勇）避坑：2 个关键动作
留存婚前财产凭证，明确权属边界
婚前购买的房产，务必留存购房合同、付款凭证、工龄证明、产权登记证等，证明房屋的取得时间、出资主体、优惠依据，避免婚后因 “财产混同” 引发争议；若婚后对婚前房产进行装修、增值，需单独留存相关费用凭证，明确个人投入。
处分个人财产需规范流程
处分婚前个人房产时，签订正式的买卖合同或赠与协议，办理过户登记，留存交易记录；即使是转让给近亲属，也应按正规流程操作，避免因 “手续不规范” 被质疑交易真实性。
2. 配偶一方（如王丽）警示：2 个 “需注意”
婚前财产不当然转化为共同财产
除非双方书面约定 “婚前财产归共同所有”，否则一方的婚前房产不会因婚姻关系存续而转化为夫妻共同财产，配偶无权主张分割或干涉处分。
离婚时需全面梳理财产，避免遗漏
离婚协议中应明确列出所有夫妻共同财产，逐一约定分割方式；若对财产权属有争议，应在离婚时一并通过诉讼解决，避免离婚后因 “发现遗漏财产” 再起诉，增加维权难度。
3. 受让方（如张婷）提醒：核实房屋权属，规范交易
受让房屋前，通过不动产登记中心查询房屋权属状况，确认转让方为唯一所有权人，无抵押、查封等权利瑕疵；
签订正式交易合同，按约定支付价款，及时办理过户登记，留存全套交易凭证，避免因 “交易不规范” 被卷入权属纠纷。
4. 核心提醒：房屋权属认定 “以登记和取得时间为准”
本案的核心裁判逻辑是 “婚前财产的法定认定标准”。判断房屋是否为夫妻共同财产，关键看 “取得时间”（婚前或婚后）、“出资主体”（个人或共同）、“是否有共有约定”。无论婚姻关系存续多久，婚前个人财产的性质不会自动改变；处分个人财产无需他人同意，配偶或其他亲属无权干涉。涉及房产等大额财产时，务必注重证据留存，明确权属边界，才能避免后续纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
