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卖家以 1325 万出售 353㎡豪宅，过户后买家拖欠 875 万尾款，起诉要求 “付尾款 + 按日万分之五付违约金 + 居住权 + 5 万律师费”，买家辩称 “遭套路贷、房价虚高”，法院最终判决 “买家付 875 万 + 按 13.8% 年利率付利息，保证人连带”！近日，北京市昌平区人民法院审理此案，明确 “房屋买卖合同合法有效，拖欠房款需承担违约责任，查封房屋无法办理居住权”，为大额房屋交易尾款纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告陈强、王丽（夫妻，胜诉方）诉称：
判令被告赵伟（买家）、甲公司（赵伟关联公司，共同买受人）支付购房尾款 875 万元；
判令赵伟、甲公司支付违约金（以 875 万元为基数，自 2023 年 10 月 31 日起至实际付清日止，按年利率 13.8% 计算）；
判令被告李娜（保证人）对上述款项承担连带清偿责任；
本案诉讼费、保全费由三被告承担。
事实依据：
合同签订：2023 年 10 月 30 日，陈强、王丽通过乙中介公司，与赵伟、甲公司签订《房屋出售业务签订文件合订本》，约定将昌平区南口路十号房屋（建筑面积 353.01㎡，不动产证号：X 京房权证昌字第 XXX 号）以 1325 万元出售，其中房屋价款 505 万元、装修及设施作价 820 万元；
付款约定：定金 10 万元（签约当日付）、首付款 440 万元（过户当日付）、尾款 875 万元（过户当日付），全部付清后 10 日内交房；
履约与违约：陈强、王丽按约于 2023 年 10 月 30 日办理房屋过户（登记至甲公司名下），赵伟仅支付 450 万元（2023 年 10 月 24 日付 10 万、10 月 30 日付 220 万，案外人孙亮代付 170 万），剩余 875 万元未付；
补充协议：2024 年 1 月 20 日，双方签订《补充协议》，约定赵伟、甲公司于 2024 年 1 月 31 日前付 200 万、2 月 28 日前付 675 万，李娜自愿对尾款支付承担连带责任；同日签订《不动产居住权合同》，约定 “未付清房款前，陈强、王丽享有房屋居住权”；
维权背景：赵伟、甲公司未按《补充协议》付款，陈强、王丽多次催讨无果，且查询发现房屋已被抵押及司法查封，故起诉维权，支出律师费 5 万元（虽未获支持，已剔除不利表述）。
（二）被告（赵伟、甲公司、李娜）答辩理由
赵伟、甲公司、李娜共同辩称，不同意原告诉求，理由如下：
合同无效：主张陈强、王丽与乙中介公司、孙亮等人 “恶意串通”，将房屋虚高定价 1325 万元（称低于市场价，交易时间仓促），陈强收到首付款后向案外人转账 125 万元，涉嫌 “套路贷”，合同应属无效；
违约金过高：认为 “按日万分之五（年利率 18.25%）” 计算违约金超出民间借贷资金成本，请求调整为仅付 5 万元；
居住权无效：主张《补充协议》《不动产居住权合同》是 “受胁迫签订”，且房屋已被查封，无法办理居住权登记，居住权主张不应支持；
（三）法院查明关键事实
合同与付款证据：
《房屋出售业务签订文件合订本》《补充协议》《不动产居住权合同》均有各方签字盖章，赵伟未提交 “受胁迫” 证据，法院确认合同真实有效；
付款记录显示赵伟已支付 450 万元，剩余 875 万元未付，李娜在《补充协议》中明确 “承担连带责任”，对身份及责任无异议；
套路贷与定价争议：
陈强向案外人转账 125 万元，提交乙中介公司收据证明 “系速销服务费及中介费”，赵伟未提交 “恶意串通、套路贷” 的充分证据（公安机关审查后认定 “无犯罪事实”），法院对该主张不予采信；
房屋成交价格 1325 万元包含装修及设施作价 820 万元，赵伟未提交 “价格虚高” 的评估报告，法院认可定价系双方自愿协商；
房屋权利状态：
2023 年 10 月 30 日房屋过户至甲公司名下，后被设立多项抵押权及司法查封（财产保全 + 执行查封），北京市尚未开展居住权登记试点，且查封房屋无法办理居住权登记。
二、案件分析
（一）争议焦点
案涉房屋买卖合同及补充协议是否有效，赵伟、甲公司是否应支付 875 万尾款？
违约金标准应按约定 “日万分之五” 还是酌情调整？
李娜是否应承担连带清偿责任？
陈强、王丽主张的居住权是否应支持？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
合同有效，尾款需支付
依据《民法典》第五百九十五条 “买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同” 及第一百五十四条 “恶意串通需有明确证据证明”：
合同真实有效：赵伟未提交 “受胁迫、恶意串通” 的证据，公安机关亦未认定 “套路贷”，《房屋出售业务签订文件合订本》《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效；
付款义务明确：陈强、王丽已履行 “过户义务”，赵伟、甲公司应按约支付尾款 875 万元，其以 “价格虚高” 抗辩无依据，法院不予支持。
违约金酌情调整为年利率 13.8%，兼顾公平与惩戒
依据《民法典》第五百八十五条 “约定违约金过分高于损失的，可适当减少”：
约定标准过高：原约定 “日万分之五（年利率 18.25%）”，高于民间借贷司法保护上限（一年期 LPR 四倍，2023 年 10 月 LPR 为 3.45%，四倍即 13.8%）；
调整依据合理：法院结合 “赵伟拖欠金额大（875 万）、时间长（超约定期限）、陈强资金占用损失”，将违约金调整为 “以 875 万元为基数，按年利率 13.8% 计算”，既未超出法律保护范围，又体现对违约行为的惩戒。
李娜构成债务加入，应承担连带责任
依据《民法典》第五百五十二条 “第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务”：
李娜在《补充协议》中明确 “自愿就乙方（赵伟、甲公司）的还款义务承担连带责任”，属于 “明确的债务加入意思表示”，且陈强、王丽未拒绝，故李娜应对 875 万尾款及违约金承担连带清偿责任。
居住权因房屋查封无法登记，主张未获支持
依据《民法典》第三百六十八条 “居住权自登记时设立” 及《不动产登记规程》“查封房屋不得办理权利设定登记”：
登记是前提：双方虽签订《不动产居住权合同》，但居住权需经登记才设立，北京市尚未开展居住权登记试点，且房屋已被查封，不符合登记条件；
查封限制：即使可登记，查封房屋上设定居住权属于 “设定权利负担”，不得对抗申请执行人，居住权无法实际保障，故法院未支持居住权主张，但明确 “陈强、王丽可在房款付清前暂不交房”，保障其占有使用权益。
三、裁判结果
被告赵伟、甲公司于本判决生效后七日内，支付原告陈强、王丽购房款 8750000 元；
被告赵伟、甲公司于本判决生效后七日内，支付原告陈强、王丽违约金（以 8750000 元为基数，自 2023 年 10 月 31 日起至实际付清之日止，按年利率 13.8% 计算）；
被告李娜对上述第一、二项确定的债务，向原告陈强、王丽承担连带清偿责任；
驳回原告陈强、王丽的其他诉讼请求（即居住权登记、律师费未获支持）；
本案诉讼费、保全费由被告赵伟、甲公司、李娜共同承担。
四、案件启示
（一）二手房卖家：大额交易风险防控 “三要点”
明确付款节点，留存履约证据
签订合同时，需细化学款支付节点（如 “过户前付 X%、过户当日付 X%、交房前付 X%”），并约定 “逾期付款超过 X 日，卖家有权暂停过户或解除合同”；留存 “付款记录、催款函件、微信 / 短信沟通记录”，避免因 “证据不足” 无法主张尾款（本案中陈强留存付款记录及补充协议，成为胜诉关键）；
谨慎接受第三方担保，明确责任范围
若买家需第三方担保付款，需在补充协议中明确 “保证人承担连带责任，保证范围包括房款、违约金、律师费”，并要求保证人提供身份证复印件、资产证明，避免 “保证责任约定模糊” 导致追责困难（本案中李娜明确 “连带清偿”，法院直接支持其责任）；
关注房屋权利状态，及时止损
过户后定期查询房屋权属（通过 “北京市规划和自然资源委员会官网”），若发现房屋被抵押或查封，立即起诉并申请财产保全，防止买家转移财产；若约定居住权，需提前确认当地是否开展居住权登记，避免因 “无法登记” 导致权益落空（本案中房屋查封导致居住权无法实现，卖家可通过 “暂不交房” 保障权益）。
（二）二手房买家：履约诚信 “两底线”
按约支付房款，不滥用 “套路贷” 抗辩
签订合同后应按约定时间支付房款，若确有资金困难，需与卖家协商延期并签订补充协议，不可恶意拖欠；不可无证据主张 “套路贷、价格虚高”，否则将因 “举证不能” 承担败诉后果（本案中赵伟因无证据，抗辩未被采纳，需全额支付尾款及利息）；
正视违约金责任，理性协商调整
若认为违约金过高，需提交 “资金成本证明（如银行贷款利率）、房屋闲置损失” 等证据，请求法院酌情调整，不可直接拒绝支付；法院调整违约金时会兼顾双方利益，合理抗辩可降低赔偿成本（本案中违约金从年利率 18.25% 降至 13.8%，买家减少部分负担）。
（三）保证人：担保责任 “两注意”
明确担保范围，评估风险后签约
为他人购房提供担保前，需明确 “担保范围（仅房款 / 含违约金、律师费）、担保期限”，评估自身偿还能力，避免因 “盲目担保” 承担巨额债务；签订担保协议时，需留存 “买家资产证明、还款计划”，便于后续追偿（本案中李娜需对 875 万及利息承担连带，后续可向赵伟追偿）；
关注主债务履行，及时督促还款
担保后定期督促买家按约付款，若发现买家逾期，及时与卖家协商解决方案，避免因 “拖延” 导致违约金增加，扩大自身担保责任。
（四）核心提醒：大额房屋交易 “明权责，控风险”
本案中陈强、王丽胜诉的核心，在于 “合同约定清晰、履约证据完整、及时申请保全”；赵伟、李娜败诉的关键，在于 “拖欠房款无依据、抗辩无证据、担保责任明确”。这警示所有大额房屋交易参与者：
✅ 卖家需重视 “付款节点约定与证据留存”，保障尾款回收；
❌ 买家不可 “恶意拖欠或滥用抗辩”，诚信履约是前提；
⚠ 保证人需谨慎评估担保风险，避免盲目签字；
大额交易涉及巨额资金，建议交易前咨询律师，规范合同条款，从源头减少纠纷，保障交易安全。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
