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“按经济适用住房管理” 的房屋（简称 “按经适房管理房”）因价格优势受到购房者青睐，但这类房屋的过户流程往往更复杂。北京朝阳区一起案例中，购房者付款入住 17 年后仍未拿到房产证，开发商以 “无法提供材料” 为由拖延，法院最终判决开发商必须协助办理过户，为类似纠纷提供了明确指引。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陆明
被告：丁公司（房地产开发企业）
（二）事件经过
2007 年 5 月，陆明与丁公司达成口头协议，约定购买丁公司开发的位于北京市朝阳区某小区的一号房屋，产权性质为 “按经济适用住房管理”。
2007 年 5 月 24 日，陆明向丁公司支付购房款 231738 元，同时缴纳维修基金 4635 元、契税 3476 元、印花税 116 元、测绘费 145 元、办证费 1000 元，丁公司出具了相应收据。5 月 28 日，双方办理物业交接，陆明入住一号房屋，并一直居住使用至今，期间按时缴纳水费、物业费、卫生费等。
然而，自购房以来的 17 年间，陆明多次要求丁公司协助办理房屋过户手续，丁公司均以各种理由拖延。2024 年，陆明无奈诉至法院，请求判令丁公司协助办理一号房屋的产权证，将房屋转移登记至自己名下。
丁公司辩称：认可与陆明的房屋买卖合意，也承认陆明已付清购房款及办证费用；但因购房时间久远，一号房屋属于 “按经济适用住房管理” 的房屋，实际上无法按照不动产登记事务中心的要求提供办理产权证的相关材料，请求法院依法判决。
（三）争议焦点
陆明与丁公司之间的房屋买卖合同关系是否成立且有效？
丁公司以 “无法提供材料” 为由拒绝协助过户，理由是否成立？
丁公司是否有义务协助陆明办理一号房屋的产权登记手续？
二、案件分析
（一）合同关系的成立与效力
《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；第三十六条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立。
本案中，陆明与丁公司虽未签订书面房屋买卖合同，但陆明已支付全部购房款及相关费用，丁公司接受款项并交付房屋，陆明实际入住使用 17 年，丁公司对此均无异议，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。
该合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。
（二）开发商的协助过户义务
房屋买卖合同中，出卖人的主要义务不仅包括交付房屋，还包括协助买受人办理产权过户登记，这是法定的附随义务。丁公司作为一号房屋的开发企业，且房屋目前初始登记在其名下，协助陆明办理过户是其应尽义务。
丁公司以 “无法提供材料” 为由抗辩，但未提供证据证明存在不可抗力或法律规定的免责情形。即使因时间久远导致材料缺失，也属于丁公司自身管理不当造成的后果，不能成为免除其义务的理由。
从公平原则出发，陆明已履行付款义务并实际占有使用房屋 17 年，若因丁公司原因无法过户，将严重损害陆明的合法权益，违背 “等价有偿” 的民事交易原则。
（三）“按经济适用住房管理” 房屋的过户特殊性
“按经济适用住房管理” 的房屋通常是指具有保障性质的政策性住房，其过户可能需要满足特定条件（如补缴土地收益等），但这并不意味着开发商可以免除协助义务。
丁公司作为开发企业，熟悉此类房屋的过户流程和所需材料，即便存在材料缺失的情况，也应积极采取补救措施（如向相关部门申请补办），而非直接拒绝履行义务。法院判决其协助过户，既是对合同义务的强化，也倒逼开发商承担起应有的责任。
三、裁判结果
法院判决：
被告丁公司于本判决生效后七日内协助原告陆明办理位于北京市朝阳区某小区 （一号房屋）的产权登记手续，将上述房屋登记至原告陆明名下。
四、案件启示
（一）口头协议也受法律保护，但书面合同更稳妥
本案中，口头协议虽被认定有效，但缺乏书面合同可能导致权利义务约定不明确，增加纠纷风险。购房时应尽量签订书面合同，明确房屋性质、价款、过户时间、违约责任等关键条款，尤其是 “按经适房管理” 等特殊性质房屋，需注明过户所需条件及双方责任。
（二）及时主张权利，避免拖延过久
陆明等待 17 年才起诉，虽最终胜诉，但期间可能因政策变化、证据灭失等增加维权难度。购房者应在付款后及时督促开发商办理过户，若对方拖延，可通过发函、投诉等方式固定证据，必要时尽早起诉，避免超过诉讼时效或因时间过长导致问题复杂化。
（三）开发商不得以 “材料缺失” 为由逃避义务
开发商对房屋的初始登记材料负有保管义务，因自身原因导致材料缺失的，应承担补办责任。购房者可要求开发商出具书面承诺，明确过户期限及逾期责任（如支付违约金），若开发商拒不履行，可依法主张赔偿损失。
（四）特殊性质房屋需提前了解过户政策
购买 “按经适房管理”“限价房” 等政策性房屋前，应向开发商或不动产登记部门了解过户条件（如是否需满 5 年、是否需补缴费用），并在合同中明确相关费用的承担方，避免因政策不了解导致过户受阻。
本案的判决体现了法律对 “诚实信用” 原则的维护 —— 开发商不能以时间久远、材料缺失为由逃避基本的合同义务。对于购房者而言，及时维权、留存证据是保障自身权益的关键；对于开发商而言，恪守承诺、积极履行过户义务，才能避免不必要的法律风险。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
