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公租房作为保障性住房，其交易受到严格法律限制。北京通州区一起案例中，开发商将公租房以定向安置房名义出售，购房者支付款项后多年未获交房，最终法院认定认购书无效，判令开发商返还房款并支付资金占用费。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周明（购房者）
被告：丁公司（由原北京市通州区丙公司更名而来，房地产开发企业）
关联人物：
赵强（介绍周明购房的中间人）
吴杰、吴刚（原丙公司实际控制人、总经理）
（二）事件经过
2012 年 4 月 5 日，周明与原北京市通州区丙公司签订《通州区丙公司拆迁定向安置内部认购书》，约定周明认购位于北京市通州区永顺镇范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目 X 东幢 X 层 X 号的一号房屋，总价款 360683 元。
认购书主要约定：
丙公司需在二年内交付房屋，入住后五年内办理产权证。
如因不可抗力无法履行，丙公司无息退还全部房款，认购书自动失效。
逾期交房按国家标准执行，并办理退房手续。
合同签订后，周明于 2012 年 8 月 15 日支付购房款 360683 元，2014 年 4 月 30 日支付土地出让金 22862.4 元、产权变更费 57084.56 元、房屋差价款 7735 元，共计 448364.96 元。丙公司出具三张加盖财务专用章的收据予以确认。
周明称，其经赵强介绍购房，部分款项转给赵强，2014 年 4 月 30 日按丙公司要求通过 POS 机支付 87681.96 元。但一号房屋至今未交付，周明认为案涉房屋为公共租赁住房，认购书改变其用途侵害社会公共利益，应属无效，故诉至法院，请求：1. 确认认购书无效；2. 丁公司返还购房款等 448364.96 元并支付利息损失（分两笔按不同时间段的利率标准计算）。
丁公司辩称：1. 其通过拍卖受让丙公司股权后，原控制人吴杰、吴刚拒不交接证照，无法核实与周明的合同关系，认购书公章模糊且无落款日期；2. 本案已过诉讼时效，周明可能已收回房款，存在虚假诉讼嫌疑，请求驳回诉求。
（三）争议焦点
《通州区丙公司拆迁定向安置内部认购书》是否有效？
丁公司是否应返还周明 448364.96 元及支付利息损失？
本案是否超过诉讼时效？
二、案件分析
（一）认购书的效力认定
认购书明确约定了房屋坐落、价款、交付条件等，应认定为房屋买卖合同。
案涉一号房屋系公共租赁住房，面向特定群体出租，属保障性住房，涉及社会公共利益。丙公司擅自出售公租房，改变其性质和用途，违反法律、行政法规的强制性规定。
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，故认购书应属无效。
（二）款项返还及利息支付
合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。丙公司出具的收据确认收到周明 448364.96 元，丁公司作为丙公司权利义务的承继者，应返还该款项。
丁公司辩称公章失窃、无法核实收据真实性，但未提供证据证明，其抗辩意见不予采纳。
周明主张的利息实为资金占用费，根据相关规定，合同无效后，应按中国人民银行同期贷款利率（2019 年 8 月 19 日前）和 LPR（2019 年 8 月 20 日后）计算，故丁公司应支付相应资金占用费。
（三）诉讼时效问题
周明的诉讼请求包括确认认购书无效，当事人请求确认民事法律行为无效不受诉讼时效限制。
返还购房款的诉讼时效应从认购书被确认无效时起算，本案中认购书此前未被确认无效，故诉讼时效尚未经过，丁公司的抗辩不成立。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告周明与被告丁公司于 2012 年 4 月 5 日签署的《通州区丙公司拆迁定向安置内部认购书》无效；
被告丁公司于本判决生效之日起十五日内返还原告周明 448364.96 元并支付资金占用费。
四、案件启示
（一）警惕公租房的违规交易
公租房是保障性住房，仅限向符合条件的群体出租，严禁违规出售。购房者切勿轻信开发商 “可办理产权” 的承诺，避免因购买公租房导致合同无效，遭受财产损失。
购买房屋前，应核实房屋性质，要求开发商出示产权证明和销售许可文件，确认房屋是否为商品房或合法可交易的安置房。
（二）款项支付务必留存凭证
支付购房款时，应要求收款方出具加盖公司财务专用章的收据或发票，并尽量通过公司账户转账，避免向个人账户转账。
保留好转账凭证、收据、合同等全部交易文件，以备发生纠纷时作为证据使用。
（三）公司变更不免除债务责任
公司发生股权变更、名称变更等情况的，其权利义务由变更后的公司承继，购房者可向变更后的公司主张权利，不受原公司人员拒不交接证照等因素影响。
（四）确认合同无效不受时效限制
当事人请求确认合同无效的，不受诉讼时效限制；基于合同无效主张返还财产的，诉讼时效应从合同被确认无效时起算，购房者应及时通过法律途径维权。
（五）开发商应守法经营
房地产开发企业应严格遵守保障性住房管理规定，不得擅自出售公租房，否则需承担合同无效的法律后果，返还购房款并赔偿损失，同时可能面临行政处罚。
本案中，法院依法认定公租房认购书无效，判令开发商返还房款并支付资金占用费，既维护了保障性住房制度的严肃性，也保护了购房者的合法权益。这提醒广大购房者要提高警惕，远离公租房等保障性住房的违规交易；开发商要诚信守法，避免因违法销售承担法律责任。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
