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房屋买卖中，按时交房是出卖人的基本义务。如果出卖人收了房款却拒不交房，甚至将房屋出租获利，购房者该如何维权？北京一起案例中，法院判令出卖人按租金标准支付房屋占用费，为购房者挽回了损失。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵琳（购房者）
被告：孙伟（房屋出卖人）
关联公司：丙公司（原居间方，后更名为丁公司）
关联人物：
刘红、刘伟（房屋搬迁安置相关人员）
张强（房屋承租人）
（二）事件经过
2012 年 3 月 16 日，某中心、某部门与案外人刘红签订《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》，约定因 “两站一街” 项目搬迁刘红的宅基地房屋，安置人员包括刘红之子刘伟、儿媳孙伟、孙女刘倩。2017 年 6 月 26 日，丁公司出具《房屋产权人确认表》，确认九号房屋产权人为孙伟。
2021 年 1 月 7 日，孙伟（出卖人）、赵琳（买受人）与丙公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，约定：孙伟将九号房屋以 100 万元价格出售给赵琳，赵琳全款支付；孙伟应于 2021 年 1 月 7 日交房；双方同意 7 日内签订《北京市房屋买卖合同》。
当日，赵琳向孙伟转账 100 万元，孙伟出具收条确认收到购房款。
合同签订后，赵琳多次要求孙伟交房未果。2022 年 10 月 22 日，孙伟与案外人张强签订《房屋租赁合同》，将九号房屋出租给张强，租期 1 年，月租金 4600 元。
赵琳诉至法院，请求：1. 确认九号房屋归其所有；2. 孙伟在可办理产权证时配合过户；3. 孙伟支付违约金 10 万元；4. 孙伟按每月 4600 元支付自 2021 年 2 月 1 日起至实际交房之日的房屋占用费；5. 孙伟承担诉讼费。
孙伟诉前辩称：案涉合同实为以房抵债，赵琳转账的 100 万元是用于开洗衣店的借款，当天已取现 40 万元返还赵琳，实际借款 60 万元，双方无真实买卖意愿；房屋无房本无法过户，且正在出租。
（三）争议焦点
《房屋买卖居间合同》是否为双方真实意思表示？
赵琳能否直接要求确认房屋所有权并判令过户？
孙伟是否应支付违约金及房屋占用费？
二、案件分析
（一）合同效力认定
赵琳、孙伟与丙公司签订的《房屋买卖居间合同》，明确约定了房屋买卖的核心条款（标的、价款、交房时间等），系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。
孙伟主张合同实为以房抵债，但未提交证据证明，且开庭时未到庭应诉，应承担不利后果，其辩解意见不予采信。
赵琳已按约支付 100 万元购房款，履行了主要义务，孙伟应依约交房。
（二）房屋所有权与过户问题
本案系合同纠纷，而非所有权确认纠纷。房屋所有权的确认需以办理产权登记为前提，在未办理登记的情况下，赵琳直接要求确认九号房屋归其所有，于法无据。
九号房屋尚未办理产权证，产权变更登记的时间无法确定，法院在本案中不宜直接判令孙伟配合过户，当事人可在具备办理条件后另行主张。
（三）违约金与占用费的认定
双方在合同中未约定违约金条款，赵琳主张 10 万元违约金无合同依据，不予支持。
合同约定孙伟应于 2021 年 1 月 7 日交房，但其未履行，反而将房屋出租，构成违约，应赔偿赵琳的损失。
赵琳按照孙伟与承租人约定的月租金 4600 元主张房屋占用费，合理合法，予以支持。
考虑到房屋交付日期不确定，占用费计算至判决作出之日（2024 年 10 月 21 日）为宜，之后的费用可另行解决。
三、裁判结果
法院判决：
被告孙伟按照每月 4600 元的标准向原告赵琳支付九号房屋自 2021 年 2 月 1 日起至 2024 年 10 月 21 日止的占用费 205516.13 元，于本判决生效之日起七日内执行清；
驳回原告赵琳的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）签订房屋买卖合同需明确核心条款
合同中应明确约定交房时间、过户条件、违约责任等核心内容，特别是违约金的计算方式，避免出现纠纷时无据可依。
对于尚未办理产权证的房屋，应在合同中约定产权办理及过户的具体期限、责任方，以及无法办理时的处理方案。
（二）出卖人应诚信履约，不得擅自处分房屋
出卖人收取购房款后，应按约交付房屋，不得恶意拖延或擅自将房屋出租、抵押，否则需承担赔偿损失等违约责任。
以房抵债等特殊情形，需签订书面协议明确约定，避免事后产生争议且无法举证。
（三）购房者应及时维权，保留相关证据
购房者支付房款后，应及时要求出卖人交房，如遇违约，需保留催告记录、付款凭证、合同文本等证据，以便维权。
对于出卖人将房屋出租的情况，可收集租赁合同、租金标准等证据，以此主张占用费损失。
（四）合同纠纷与物权确认的区分
房屋买卖合同有效并不直接导致所有权转移，所有权的取得以办理产权登记为标志。购房者不能仅凭合同主张确认所有权，需在具备条件后及时办理过户。
合同纠纷中，法院主要解决违约责任、继续履行等问题，物权确认需符合法定条件。
本案中，法院结合合同约定和案件事实，支持了购房者的房屋占用费主张，体现了对违约行为的否定和对守约方权益的保护。这提醒房屋交易双方，要严格遵守合同约定，诚信履行义务，避免因违约行为承担法律责任。同时，购房者在交易过程中要增强证据意识，及时维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
