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在房屋买卖交易中，购房者因自身原因无法继续履行合同，想要解除合同，是否需要承担违约责任？北京一起案例中，购房者因母亲去世导致计划出售的房屋难以成交，从而无力支付房款，最终法院判令其承担相应违约金。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：陈峰（购房者）
被告（反诉原告）：林浩（房屋出卖人）
第三人：甲公司（居间方）
（二）事件经过
2023 年 11 月 4 日，陈峰与林浩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈峰购买林浩名下位于北京市的二号房屋，房屋建筑面积 156.02 平方米，房屋成交价格 195 万元，房屋家具、家电等作价 436 万元，总价款 631 万元。
同日，陈峰、林浩与甲公司签订《补充协议》，主要约定：
定金：陈峰于签约当日支付第一笔定金 10 万元，2023 年 11 月 11 日前支付第二笔定金 10 万元，共计 20 万元。
首付款：陈峰于不动产转移登记办理完毕前 2 个工作日支付第一笔首付款 586 万元（资金存管方式）。
不动产转移登记：双方于 2024 年 8 月 30 日前共同办理。
违约责任：若陈峰拒绝购买房屋或逾期履行义务超过 15 日，构成根本违约，林浩有权解除合同，陈峰应支付相当于总价款 20% 的违约金（631 万元 ×20%=126.2 万元），已支付款项冲抵违约金，多退少补。
协议签订后，陈峰于 2023 年 11 月 4 日、10 日依约向林浩支付定金 20 万元。
陈峰原本计划让父母出售其位于北京市丰台区的三号房屋，以父母补助的资金购买二号房屋。但 2024 年 4 月 30 日，陈峰母亲在三号房屋内去世，导致潜在购房客户因忌讳而不再看房，且该房屋涉及多子女继承等问题，出售计划落空，陈峰失去购房款来源。
陈峰称其家庭月收入约 6000 元，需抚养 15 岁孩子，赡养父亲及妻子父母，还要支付房租，经济压力巨大，无力继续履行合同。2024 年 5 月，陈峰告知甲公司无力支付房款，希望解除合同并放弃 20 万元定金，林浩起初不同意。
林浩辩称，同意解除合同，但认为陈峰系恶意毁约（因房价下行），应支付违约金 126.2 万元，扣除已付定金 20 万元，还需支付 106.2 万元。林浩主张二号房屋房价下跌，目前售价约 438 万元，差价损失 192 万元。
（三）争议焦点
陈峰能否以母亲去世导致房款来源中断为由解除合同且不承担违约责任？
若陈峰违约，违约金应如何确定？
二、案件分析
（一）合同效力及解除
案涉《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
庭审中，双方及甲公司均同意解除合同，结合实际情况，法院认定合同及补充协议于 2024 年 9 月 30 日（开庭审理之日）解除。
（二）违约责任认定
陈峰主张因母亲去世导致三号房屋无法出售，属于不可抗力，应免除责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，母亲去世虽属意外，但并非导致合同无法履行的不可抗力，陈峰作为完全民事行为能力人，在签订合同时应预见可能存在的风险，故其主张不成立。
陈峰因自身原因无法继续履行合同，构成根本违约，应承担违约责任。
（三）违约金数额确定
合同约定违约金为总价款的 20%（126.2 万元），但违约金应以弥补损失为主要目的。
法院结合二号房屋房价确有下跌的情况、林浩的实际损失、合同履行程度、陈峰的过错程度及经济状况等因素，酌情将违约金确定为 100 万元。
陈峰已支付的 20 万元定金冲抵违约金后，还需支付 80 万元。
三、裁判结果
法院判决：
陈峰与林浩于 2023 年 11 月 4 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2024 年 9 月 30 日解除；
陈峰与林浩、甲公司于 2023 年 11 月 4 日签订的《补充协议》于 2024 年 9 月 30 日解除；
陈峰于本判决生效之日起十日内给付林浩违约金 800000 元（已折抵陈峰给付林浩的定金 200000 元）；
四、案件启示
（一）签订购房合同前需充分评估履约能力
购房者在签订房屋买卖合同前，应全面评估自身经济状况及购房款来源的稳定性，避免因资金链断裂导致违约。
对于依赖出售其他房屋筹集房款的情况，需考虑房屋出售过程中可能出现的风险（如市场波动、房屋本身问题等），并在合同中约定相关风险的处理方式。
（二）合同解除并非必然免除违约责任
合同双方协商一致可以解除合同，但解除合同不意味着违约责任的免除。购房者因自身原因无法履行合同的，仍需承担相应的违约责任。
以 “家庭变故” 等理由主张免除违约责任的，需证明该事由构成不可抗力或符合合同约定的免责情形，否则难以得到法院支持。
（三）违约金过高可请求法院调整
合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。法院通常会结合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素综合确定违约金数额。
出卖人主张违约金时，需提供证据证明其实际损失（如房价下跌的差价损失等），否则可能承担不利后果。
（四）重视合同条款的明确约定
在签订房屋买卖合同时，双方应明确约定付款方式、期限、违约责任等条款，特别是关于违约金的计算方式和免责情形，避免日后产生争议。
对于可能影响合同履行的重大事项（如依赖其他交易筹集房款），可在合同中约定附条件或附期限的条款，以降低违约风险。
本案中，法院根据案件实际情况，酌情调整了违约金数额，既维护了合同的严肃性，也兼顾了双方的利益。这提醒购房者在购房过程中要谨慎决策，充分考虑各种风险；而出卖人在主张违约金时，也应基于实际损失合理主张，避免滥用违约金条款。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
