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在商品房买卖中，按时交房是开发商的重要义务，一旦出现延期，购房者往往会依据合同索要违约金。北京通州区一起案例中，开发商以疫情、政府会议等为由主张不承担逾期交房责任，法院最终对其抗辩理由不予采纳，判令其支付违约金。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张远（购房者）
被告：乙公司（房地产开发企业）
（二）事件经过
2021 年 7 月 23 日，张远与乙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定张远购买乙公司开发的位于北京市通州区的八号房屋，房屋建筑面积 89.41 平方米，总价款 4278034 元。
合同主要约定：
交房时间为 2022 年 9 月 30 日前。
逾期交房责任：逾期在 90 日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过 90 日，买受人有权解除合同，若不解除，出卖人仍按日万分之二支付违约金。
补充协议约定：出卖人逾期交房，买受人同意给予 1 个月宽限期，宽限期内无需承担违约责任；宽限期届满后仍未交房的，按日万分之一支付违约金（累积不超过总房款 3%）。同时约定，不可抗力、政府行政行为等非出卖人原因导致延期的，出卖人可据实延期且不承担责任。
合同签订后，张远按约支付了全部购房款 4278034 元。
2022 年 9 月 10 日、10 月 30 日、12 月 27 日，乙公司三次向张远发送迟延交房通知，最终确定 2022 年 12 月 29 日为交房时间。张远于 2022 年 12 月 29 日交纳供暖费，12 月 30 日交纳物业费，完成收房。
张远认为，乙公司逾期交房，应支付违约金。其主张逾期时间为 2022 年 9 月 30 日至 2023 年 1 月 17 日，共计 110 天，以 4278034 元为基数，按每日万分之二计算，违约金为 94116 元。张远称，虽被告通知 2022 年 12 月 29 日收房，但因房屋装修质量粗糙，收房后自行装修导致又延期 17 天。
乙公司辩称：
实际交房时间为 2022 年 12 月 29 日，与张远主张的时间不符。
项目开发过程中遭遇新冠疫情、建党百年、政府会议等合同约定的可扣除期限事件，按约可延期，不存在逾期。
疫情对房地产行业影响大，人员、材料供应受阻，导致工期延长，请求酌情考虑。
即便认定违约，应按补充协议约定的日万分之一计算违约金，且有 1 个月宽限期，此前判例也采纳该标准。
（三）争议焦点
新冠疫情、政府会议等是否构成乙公司逾期交房的合理抗辩事由？
逾期交房的时间应如何认定？
违约金计算标准应按合同正文的日万分之二还是补充协议的日万分之一？
二、案件分析
（一）关于抗辩事由的认定
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情虽为突发公共卫生事件，但案涉合同签订于 2021 年 7 月，此时北京新冠疫情已发生，防控措施常态化，乙公司对疫情及防控措施对施工进度的影响应有所预见，故新冠疫情不构成不可抗力。
政府会议、恶劣天气、考试等因素，并非不能预见或克服，乙公司在签订合同时应考虑到这些可能影响施工的风险，不属于不可抗力，不能成为延期交房的合理抗辩事由。因此，乙公司仍应按合同约定时间交房。
（二）逾期交房时间的认定
合同约定交房时间为 2022 年 9 月 30 日前，补充协议约定 1 个月宽限期，该宽限期具有合理性，故乙公司应于 2022 年 10 月 31 日前交房。
张远主张因房屋质量问题导致收房后又延期 17 天，但未提交证据证明，法院不予采信。结合张远交纳供暖费的日期，认定其于 2022 年 12 月 29 日收房。
因此，逾期交房时间为 2022 年 11 月 1 日至 2022 年 12 月 29 日，共计 59 天。
（三）违约金计算标准的认定
合同正文约定逾期交房违约金按日万分之二计算，补充协议约定按日万分之一计算。
合同明确规定，补充协议中含有不合理减轻出卖人责任的内容，仍以合同正文为准。补充协议在无正当理由的情况下将违约金标准降低，属于不合理减轻出卖人责任，故违约金计算应按合同正文约定的日万分之二执行。
三、裁判结果
法院判决：
被告乙公司于本判决生效之日起七日内支付原告张远逾期交房违约金 49625.19 元（以 4278034 元为基数，按日万分之二，自 2022 年 11 月 1 日起至 2022 年 12 月 29 日止，共计 59 天）；
驳回原告张远的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）购房者应关注合同条款，明确违约责任
签订商品房预售合同时，要仔细阅读合同中关于交房时间、逾期交房违约金计算标准等条款，特别注意补充协议是否有减轻开发商责任的内容，对不合理条款要及时提出并协商修改。
收房时要仔细查验房屋质量，如发现问题应及时要求开发商修复，并保留相关证据，避免因证据不足无法主张权利。
（二）开发商应诚信履约，合理预见风险
开发商在签订合同约定交房时间时，应充分考虑各种可能影响施工进度的因素，包括疫情、政策调整等，合理确定交房日期。
如确因特殊情况可能导致逾期交房，应及时与购房者沟通，说明情况并协商解决方案，而非单纯以各种理由抗辩。
（三）补充协议不能随意减轻开发商主要责任
补充协议是对合同正文的补充和修改，但不能违反公平原则，不合理地减轻开发商的主要责任。对于此类条款，法院可能不予认可，仍以合同正文约定为准。
（四）疫情等因素并非必然构成免责事由
疫情等突发事件能否构成免责事由，需结合合同签订时间、疫情发生时间及影响程度等综合判断。对于合同签订时已发生或可预见的事件，不能作为免责理由。
本案中，法院根据合同约定及案件实际情况，合理认定了逾期交房时间和违约金计算标准，既维护了购房者的合法权益，也体现了对合同公平原则的尊重。这提醒房地产交易双方，要严格遵守合同约定，诚信履行义务，以避免不必要的纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
