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公租房作为保障性住房，其性质和用途受严格监管，严禁违规出售。北京通州区一起案例中，开发商将公租房当作商品房出售，购房者签订认购书并支付款项后，因房屋无法交付且无法办理产权诉至法院，法院最终认定认购书无效，判令开发商返还购房款并支付资金占用费。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：林浩（购房者）
被告：乙公司（由原北京市A公司更名而来，房地产开发企业）
关联人物：
郑明、郑阳（原A公司实际控制人、总经理）
王芳（代林浩支付部分款项的案外人）
（二）事件经过
2012 年 9 月，林浩通过原北京市A公司（后更名为乙公司）的宣传，得知该公司在出售通州区范庄的在建楼房，销售人员称楼房为商品房可办理产权，并介绍了户型、面积、房款等情况。
2013 年 1 月 21 日，林浩与原A公司签订三份《A公司拆迁定向安置内部认购书》，分别认购通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目 X 幢 X 层西 X 号房屋（五号房屋）、X 幢 X 层西 X 号房屋（六号房屋）、X 幢 X 层西 X 号房屋（七号房屋），总价款分别为 440094 元、587186 元、389614 元。
认购书约定：原A公司须在二年内交付房屋；林浩符合北京市保障房申请条件的，入住后五年内为其办理产权证；如因不可抗力致不能履行，原A公司无息退还全部房款；如未按时交房，按国家标准执行并办理退房手续。
合同签订后，林浩于 2013 年 1 月 21 日支付购房款 140 万元，2013 年 5 月 16 日支付 16894 元，共计 1416894 元，原A公司出具了加盖财务专用章的收据。
2014 年，应原A公司要求，林浩通过王芳支付面差补款、土地出让金及产权变更费共计 327789.65 元（王芳于 2014 年 3 月 24 日向原A公司汇款两笔共计 427500 元，其中包含上述款项），但原A公司未出具收据。
原A公司承诺二年内交房，却迟迟未履行，且未办理产权证。林浩多次协商解除合同、退还款项未果，遂诉至法院，请求：1. 确认三份认购书无效；2. 乙公司返还购房款 1416894 元、面差补款 70240.6 元、土地出让金 73651.2 元、产权变更费 183897.76 元，共计 1744683.56 元；3. 乙公司支付利息损失（以各笔款项为基数，2019 年 8 月 19 日前按中国人民银行同期贷款利率，之后按 LPR，分笔起算至实际付清之日）；4. 乙公司承担诉讼费用。
乙公司辩称：1. 其通过拍卖获得原A公司股权后，原控制人郑明、郑阳拒不交接证照，无法核实与林浩的买卖合同关系；2. 本案已过诉讼时效，林浩可能已收回房款，存在虚假诉讼嫌疑，请求驳回诉讼请求。
（三）争议焦点
三份《A公司拆迁定向安置内部认购书》的效力如何？
乙公司是否应返还林浩所主张的款项及支付利息？
本案是否超过诉讼时效？
二、案件分析
（一）认购书的效力认定
三份认购书明确约定了房屋坐落、价款、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，应认定为房屋买卖合同。
案涉五号、六号、七号房屋均系公租房，公租房是面向特定群体出租的保障性住房，涉及社会公共利益，原A公司擅自出售公租房，改变了其性质和用途，违反法律、行政法规的强制性规定，且侵害社会公共利益。
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定或损害社会公共利益的民事法律行为无效，故三份认购书应属无效。
（二）款项返还及利息支付
合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。原A公司出具收据确认收到林浩购房款 1416894 元，乙公司作为原A公司的权利义务承继者，应返还该款项。
关于林浩主张的面差补款、土地出让金、产权变更费 327789.65 元，因认购书未约定相关款项，且原A公司未出具收据确认收到，无法认定该款项与案涉房屋的关联性，故法院不予支持，相关争议可另案主张。
林浩主张的利息实为资金占用费，根据相关规定，合同无效后，有权请求返还价款的当事人可要求对方支付资金占用费。故乙公司应按林浩主张的标准支付资金占用费。
（三）诉讼时效问题
林浩的诉讼请求包括确认认购书无效，当事人请求确认合同无效不受诉讼时效限制。
返还购房款的权利诉讼时效应从认购书被确认无效时起算，本案中认购书此前未被确认无效，故诉讼时效尚未经过，乙公司关于诉讼时效的抗辩不成立。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告林浩与被告乙公司之间签署的三份《A公司拆迁定向安置内部认购书》（分别针对五号房屋、六号房屋、七号房屋）无效；
被告乙公司于本判决生效之日起十五日内返还原告林浩 1416894 元并支付资金占用费；
驳回原告林浩的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）认清公租房性质，拒绝违规交易
公租房是保障性住房，仅限向符合条件的群体出租，严禁违规出售。购房者切勿轻信开发商 “可办理产权” 的承诺，避免因购买公租房导致合同无效，遭受财产损失。
（二）签订合同需谨慎，款项支付要留证
购买房屋时，应仔细核实房屋性质，要求开发商出示合法的产权证明和销售许可文件。
支付款项时，务必要求收款方出具加盖公司财务专用章的收据或发票，并通过公司账户转账，避免现金支付或委托他人代付（如确需代付，应保留书面委托手续及款项关联性证据）。
（三）公司变更不影响债务承担
公司发生名称变更、股权变动等情况的，其权利义务由变更后的公司承继，购房者可向变更后的公司主张权利，无需担心主体变更导致维权无门。
（四）确认合同无效不受诉讼时效限制
当事人请求确认合同无效的，不受诉讼时效限制；基于合同无效主张返还财产的，诉讼时效应从合同被确认无效时起算，购房者应及时通过法律途径维权。
（五）开发商应守法经营，杜绝虚假宣传
房地产开发企业应严格遵守保障性住房管理规定，不得虚假宣传将公租房当作商品房出售，否则需承担合同无效的法律后果，返还购房款并赔偿损失，同时可能面临行政处罚。
本案中，法院依法认定公租房认购书无效，判令开发商返还购房款并支付资金占用费，既维护了保障性住房制度的严肃性，也保护了购房者的合法权益。这提醒广大购房者要提高警惕，远离公租房等保障性住房的违规交易；开发商要诚信守法，避免因违法销售承担法律责任。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
