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在拆迁安置房交易中，合同被认定无效后，购房者能否要求返还购房款并赔偿利息等损失？北京一起案例给出明确答案：购房款应返还，但利息的主张需结合过错程度及实际收益综合判断，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈峰（购房者）
被告：郑华、郑磊（父子关系，郑华为房屋出卖人，郑磊为中间人）
被告：甲公司（拆迁安置房开发商）
被告：乙公司（拆迁主体）
被告：张涛（提供虚假证明者）
（二）事件经过
2013 年，陈峰经中间人郑磊（郑华之子）介绍，得知郑华有拆迁安置房出售。郑磊称可通过开发商更改购买合同，直接将购房者变更为陈峰，简化流程。
2013 年 4 月 26 日，在郑华带领下，陈峰与甲公司签订《拆迁安置房买卖合同》，购买位于北京市大兴区新源时代小区的七号房屋（设计面积 89.66 平方米），合同约定房款 247461 元，以拆迁补偿款抵扣，不足部分入住时补齐。
签约前，陈峰向郑华支付定金 50 万元；合同签订后，支付剩余购房款 88 万元，合计 138 万元。郑华交付房屋后，陈峰装修并居住至今。2016 年 1 月，陈峰取得七号房屋不动产权证，登记面积 88.61 平方米。
2023 年，甲公司、乙公司起诉陈峰、郑华、张涛等人，主张涉案合同无效。法院经审理认定：张涛通过供销社出具虚假证明，将商业性质房屋伪造成单位宿舍，导致包括郑华在内的 12 人违规获得拆迁安置资格；陈峰并非被拆迁人，与甲公司签订的《拆迁安置房买卖合同》因损害国家利益无效。2023 年 12 月，北京市大兴区人民法院判决合同无效，陈峰需腾退房屋。上诉后，北京市第二中级人民法院维持原判。
陈峰遂起诉请求：1. 郑华返还购房款 138 万元及利息（以 138 万元为基数，按年利率 3.95% 自 2013 年 5 月 11 日计算至实际给付之日，暂计至 2025 年 3 月 20 日为 654120 元）；2. 本案诉讼费由四被告承担。
郑华辩称：同意返还购房款，但双方对合同无效均有过错，陈峰居住房屋十余年已获收益，不同意支付利息，若需返还利息，也应扣除房屋占有使用费。甲公司、乙公司辩称：与陈峰无实质买卖关系，仅是按郑华要求协助过户，不应承担责任。张涛辩称：与陈峰无直接交易，未收款，不承担责任。
（三）争议焦点
合同无效后，郑华是否应返还购房款 138 万元？
陈峰主张的利息损失能否得到支持？
各被告对合同无效的过错责任如何划分？
二、案件分析
（一）购房款的返还义务
根据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还。本案中：
陈峰与郑华虽未签订书面买卖合同，但存在实际房屋买卖关系，郑华认可收取 138 万元购房款，该款项属于因无效合同取得的财产；
法院已判决《拆迁安置房买卖合同》无效，陈峰需腾退房屋，郑华失去继续占有购房款的合法依据，应予以返还；
郑华同意返还购房款，符合法律规定，法院应予支持。
（二）利息损失的认定
合同无效系自始无效，利息属于法定孳息，通常应随本金一并返还，但需考虑双方过错及实际收益；
陈峰作为购房者，未核实自身是否具备被拆迁人资格，对合同无效存在一定过错；
陈峰自 2013 年起实际居住七号房屋至判决腾退，已获得房屋使用收益，与利息损失形成抵消；
综合过错程度和收益情况，法院对利息损失不予支持。
（三）其他被告的责任
甲公司、乙公司虽在拆迁安置流程中存在审核过错，但与陈峰无直接买卖关系，陈峰的购房款由郑华收取，故无需对陈峰承担返还或赔偿责任；
张涛提供虚假证明是导致拆迁补偿协议无效的原因之一，但未直接参与陈峰与郑华的房屋交易，亦未收取购房款，不应承担连带责任。
三、裁判结果
法院判决：
被告郑华于本判决生效后十日内返还原告陈峰购房款 1380000 元；
驳回原告陈峰的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）拆迁安置房交易的风险防范
购买拆迁安置房前，需核实自身是否具备被拆迁人或符合购房资格，避免因主体不适格导致合同无效；
警惕 “通过开发商直接更名” 等简化流程的承诺，此类操作可能规避税费或违反政策，存在合同无效风险。
（二）合同无效后的损失主张边界
购房款作为直接支付的款项，在合同无效后通常可主张返还；
利息等间接损失，需结合双方过错、实际收益及法律规定综合判断，并非必然得到支持。
（三）过错责任的划分对赔偿的影响
合同无效时，法院会根据各方过错程度分配责任，购房者自身存在过错的，可能无法获得全部损失赔偿；
长期占有使用房屋的，可能因获得收益而丧失利息主张权。
（四）交易过程中的证据留存
留存购房款支付凭证、沟通记录、房屋交接证明等，以证明实际交易关系和款项金额；
核实房屋来源合法性，避免购买通过虚假材料获得的拆迁安置房，降低合同无效风险。
本案明确了 “拆迁安置房买卖合同无效后购房款应返还，但间接损失需审慎认定” 的裁判规则，强调了交易前资格审核的重要性，为购房者防范此类纠纷提供了务实指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
