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在房屋买卖合同被确认无效后，房屋已被第三人善意取得，原权利人能否主张买受人返还房屋折价款？北京一起案例给出答案：买受人需支付补偿款，但金额需结合继承份额及实际交易价格综合判定，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周兰（房屋原所有权人配偶，继承人）
被告：孙浩（房屋买受人）
第三人：周明（周兰与原所有权人之子，继承人）
案外人：郑涛（房屋次买受人）、李娜（郑涛之女）
（二）事件经过
周兰与吴斌系夫妻关系，育有一子周明。吴斌为北京市海淀区十号房屋的原所有权人，于 2022 年 12 月去世，未留遗嘱，其父母均先于其去世，周兰与周明为法定继承人。
2018 年 4 月，吴斌、周兰委托周明代为办理十号房屋的买卖、抵押等事宜。同月，周明出具《声明》称，因与孙浩合伙经营需要资金，计划将十号房屋过户至孙浩名下以孙浩名义申请民间借贷。
2018 年 5 月 27 日，吴斌委托周明收取售房订金 10 万元，当日孙浩向周明转账 10 万元。6 月 20 日，吴斌与孙浩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定十号房屋售价 100 万元，孙浩应于 7 月 1 日前支付房款，当日房屋过户至孙浩名下。
2019 年 1 月，孙浩与周明签订《协议书》，载明周明典当孙浩的两块手表后无法赎回，双方约定以十号房屋的全部权利用于抵偿损失。
2019 年 5 月，吴斌因孙浩未支付购房款起诉，后撤诉。7 月，孙浩与郑涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，将十号房屋以 413.8 万元出售给郑涛，房屋过户至郑涛名下，郑涛支付了房款。此后，房屋经赠与方式多次转移登记，最终回到郑涛名下。
2022 年 12 月，北京市西城区人民法院作出判决，确认吴斌与孙浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效（因双方无真实买卖合意，实为抵押借款）。孙浩上诉后，北京市第二中级人民法院于 2023 年 4 月维持原判。
周兰遂起诉请求：1. 孙浩返还房屋折价款 413.8 万元及资金占用损失费（以 413.8 万元为基数，自 2018 年 6 月 20 日起按中国人民银行同期贷款利率加收 50% 计算，2019 年 8 月 20 日后按 LPR 加收 50% 计算）；2. 诉讼费由孙浩承担。
孙浩未到庭应诉。周明提交放弃遗产承诺书，但未到庭，法院无法确认其真实意思。
（三）争议焦点
孙浩是否应向周兰支付房屋补偿款？
补偿款数额应如何确定（全额 413.8 万元还是按继承份额分配）？
资金占用损失费的计算标准及起算时间？
二、案件分析
（一）合同无效后的返还义务
根据《民法总则》第一百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应返还；不能返还的，应折价补偿。本案中：
吴斌与孙浩的房屋买卖合同已被确认无效，孙浩基于该合同取得的十号房屋应返还；
因孙浩已将房屋出售给郑涛，郑涛作为善意第三人（支付合理对价、办理过户登记），符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得条件，取得房屋所有权，孙浩无法实际返还房屋，故应折价补偿；
十号房屋为吴斌与周兰的夫妻共同财产，吴斌去世后，其份额由继承人周兰与周明继承，周兰有权主张补偿款。
（二）补偿款数额的认定
孙浩出售房屋的实际成交价为 413.8 万元，该价格可作为房屋价值的参考；
周明提交放弃继承承诺书，但未到庭，且其与孙浩对合同无效存在过错，可能存在其他债权债务纠纷，法院对其放弃继承不予采信；
按照法定继承，周兰与周明各继承吴斌名下份额的 50%，结合夫妻共同财产分割，周兰可主张的补偿款为 413.8 万元的 75%（周兰自身 50%+ 继承 25%），即 310.35 万元。
（三）资金占用损失费的调整
周兰主张的计算标准（贷款利率 / LPR 加收 50%）过高，法院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；
起算时间应自合同无效判决生效之日（2023 年 4 月 27 日）起算，而非房屋初始过户时间，因此前合同效力尚未确定。
三、裁判结果
法院判决：
被告孙浩于本判决生效之日起七日内支付原告周兰房屋补偿款 3103500 元及资金占用费（以 3103500 元为基数，自 2023 年 4 月 27 日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；
驳回原告周兰的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）借名过户的法律风险
以 “买卖” 名义办理房屋过户实为抵押借款，可能因缺乏真实意思表示导致合同无效；
房屋过户后若被买受人擅自出售，原权利人可能面临无法取回房屋的风险，仅能主张折价补偿。
（二）善意取得的认定标准
第三人购买房屋时，需核实出卖人是否为真实权利人、是否支付合理对价并办理过户登记，满足上述条件可构成善意取得；
原权利人不得以合同无效对抗善意第三人，仅能向无效合同的相对方主张赔偿。
（三）继承份额的影响
夫妻共同财产在一方去世后，需先分割共同财产，再对遗产部分进行继承；
继承人放弃继承需以明确、真实的意思表示为准，未到庭或存在过错时，法院可能不予采信放弃声明。
（四）损失计算的合理性
资金占用损失费的主张需结合过错程度、损失实际发生时间等因素，过高标准可能不被支持；
应以合同无效判决生效为损失起算点，此前损失因合同效力未确定，难以得到支持。
本案明确了 “房屋买卖合同无效后，买受人需向原权利人支付折价补偿款，数额结合继承份额及实际成交价确定” 的裁判规则，强调了借名过户的风险及善意取得的保护，为类似纠纷提供了清晰指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
