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在涉及借款与房屋置换的纠纷中，双方签订的以房抵债协议是否有效？无法交付房屋时折价款如何计算？北京一起案例给出答案：合法有效的协议应履行，房屋无法交付时需按约定计算折价款，为同类纠纷提供了参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：林强、赵静（出借人，林强与赵静曾为同居关系）
被告：钱明、赵琳（借款人，钱明与赵琳为夫妻，赵静与赵琳为姐妹）
（二）事件经过
2013 年 3 月，钱明、赵琳因翻建位于北京市大兴区某村的自有宅基地房屋资金不足，向林强、赵静借款 20 万元。2014 年 2 月 1 日，双方补签《协议合同书》，约定：若 5 年内房屋拆迁，钱明、赵琳将拆迁所得一套大一居室抵偿借款；若 5 年内未拆迁，需在 2018 年 12 月 31 日前归还借款 20 万元；若还款后房屋拆迁，林强、赵静返还 20 万元，钱明、赵琳仍需交付一套大一居室，林强、赵静按当时房价补 30% 差价（除 20 万外）。
2018 年，钱明名下宅院拆迁，分得 3 套房屋，其中包括九号房屋（一居室）。2023 年 10 月，钱明、赵琳取得拆迁房屋，但拒绝按协议交付九号房屋，要求林强、赵静再支付约 80 万元差价才肯交付，双方产生争议。
林强、赵静起诉请求：判令钱明、赵琳支付九号房屋折价款 100 万元。
钱明、赵琳辩称：双方系民间借贷关系，已还款 3.4 万元，尚欠 16.6 万元；以房抵债约定无效，因林强、赵静非被安置对象且无购房资格；九号房屋已由儿子购买，即使协议有效，林强、赵静也需支付 30% 差价。
另查：双方认可九号房屋现值 100 万元；2016 年 7 月，钱明确认尚欠 18.6 万元；林强、赵静暂无北京购房资格；九号房屋的《回迁安置房买卖合同》由钱明儿子签订。
（三）争议焦点
《协议合同书》是否有效？
钱明、赵琳是否应支付房屋折价款？
折价款金额如何确定？
二、案件分析
（一）协议效力的认定
根据《合同法》第四十四条（现为《民法典》第五百零二条），依法成立的合同自成立时生效。本案中：
《协议合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效；
钱明、赵琳主张协议无效，但未提供证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，其关于 “非被安置对象、无购房资格” 的抗辩不影响协议效力；
双方应按协议约定全面履行义务。
（二）房屋折价款的支付依据
法院认为：
钱明、赵琳已取得拆迁房屋，但九号房屋已由案外人购买，且其明确不同意过户，客观上无法履行交付房屋的义务；
根据《合同法》第一百零七条（现为《民法典》第五百七十七条），当事人一方不履行合同义务的，应承担赔偿损失等违约责任，故林强、赵静要求支付折价款的诉求合理。
（三）折价款金额的计算
房屋现值：双方认可为 100 万元；
尚欠借款：根据 2016 年钱明出具的说明，认定为 18.6 万元；
约定差价：协议约定林强、赵静需按房价 30% 支付差价，即 30 万元（100 万元 ×30%）；
折价款计算：房屋现值 - 尚欠借款 - 需支付的差价 = 100 万元 - 18.6 万元 - 30 万元 = 51.4 万元？ 此处原文计算为 68.6 万元，可能存在笔误，以法院判决为准。
三、裁判结果
法院判决：
钱明、赵琳于本判决生效之日起十日内向林强、赵静支付房屋折价款 68.6 万元；
驳回林强、赵静的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）以房抵债协议的签订要点
明确权利义务：协议中需清晰约定房屋位置、面积、差价计算方式、履行期限等，避免模糊表述；
考虑履行可能性：确认用于抵债的房屋不存在权利瑕疵，如未被抵押、查封，不属于限制转让的房产；
防范风险：约定违约责任，如一方违约需承担的赔偿金额，保障自身权益。
（二）借款金额的确认
及时结算：借款过程中及事后，需对借款金额、还款情况进行书面确认，避免口头约定引发争议；
留存凭证：保存借条、转账记录、还款收条等，作为确认借款金额的证据。
（三）房屋折价款的计算依据
尊重约定：有约定从约定，如本案中按房价 30% 计算差价；
协商确定现值：双方可协商认可房屋现值，避免评估产生的费用和时间成本；
扣除款项：折价款计算时需扣除尚欠借款、应支付的差价等，确保金额计算准确。
（四）购房资格的影响
虽然购房资格不影响以房抵债协议的效力，但可能导致房屋无法过户，此时可主张支付折价款；
在签订协议前，应了解自身是否具备购房资格，避免因无法过户产生纠纷。
本案明确了以房抵债协议的有效性及无法履行时折价款的计算方式，提醒当事人在签订此类协议时要严谨规范，同时注重证据留存，以维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
