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在回迁安置房交易中，出卖人去世后，其继承人是否有义务协助买受人办理过户？共同共有房屋的单方出售行为是否有效？北京一起案例给出明确答案：合法有效的房屋买卖协议对继承人具有约束力，继承人应配合办理过户，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：刘芳（购房者）
被告：赵敏、赵磊（赵敏系出卖人赵军配偶，赵磊系二人之子，均为赵军第一顺位继承人）
第三人：乙公司（回迁房开发商）
（二）事件经过
2006 年 2 月 20 日，赵军与乙公司签订《房屋买卖合同》，购买位于北京市朝阳区的十号房屋（回迁安置房，建筑面积 94.21 平方米，总价 28.1593 万元）。该房屋系W乡东村某宅院拆迁所得，根据当地腾退政策，每人享有 50 平方米安置面积，独生子女未婚可多购 50 平方米，赵敏、赵军、赵磊共获 200 平方米安置面积，用于购买两套回迁房，十号房屋为其中之一。
2006 年 3 月 11 日，赵军与刘芳签订《房屋买卖协议》，约定以 44 万元价格出售十号房屋。3 月 19 日，刘芳付清全款，赵军出具付款条确认。随后，赵军交付房屋，刘芳居住使用至今，并取得W乡政府颁发的小产权证（产权人登记为刘芳）。
2019 年 12 月 3 日，赵军去世。现十号房屋已具备办理产权证条件，但赵敏、赵磊以 “房屋为家庭共同共有，赵军无权单独出售” 为由，拒绝协助办理过户。刘芳起诉请求：1. 确认《房屋买卖协议》有效；2. 判令赵敏、赵磊及乙公司协助办理十号房屋过户；3. 确认房屋居住、使用权益归其所有。
赵敏、赵磊辩称：十号房屋使用家庭共同安置面积购买，属三人共有，赵军擅自出售系无权处分，且未获追认，合同无效，故不同意过户。乙公司表示无异议。
（三）争议焦点
赵军与刘芳签订的《房屋买卖协议》是否有效？
赵敏、赵磊作为继承人是否有义务协助过户？
刘芳主张的居住、使用权是否需单独确认？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
根据《合同法》第四十四条（现为《民法典》第五百零二条），依法成立的合同自成立时生效。本案中：
赵军与乙公司签订的购房合同及与刘芳签订的买卖协议，均系当事人真实意思表示；
赵敏、赵磊主张 “房屋为家庭共有，赵军无权处分”，但未提供证据证明《房屋买卖协议》存在违反法律、行政法规强制性规定的情形；
刘芳已付清房款并实际居住 17 年，协议合法有效，对双方具有约束力。
（二）继承人的协助义务
法院认为：
赵军去世后，赵敏、赵磊作为第一顺位继承人，应概括承受其合同权利义务；
十号房屋已具备过户条件，乙公司需先将房屋登记至赵敏、赵磊名下，再由二人协助过户给刘芳，此为合同履行的必要环节；
赵敏、赵磊以 “非合同当事人” 为由拒绝履行，缺乏法律依据，不予支持。
（三）居住、使用权的认定
居住、使用权属于房屋所有权的权能范畴，刘芳主张的过户请求已包含对所有权的确认，无需单独就居住、使用权作出判决；
刘芳实际占有使用房屋，其权益可通过所有权登记进一步固化。
三、裁判结果
法院判决：
第三人乙公司于本判决生效之日起七日内协助被告赵敏、赵磊办理十号房屋的所有权证，将该房屋转移登记至赵敏、赵磊名下；
被告赵敏、赵磊于本判决第一项履行完毕之日起七日内协助原告刘芳办理十号房屋的所有权证，将该房屋转移登记至刘芳名下。
四、案件启示
（一）回迁房交易的注意事项
核实权利归属：购买回迁房前，需确认出卖人是否为房屋唯一权利人，或是否取得其他共有人同意，避免因无权处分导致纠纷；
明确合同条款：协议中需约定过户时间、协助义务及违约责任，尤其注明 “出卖人去世后，其继承人应继续履行协助义务”；
留存履行证据：保存付款凭证、交房证明、居住记录（如水电费单据）等，证明交易真实性和实际履行状态。
（二）继承人的法律责任
继承人在继承遗产的同时，需承担被继承人的合同义务，不得以 “非合同当事人” 为由拒绝履行；
对被继承人签订的合法有效合同，继承人应积极配合履行，否则可能承担赔偿损失等违约责任。
（三）共有房屋的交易风险
家庭共有房屋的出售需经全体共有人同意，部分共有人擅自处分的，买受人可依据 “善意取得” 主张权利（需满足支付合理对价、实际占有、不知情三个条件）；
本案中刘芳已居住多年，赵敏、赵磊未提出异议，可推定其知晓并认可交易，故难以主张 “无权处分”。
（四）小产权证的效力
乡政府颁发的小产权证仅为内部管理凭证，不具备物权登记效力，需及时办理不动产权证以确认所有权；
交易时需确认房屋是否具备过户条件，避免因政策限制导致无法登记。
本案明确了回迁房买卖中继承人的协助义务，强调了 “合同相对性及概括继承” 原则，为购房者在出卖人去世后的过户维权提供了清晰指引，同时提醒交易双方重视共有财产处分的合法性。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
