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买房后支付全款并入住，却因房屋存在抵押无法办理产权证，购房者能否要求开发商及抵押权人涤除抵押并协助过户？这起案例给出了明确答案。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告张磊向法院提出诉讼请求：
判令被告甲公司、乙公司、丙公司办理一号房屋及对应土地使用权的抵押涤除手续；
判令被告甲公司协助办理不动产登记及所有权转移登记手续，将一号房屋登记在其名下；
本案诉讼费用由被告承担。
张磊称，2021 年 6 月 1 日，他与甲公司签订商品房预售合同，购买一号房屋，依约支付全部房款及相关费用，甲公司 2021 年 10 月 1 日交付房屋，他已实际占有使用。但因甲公司未办理房屋首次登记，且房屋存在抵押，导致他无法办理产权证，甲公司构成违约，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
甲公司辩称，同意张磊的诉讼请求。
乙公司辩称，其是标的资产的名义抵押权人，并非适格被告。2021 年已将信托计划债权转让给丙公司，因丙公司无抵押权人资质，仍登记为名义抵押权人，正与不动产登记中心协商办理抵押权变更手续，且不承担金钱给付义务，请求驳回对其的诉求。
丙公司辩称，一号房屋是其抵押物，已办理抵押登记，合法享有抵押权。张磊援引相关批复主张优先权需举证证明以居住为目的且支付全部房款，但其仅提供发票，未提供转账记录，证据不足。本案事实发生在民法典实施前，应适用担保法，涉案房屋抵押在先，出售未通知抵押权人，出售行为无效。
（三）法院查明的关键事实
2021 年 6 月 1 日，张磊与甲公司签订预售合同，购买一号房屋，总价款 6838392 元，约定 2021 年 6 月 30 日前交付，交付后 910 日内办理产权证。合同载明房屋所在土地及在建工程已抵押给乙公司，乙公司出具声明同意销售抵押范围内房屋。
张磊通过刷卡和贷款方式支付全部房款，甲公司 2021 年 9 月 30 日交付房屋，张磊入住并交纳住宅专项维修资金，房屋未办理权属证书。
2017 年 10 月，甲公司与乙公司签订协议，以项目土地使用权及在建工程抵押融资，2020 年 6 月补充抵押，一号房屋在抵押清单内并办理登记。2021 年 9 月，乙公司将债权及抵押权转让给丙公司，登报公告，未办理抵押权变更登记，乙公司仍为名义抵押权人。
涉案房屋及土地多次办理抵押登记，现行有效抵押权为 2022 年 8 月 30 日登记的乙公司抵押权。
二、案件分析
（一）争议焦点
甲公司、乙公司、丙公司是否应当协助张磊涤除一号房屋及对应土地使用权的抵押？
甲公司是否应当协助张磊办理一号房屋的不动产登记及所有权转移登记？
（二）法律分析
预售合同的效力：虽涉案房屋及土地存在抵押，但乙公司出具声明同意销售，预售合同向张磊披露了抵押情况，不构成无权处分，未侵犯抵押权人权益，合同合法有效。
抵押权的归属与涤除：乙公司将债权及抵押权转让给丙公司，丙公司成为实际抵押权人。根据物权法规定，经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人对已转让抵押物无物上追及力，效力仅及于转让价款。乙公司同意销售，应丧失对一号房屋的抵押权，乙公司、丙公司应协助涤除抵押，对应土地使用权抵押亦应一并注销。
过户义务：张磊已支付全部房款，甲公司交付房屋，张磊是合法权利人，甲公司作为合同相对方，应协助办理过户登记，乙公司、丙公司非合同当事人，不负有该义务。
三、裁判结果
法院判决：
甲公司协助张磊办理北京市朝阳区某路某号院某号楼某单元某号房屋（即一号房屋）的权属转移登记手续，将上述房屋转移登记至张磊名下，于本判决生效之日起七日内执行清；
甲公司、乙公司、丙公司协助张磊办理北京市朝阳区某路某号院某号楼某单元某号房屋（即一号房屋）的抵押权及该房屋所对应土地使用权抵押的注销登记手续，于本判决生效之日起七日内执行清。
四、案件启示
（一）购房前需关注抵押情况
购房者签订预售合同前，应核实房屋及土地的抵押状态，确认抵押权人是否同意销售，避免因抵押问题影响过户。本案中预售合同明确披露抵押情况，为后续维权奠定基础。
（二）抵押权人同意销售的法律后果
抵押权人出具同意销售声明后，对已售房屋丧失物上追及力，不得再就房屋行使抵押权，应配合购房者涤除抵押，保障购房者合法权益。
（三）债权转让与抵押权的关系
债权转让时，抵押权作为从权利一并转让，虽未办理变更登记，受让人仍取得抵押权，但名义抵押权人有义务协助办理相关手续，不得以此为由拒绝涤除抵押。
（四）购房者权益的保障
购房者支付全部房款并实际占有房屋，且无过错的，其合法权益应受保护，有权要求开发商办理过户，抵押权人协助涤除抵押。
若遇到类似的房屋抵押与过户纠纷，建议及时咨询专业律师，依法维护自身权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
