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在房地产交易完成四年后，购房人已全额支付近 800 万元购房款并实际占有使用房屋，却始终未能完成产权过户登记。因卖方移民境外后失联，涉案房屋又遭司法查封，致使不动产权利转移陷入僵局。本文将以该典型案例为切入点，深入剖析不动产交易中复杂疑难的法律问题及救济路径。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告周明向法院提出诉讼请求：
判令被告吴远配合办理北京市朝阳区一号房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记在周明名下；
判令吴远赔偿周明律师费损失 5 万元。
周明称，2018 年，吴远通过拆迁获得一号房屋所有权后对外出售。2019 年 12 月，想购置婚房的周明在甲房地产经纪公司居间下，与吴远签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 850 万元购买该房屋，双方父母分别作为代理人签约 。因吴远当时未取得房产证，合同约定其取得产权证后，需在周明通知的九十日内完成过户；违约方需赔偿守约方不超过房屋总价 5% 的律师费 。合同签订后，吴远交付房屋，周明入住并使用。经协商，房屋成交价减至 847 万元，周明在 2020 年 3 月 31 日前支付 797 万元。此后，吴远失联，周明发现其已取得房产证，且房屋因吴远父母债务纠纷被查封。为解除查封实现过户，周明支付剩余房款及和解款，现房屋查封已解除，但仍无法联系吴远，遂诉至法院 。
（二）被告的态度
吴远未到庭，也未提交书面答辩意见。
（三）法院查明的关键事实
房屋交易情况：2019 年 12 月 14 日，周明与吴远签订合同，约定房屋价格 850 万元及付款方式、交房时间、过户条件等 。周明按约定支付大部分房款，经协商房屋总价减少 3 万元，且已付清全部 847 万元房款 。
房屋权属与查封：吴远于 2021 年 1 月 19 日取得一号房屋产权证；2023 年 5 月 11 日房屋被查封，2024 年 8 月 14 日解封 。
其他事实：周明提交证据证明其具有北京市购房资格，为诉讼支付律师费 5 万元 。
二、案件分析
（一）争议焦点
房屋买卖合同是否有效，周明能否要求过户？
吴远是否构成违约，应否赔偿律师费？
（二）法律分析
合同效力与过户请求：周明与吴远签订的合同是真实意思表示，不违反法律规定，合法有效 。周明已支付全部房款，且具备购房资格，房屋查封已解除，满足过户条件，吴远应依约配合过户 。
违约责任认定：吴远取得产权证后未通知周明过户，且失联导致合同无法正常履行，构成违约 。根据合同约定，违约方需赔偿守约方律师费，周明主张的 5 万元律师费未超房屋总价 5%，应获支持 。
三、裁判结果
法院判决：
吴远于判决生效后七日内配合周明办理一号房屋所有权转移登记手续，将房屋登记至周明名下；
吴远于判决生效后七日内赔偿周明律师费损失 5 万元。
该判决保障了周明的合法权益，也明确了违约方应承担的责任。
四、案件启示
（一）购房者风险防范
核实产权与交易背景：购房前查清房屋产权状况，了解卖家出售动机，警惕拆迁房、未下证房屋交易风险 。
细化合同条款：明确过户时间、违约责任等关键内容，约定如卖家失联等特殊情况的处理方式 。
留存交易证据：保留付款凭证、沟通记录等，为可能出现的纠纷维权提供依据 。
（二）纠纷处理建议
及时采取行动：发现卖家违约或房屋出现问题，第一时间通过法律途径解决，避免错过诉讼时效 。
合理主张权益：依据合同约定和法律规定，如律师费赔偿条款，争取全面维护自身合法权益 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
