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房产证登记在丈夫名下，他将房屋过户给儿子本是正常的财产处分行为，却被妻子以 “未经同意” 为由起诉合同无效。然而，在这起发生于北京大兴区的房产纠纷案件中，法院最终驳回原告诉请。作为律师，我将从法律与事实的双重维度，解析本案中房产归属认定的核心逻辑，带您看清家庭财产交易中的关键要点。
一、案情梳理
（一）原告的诉讼请求与事实依据
2024 年，林芳向法院提起诉讼，请求：
确认 2019 年 3 月 5 日，丈夫赵明与儿子赵阳就一号房屋（北京市大兴区）签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
判令赵阳将一号房屋所有权恢复登记至赵明名下；
赵阳、罗丽、赵伟、赵强、赵婷承担本案诉讼费用 。
林芳称，她与赵明于 1986 年 5 月 9 日登记结婚，一号房屋是在婚姻存续期间购买，登记在赵明名下，属于夫妻共同财产。2019 年，赵明瞒着她将房屋以 “买卖” 形式过户给赵阳。2022 年赵明去世后，林芳认为赵阳等人的行为侵犯了她的财产权益，故起诉维权 。
（二）被告的抗辩理由
赵阳：一号房屋实际购买人和出资人是自己，赵明只是代持。购房款由自己支付，房屋交付后也一直由自己一家居住，相关费用均由自己缴纳。林芳对过户一事知情且配合，过户时还主动提供证件、前往不动产登记中心协助办理 。此外，林芳起诉已超过三年诉讼时效，请求驳回其诉讼请求 。
赵伟：答辩意见与赵阳一致 。
罗丽：同意林芳的诉讼请求 。
赵强、赵婷：一号房屋是赵阳出资借赵明名义购买，全家知晓且林芳也同意。林芳不是合同当事人，不具备原告资格；罗丽与赵明未形成抚养关系，无继承权，不应作为被告 。同时，林芳起诉已过诉讼时效，请求驳回起诉 。
（三）法院查明的关键事实
家庭关系与房屋登记：林芳与赵明再婚，赵阳、赵伟、赵强、赵婷是赵明子女，罗丽是林芳女儿。2022 年赵明去世，一号房屋现登记在赵阳名下 。
房屋交易过程：
2018 年 6 月 6 日，赵明与乙公司签订合同购买一号房屋，价款 770229 元；12 月 7 日，房屋登记至赵明名下 。
2019 年 3 月 5 日，赵明与赵阳签订合同，以 410000 元将房屋卖给赵阳；3 月 6 日，房屋过户至赵阳名下 。
证据情况：
赵阳提供银行转账记录，证明购房款 800000 元由自己转给赵明支付，后续税费也由自己承担 。
赵阳提交装修协议、物业费、供暖费收据等，证明自己实际居住房屋 。
林芳认为房屋是夫妻共同财产，赵明无权私自处分，合同价格远低于市场价，赵阳未支付房款，双方存在恶意串通 。
二、案件分析
（一）借名买房关系的认定
法院审理认为，判断房屋权属不能仅看房产证和合同名称，需结合资金来源、实际使用等综合判断 。赵阳提供的付款记录、居住证据，结合亲属关系，使 “借名买房” 事实具有高度盖然性，因此认定赵阳是实际出资人，与赵明存在借名买房关系 。
（二）合同效力与法律适用
因借名买房不违反法律强制性规定，该法律关系有效 。赵明与赵阳签订的 “买卖合同”，本质是履行借名买房约定的过户行为，并非真实买卖关系，所以林芳以 “买卖合同无效” 为由起诉，缺乏事实依据 。
（三）诉讼时效与主体资格
被告提出的诉讼时效问题，因林芳主张合同无效，而无效合同不受诉讼时效限制，故该抗辩不成立 。但从案件核心法律关系看，若林芳无法证明自身对房屋的权利，确实可能面临败诉风险 。
三、裁判结果
法院判决：驳回林芳的全部诉讼请求 。
四、案件启示
（一）夫妻共同财产管理警示
产权登记要谨慎：夫妻共同出资购房，尽量将双方名字登记在房产证上，避免一方私自处分 。若一方登记为单独所有，可通过婚内财产协议明确产权归属 。
大额交易需共商：涉及房产买卖、抵押等重大财产处分，夫妻双方必须共同签字确认 。遇到配偶隐瞒交易，及时保留证据，通过法律途径维权 。
（二）借名买房风险防范
书面协议不可少：借名买房务必签订书面协议，明确实际出资方、房屋权属、过户条件等 。避免因口头约定产生纠纷，导致 “出钱却无房” 。
保留出资证据：实际出资人要保留银行转账记录、付款凭证、沟通记录等，证明购房资金来源 。最好在房产证上注明 “实际产权人另有约定” 。
（三）家庭财产纠纷处理建议
协商优先：涉及亲属间财产争议，优先通过家庭会议协商解决，避免伤了亲情 。协商时可签订书面协议，明确各方权利义务 。
及时维权：发现财产权益受损，尽快咨询律师，在诉讼时效内起诉 。同时注意收集证据，如房产证、合同、付款记录、证人证言等 。
家庭房产纠纷往往掺杂情感与利益，稍有不慎就会陷入法律困境。如果你正面临类似问题，或对房产交易有疑问，欢迎私信专业律师团队，获取一对一法律解决方案，守护你的财产安全！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
