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在房屋买卖合同履行过程中，买受人于合同签署后无正当理由拒不履行付款义务，并以单方意思表示提出终止交易，最终因违约行为被判令承担 25 万元违约金。该起发生于北京的典型房屋买卖纠纷案件，暴露出房产交易领域存在的诸多法律风险隐患。作为法律专业人士，本文将通过对该案例进行深度剖析，揭示房屋买卖合同中易引发争议的关键条款，并提出切实可行的风险防范建议，以期为市场主体维护自身合法权益提供专业指引。
一、案情梳理
（一）原告的诉讼请求与事实依据
2024 年，卖房人陈风向法院起诉，要求买家周林赔偿违约金 33.6 万元（总房款 168 万元的 20%），并承担本案诉讼费 。
陈风称，2023 年 2 月 18 日，他与周林、乙房产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将位于大兴区的一号房屋以 168 万元卖给周林 。合同明确：周林应于 2023 年 2 月 22 日支付定金 2 万元，3 月 26 日前支付购房款 166 万元；陈风需在 3 月 31 日前完成房屋提前还款及抵押注销，双方在抵押注销后 5 个工作日内办理过户 。
签约后，陈风按约于 2023 年 2 月 25 日还清 61 万元房贷，注销房屋抵押。但周林却分文未付，经多次微信、电话催款，周林始终推诿，甚至失联，构成严重违约，理应按合同支付违约金 。
（二）被告的抗辩理由
周林辩称，不同意陈风的诉求，请求驳回起诉。他表示，双方签订合同只是初步意向，未深入协商房价，且合同签订后双方均未实际履行，陈风也没有实际损失，因此不应支付违约金 。
（三）法院查明的关键事实
合同约定细节：2023 年 2 月 18 日，陈风与周林签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，明确房屋总价 168 万元、付款时间、过户条件及违约责任 。其中约定，逾期付款超 15 日，卖房人有权解除合同，买房人需支付房款总额 20% 的违约金 。
合同履行情况：陈风按时还清房贷、注销抵押；周林未支付任何定金及房款 。
沟通记录为证：微信聊天记录显示，2023 年 4 月 12 日，陈风向周林催要购房款，但周林未予回应 。
合同解除争议：双方均认可合同已解除，但对解除时间存在分歧：陈风主张以起诉日（2024 年 1 月 10 日）为准，周林认为应从庭审日（2024 年 7 月 19 日）起算 。
二、案件分析
（一）合同效力与违约认定
陈风与周林签订的合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应严格履行 。周林未按约定支付定金和房款，且逾期超过 15 日，已构成根本违约。根据《民法典》第五百七十七条，当事人不履行合同义务需承担违约责任，因此陈风有权要求周林赔偿 。
（二）合同解除时间确定
虽然双方均认可合同已解除，但因陈风起诉时未明确请求解除合同，而是在庭审中主张违约金，法院依据实际情况，确定合同于庭审日（2024 年 7 月 19 日）解除 。这提醒当事人，若要解除合同，应在诉讼请求中明确提出，避免产生争议。
（三）违约金调整依据
周林主张违约金过高，法院审理后予以调整。根据《民法典》第五百八十五条，法院调整违约金时，需综合考虑合同履行情况、过错程度、实际损失等因素 。本案中，陈风未充分举证证明全部损失，法院结合房屋未实际交付、陈风已收回房屋等情况，酌情将违约金从 33.6 万元下调至 25 万元 。
三、裁判结果
法院判决：周林于判决生效后七日内支付陈风违约金 25 万元 。
四、案件启示
（一）购房者避坑指南
资金未落实，别轻易签约：买房前务必确认资金来源，避免因凑不齐房款违约。若需卖房筹款，应在合同中明确置换周期，并设置缓冲条款 。
逐条核对合同：重点关注付款时间、逾期责任、解约条件等条款。例如本案中，“逾期 15 日支付 20% 违约金” 的约定，一旦违约将面临高额赔偿 。不确定的条款，一定要咨询律师。
沟通留痕，遇事别慌：与卖家、中介的所有沟通（微信、短信、通话录音）都要保留。出现纠纷时，这些证据能成为维权关键。
（二）卖房者注意事项
提前评估买家实力：签约前可要求买家提供资金证明，或通过中介核实其购房诚意和支付能力，降低交易风险 。
及时行使权利，别拖！：发现买家违约，第一时间发书面通知主张权益。超过诉讼时效，可能无法获得法律支持 。
损失证据要备齐：如因买家违约产生额外支出（如转贷利息、房屋空置损失），务必保留发票、合同等证据，便于主张违约金 。
（三）中介责任与纠纷解决
中介需尽到提醒义务：中介应如实告知双方合同风险，对关键条款进行解释，避免因信息不对称引发纠纷 。
纠纷处理三步走：遇到问题先协商，协商不成可申请调解，最后通过诉讼解决。起诉前建议申请财产保全，防止对方转移资产 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
