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*签了合同收了定金，房子却没卖成，最终还拿到近 50 万违约金！北京这起房屋买卖纠纷中，卖方凭借清晰的法律意识和规范的维权流程成功胜诉。在房产交易中，卖方如何通过法律手段捍卫自身权益？又有哪些关键细节能成为维权的制胜法宝？今天，我就以律师的专业视角，为你深度解析这起真实案例。
一、案情梳理
（一）原告的诉讼请求与事实依据
2024 年，卖房人江涛向法院提起诉讼，请求：
判令其与买家陆明签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》于 2024 年 3 月 16 日解除；
判令陆明支付违约金 496000 元；
本案诉讼费由陆明承担 。
江涛称，2023 年 8 月 26 日，他与陆明签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《房款支付协议》，约定将位于北京市昌平区的一号房屋以 2805000 元卖给陆明 。合同明确，江涛需在 2023 年 10 月 1 日前解除房屋抵押，双方最晚于合同签署 120 日内（即 2023 年 12 月 24 日）办理产权转移登记；陆明应在过户前 3 个工作日支付 269 万元房款，签约当天先付 65000 元定金 。
签约后，江涛依约于 2023 年 9 月 26 日结清贷款、注销抵押，但陆明却迟迟未支付房款、办理过户 。2024 年 3 月 19 日，江涛通过中介微信送达及现场送达方式，向左某发送《解除合同通知书》，并要求其按合同约定支付房屋成交总价 20% 的违约金，故诉至法院 。
（二）被告的抗辩理由
被告陆明辩称，江涛解除房屋抵押一事从未告知自己，也未通过中介转达 。陆明表示，因中介告知 “不用着急”，且承诺帮其出售另一套房子以筹集资金，才未及时支付房款 。直到 2024 年 8 月 30 日，通过法院调查令，他才知晓房屋抵押已解除 。陆明认为，合同未能履行是江涛未履行通知义务、中介误导所致，自己不应承担违约责任 。
（三）法院查明的关键事实
合同签订与约定：2023 年 8 月 26 日，江涛、陆明与乙房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》；同日，江涛与陆明签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》，约定房屋价款、付款方式、过户时间、违约责任等条款 。其中明确，若因陆明原因未在 120 日内完成产权登记，江涛有权解除合同，并要求陆明支付成交总价 20% 的违约金 。
合同履行情况：
2023 年 8 月 26 日，陆明支付 65000 元定金 。
2023 年 9 月 26 日，江涛注销房屋抵押 。
截至 2024 年，陆明未支付剩余房款，也未办理过户手续 。
沟通记录与通知送达：
江涛与乙公司工作人员的微信聊天记录显示，他于 2023 年 9 月 22 日告知中介 “贷款已扣款，下周一就能解押” 。
2023 年 12 月 - 2024 年 1 月，江涛多次通过中介向陆明催款，并明确表示不同意延期履行合同 。
2024 年 3 月 16 日，江涛通过中介微信向陆明送达《解除合同通知书》；3 月 19 日，又现场向左某送达，陆明未签收 。
其他事实：
陆明提交与中介的录音，称江涛拒绝沟通、中介未尽告知义务，但该录音发生在江涛发出解除通知之后 。
江涛提交证据证明，因陆明违约，自己购买新房产生贷款利息、契税等损失，且一号房屋存在降价损失 。
二、案件分析
（一）合同效力与解除权认定
江涛与陆明签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行 。合同明确约定，若因陆明原因未在 120 日内完成产权登记，江涛有权解除合同 。而陆明未按约定时间支付房款、办理过户，已构成违约，触发江涛的合同解除权 。
此外，江涛通过中介向陆明送达《解除合同通知书》，符合法律规定的 “通知对方解除合同” 的程序，因此法院确认合同于 2024 年 3 月 16 日解除 。
（二）违约责任与通知义务界定
陆明辩称江涛未履行通知义务，但微信聊天记录显示，江涛已将解除抵押的消息告知中介 。在房产交易中，中介作为双方沟通的桥梁，江涛向中介告知关键信息，应视为尽到合理通知义务 。且陆明也可自行查询房屋抵押状态，其未履行合同的主因是自身资金不足 。
根据《民法典》，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定，应承担违约责任 。陆明违约事实清楚，需按合同约定承担赔偿责任 。
（三）违约金是否过高的判定
陆明主张违约金过高，请求法院调整 。法院判定违约金是否过高时，会综合考虑守约方的实际损失、合同履行情况、过错程度等因素 。本案中，江涛因陆明违约产生新房贷款利息、契税损失，且房屋存在降价风险，其主张的违约金未明显高于实际损失，因此法院不予调整 。
三、裁判结果
法院判决：
确认江涛与陆明于 2023 年 8 月 26 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含相关附件）于 2024 年 3 月 16 日解除；
陆明于判决生效后七日内支付江涛违约金 496000 元 。
四、案件启示
（一）购房者避坑指南
明确资金规划：购房前务必确认自身资金状况，避免因资金链断裂违约 。若需卖房筹款，应在合同中明确约定时间节点，并预留缓冲期 。
主动跟进交易流程：不要完全依赖中介，定期查询房屋产权状态、主动与卖家沟通进度 。对关键信息（如抵押解除、过户时间），要求对方书面确认 。
细读合同条款：重点关注违约责任、解除条件、通知方式等条款 。对模糊表述及时提出修改，必要时咨询律师 。
（二）卖房者注意事项
保留沟通证据：通过微信、短信、书面函件等方式与买家、中介沟通，所有重要信息留痕 。如本案中，江涛的微信聊天记录成为胜诉关键 。
及时行使权利：发现买家违约，应第一时间通过书面通知主张权利，避免损失扩大 。解除合同需符合法定程序，确保通知有效送达 。
评估交易风险：对买家的履约能力进行初步评估，若对方资金存疑，可约定分期付款、增加履约担保等条款 。
（三）中介责任与纠纷解决
中介需尽勤勉义务：如实传达双方信息，不得误导或拖延交易 。对关键环节（如抵押解除、付款时间），应书面提醒双方 。
纠纷处理建议：发生争议时，优先协商解决；协商不成，及时咨询律师，通过诉讼或仲裁维权 。起诉前可申请财产保全，防止对方转移资产 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
