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当遗嘱载明的继承权益，遇上早已登记在他人名下的房产，这场关乎产权纠纷，究竟该如何裁决？今天，我们从专业律师的视角，拆解这起典型案例，解读背后隐藏的法律玄机。
案情梳理
（一）人物关系与房产背景
刘建国与女儿刘芳是父女，刘芳和前夫陈涛曾是夫妻。2022 年 6 月 13 日，刘建国与张敏登记结婚。2022 年 9 月 11 日，刘建国立下遗嘱，明确位于东城区的二号房屋中属于自己的份额，以及位于密云区的一号房屋份额，都由张敏继承。
时间回溯到 2020 年，年事已高、生活不便的刘建国，和刘芳、陈涛商议，由自己出资 100 万元，剩余房款由刘芳和陈涛承担，在密云购置一号房屋，房屋供刘建国居住，并登记在他名下，购房手续则由刘芳、陈涛负责办理。2020 年 5 月 10 日，陈涛与卖家王玉梅签订房屋买卖合同；5 月 11 日、13 日，刘建国分两笔向刘芳转账 100 万元。然而，最终一号房屋却登记在了刘芳名下。2022 年 9 月 4 日，刘建国就房屋权属问题起诉刘芳、陈涛，可惜在 2023 年 1 月 1 日因病离世，其父母早于他去世。
（二）当事人诉辩主张
原告主张（张敏）：张敏依据刘建国的遗嘱向法院提起诉讼，请求确认一号房屋 47.78% 的产权份额归自己所有。她认为，刘建国实际出资 100 万元购置房屋，虽然登记存在问题，但出资行为应作为认定刘建国享有房屋权益的依据。作为刘建国的妻子和遗嘱指定继承人，她有权继承相应的房产份额，并要求被告承担诉讼费用 。
被告抗辩（刘芳）：刘芳坚决否认张敏的说法，称从一开始刘建国就表示一号房屋是赠与自己，从未提及要登记在刘建国名下。她强调，自己已取得房屋产权证，对房产拥有 100% 的处置权。此外，因房屋被张敏申请查封，她还要求张敏和保险公司赔偿由此造成的损失，明确表示不同意原告的诉讼请求 。
第三人陈述（陈涛）：陈涛补充说明，当时是刘建国和自己商量，共同出资赠与刘芳购房款，让刘芳在密云买房，刘建国只是暂住。他还质疑刘建国与张敏结婚的真实性，以及遗嘱的有效性，称刘建国在订立遗嘱时身体状况极差，神志不清，可能不具备完全民事行为能力，或受到胁迫。陈涛坚称，刘建国转账的 100 万元是赠与款项，一号房屋应由刘芳完全所有 。
（三）关键事实认定
房屋交易流程：法院查明，2020 年 5 月 10 日，陈涛与卖家签订房屋买卖合同；5 月 11 日、13 日，刘建国向刘芳转账共计 100 万元；5 月 29 日，刘芳取得一号房屋的不动产权证书 。
遗嘱与婚姻争议：张敏提交刘建国的遗嘱，但刘芳和陈涛对遗嘱真实性存疑，同时质疑刘建国立遗嘱时的精神状态。此外，对于刘建国与张敏的婚姻登记，他们认为家属均不知情，对登记的合法性提出异议 。
财产保全情况：2023 年 1 月 10 日，张敏申请对一号房屋进行财产保全，法院裁定查封房屋，张敏为此支付保全费 5000 元 。
案件分析
（一）不动产物权登记的法律效力
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 在本案中，一号房屋登记在刘芳名下，在没有足够证据推翻登记的情况下，法律认定刘芳为房屋的合法产权人。刘建国虽然出资，但出资行为并不等同于拥有房屋产权，不能仅凭出资就主张房屋份额 。
（二）遗嘱继承的有效性前提
遗嘱继承生效的关键，在于被继承人对遗嘱处分的财产拥有合法权利。即便张敏提供的遗嘱真实有效，但如果刘建国本身对一号房屋不享有产权份额，那么他对该房屋的处分就属于无权处分。此外，刘芳和陈涛对遗嘱真实性及刘建国立遗嘱时民事行为能力的质疑，也增加了遗嘱效力认定的复杂性。根据法律规定，立遗嘱人必须具备完全民事行为能力，遗嘱内容必须是真实意思表示 。
（三）赠与关系的认定与举证责任
刘芳和陈涛主张刘建国的出资是赠与行为，根据 “谁主张，谁举证” 的原则，他们需要提供证据证明双方存在赠与合意。而张敏若想推翻赠与说法，证明存在借名买房或其他约定，同样需要拿出充分证据。在双方都无法提供确凿证据的情况下，法院依据房屋登记的公示效力，优先认定物权归属 。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，驳回了张敏要求确认一号房屋产权份额的诉讼请求。这一判决明确了在不动产登记与遗嘱继承冲突时，物权登记效力的优先性，同时强调了当事人对自己主张应承担的举证责任 。
案件启示
（一）房产登记至关重要，切勿忽视
在房产交易中，不动产登记具有最高法律效力。无论是出资购房、赠与房产，都要及时办理产权登记，明确权属关系。如果存在借名买房等特殊情况，一定要签订书面协议，并进行公证，避免日后产生纠纷 。
（二）订立遗嘱需严谨，确保合法有效
立遗嘱时，建议选择公证遗嘱或律师见证遗嘱等形式，确保遗嘱符合法律规定。同时，要留存立遗嘱过程的相关证据，如视频记录、医院诊断证明等，证明立遗嘱人具备完全民事行为能力。此外，在遗嘱中处分的财产，必须是立遗嘱人合法拥有的财产 。
（三）口头约定风险大，书面协议是保障
涉及大额财产的交易、赠与等行为，千万不要轻信口头承诺。务必签订详细的书面协议，明确双方的权利和义务。必要时，可以咨询专业律师，对协议进行审核，保障自身权益 。
房产纠纷往往错综复杂，稍有不慎就可能陷入被动。如果您遇到类似的法律问题，欢迎随时咨询专业律师团队，我们将为您提供精准的法律分析和定制化解决方案，守护您的合法权益！
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
