房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
父母离世后，一处农村老宅成了兄弟姐妹争夺的焦点。一方坚称房屋早已分家归自己所有，另一方则主张按遗产法定继承。当口头分家约定遇上产权登记，法律究竟会如何判定？今天，通过一起真实案例，带您深入了解农村房产继承中的复杂法律问题。
案情梳理
（一）家庭关系与房产背景
赵建国与孙淑芬是夫妻，二人育有三子一女，分别是长子赵大海、次子赵山河、三子赵长河和女儿赵小溪 。孙淑芬于 1969 年 5 月 20 日去世，赵建国在 2000 年 12 月 5 日离世，生前均未留下遗嘱 。赵建国名下曾有三处住宅，其中位于昌平区 X 镇的一号房屋（X 路 X 号院），成为子女们争议的核心 。
（二）当事人诉辩主张
原告主张（赵山河）：赵山河向法院起诉，请求对一号房屋进行法定继承，并要求将院内北房三间中的西数第一间判归自己所有，同时要求被告承担诉讼费 。赵山河称，父亲去世后，兄弟姐妹对该房屋的继承分歧严重，始终无法达成一致，因此寻求法律裁决 。
被告抗辩：
赵大海、赵长河、赵小溪：三人坚决反对赵山河的诉求，辩称一号房屋应归赵长河所有，不属于父亲赵建国的遗产 。他们解释，赵建国生前已对三处宅院进行分配：赵大海结婚后分得二号房屋（X 号院）；赵山河结婚后分得三号房屋（X 路 X 号院西侧部分）；1986 年赵长河结婚时，赵建国将一号房屋分给了他 。当时赵建国还在一号房屋与三号房屋中间修建院墙，将原本相连的院落一分为二 。此外，赵长河的户籍一直在一号房屋所在院内，且患有精神残疾，为保证房屋使用的完整性，房屋也应归他所有 。即便法院认定房屋属于遗产，赵山河也只能分得四分之一份额，且赵山河起诉已超过诉讼时效，应驳回其请求 。
（三）关键事实认定
房屋历史沿革：1979 年，因修路占房，赵建国申请获批一号房屋所在宅基地，并建造北房 6 间、东房 2 间 。1986 年赵长河结婚后，夫妻二人加建西侧石瓦顶棚 。1987 年，赵建国修建院墙将院落分割为独立的一号房屋和三号房屋两个院落 。1993 年确权登记时，三号房屋宅基地使用权人为赵山河，一号房屋宅基地使用权仍登记在赵建国名下 。
分家争议：被告方提交赵建国小姨子（孙淑芬妹妹）孙梅的书面证明，称赵建国生前已完成分家，但孙梅因年事已高未能出庭作证 。法院向孙梅核实，其陈述与证明内容基本一致，但赵山河对此不予认可，坚称从未签订书面分家协议，且一号房屋产权登记未变更，应属于父亲遗产 。
房屋现状：一号房屋内现有北房三间、东房一大间（两小间）及西侧石瓦顶棚，处于空置状态，由赵长河实际占有控制 。赵大海、赵山河已对各自分得房屋进行翻建，赵长河因经济原因未翻建一号房屋 。此外，赵长河在 1991 年另行申请宅基地建房并居住至今 。
案件分析
（一）法律适用原则
由于赵建国去世于 2000 年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案应适用当时的《中华人民共和国继承法》等相关法律 。
（二）房屋权属争议焦点
分家协议效力认定：被告虽主张赵建国已完成分家，但仅提供孙梅的书面证明，该证明属于证人证言且证人未出庭，证明效力较低 。同时，一号房屋宅基地使用权始终登记在赵建国名下，被告也未提供其他充分证据（如书面分家协议、村委会证明等）佐证分家事实 。因此，法院难以认定一号房屋已通过分家归赵长河所有 。
遗产范围界定：结合房屋建造历史、产权登记情况以及赵长河已另行申请宅基地等事实，一号房屋应属于赵建国的遗产 。即便存在农村分家习俗，在缺乏有效证据证明分家完成的情况下，未分割的房产仍应纳入遗产范围 。
诉讼时效问题：根据法律规定，继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的属于共同共有 。本案中，赵建国去世后，子女未明确放弃继承，一号房屋处于共同共有状态，对共有财产的分割不适用诉讼时效制度，因此被告关于诉讼时效的抗辩不成立 。
（三）举证责任分配
被告主张一号房屋已分家归赵长河所有，需承担举证责任 。但因证据不足，应承担不利后果；而原告赵山河主张按法定继承分割遗产，在被告无法证明分家事实的情况下，其主张更具法律依据 。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国继承法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》等相关条款，作出如下判决：
一号房屋北房三间中的西数第一间由赵山河继承；
北房三间中的中间一间由赵小溪继承；
北房三间中的东数第一间及东房两间由赵长河继承 。
案件启示
（一）分家协议需书面化、合法化
在农村地区，口头分家约定较为常见，但极易引发纠纷 。涉及房产分配时，务必签订书面分家协议，明确各方权利义务，并由家庭成员签字确认，必要时可邀请村委会等第三方见证或进行公证 。若条件允许，应及时办理产权变更登记，避免因产权登记与实际分配不符产生争议 。
（二）保留关键证据
在财产继承纠纷中，证据是决定胜负的关键 。无论是分家协议、产权证书，还是证人证言、沟通记录，都应妥善保存 。对于证人证言，尽量让证人出庭作证，以增强证据效力 。若涉及农村宅基地和房屋，可收集建房审批材料、村委会证明等相关证据 。
（三）了解继承法律时效
继承纠纷的诉讼时效与一般民事纠纷不同 。在遗产未分割且继承人未放弃继承的情况下，遗产处于共同共有状态，不受诉讼时效限制 。但继承人一旦对遗产分割产生争议并提起诉讼，仍需及时行使权利，避免因拖延导致举证困难或其他不利后果 。
（四）兼顾公平与实际需求
法院在分割遗产时，除遵循法律规定外，还会综合考虑继承人的实际情况（如经济条件、居住需求、残疾状况等）和遗产利用效能 。家庭成员在协商或诉讼过程中，也应相互体谅，在维护自身权益的同时，尽量达成合理的分配方案，减少家庭矛盾 。
农村房产继承纠纷往往涉及亲情与利益的交织，处理不当易引发家庭矛盾 。如果您正面临类似问题，或是对遗产继承、分家析产有疑问，欢迎咨询专业律师团队，我们将为您提供专业、有效的法律解决方案 。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
