北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告宋某、杨某、郭某诉称：苏某贤与被告吴女士共生育有二子一女，即被告苏某旭、苏某杰、被告苏某鑫。原告宋某系苏某杰与徐某超之子，苏某杰与徐某超于1991年7月离婚。1993年6月苏某杰与原告郭某结婚，二人育有一子，即原告杨某。苏某杰于1993年12月去世，苏某贤于2005年左右去世。苏某杰去世后，在平谷区×号遗留有房屋（以下简称×号宅院）一处，因房屋年久失修，2012年8月被告吴女士找到原告郭某要求进行修缮，后原告郭某花费6000余元对该房屋宅院进行了修缮。
苏某杰去世后，三原告并未放弃继承权，×号宅院应当由三原告与三被告共同共有。现诉至法院，要求对×号宅院进行分割。
被告辩称
被告吴女士、苏某旭、苏某鑫辩称：第一、原告将涉案的×号宅院全部视为苏某杰的房产没有依据。吴女士与苏某贤在1985年分家时将×号宅院赠与苏某杰是附条件的赠与，该条件是：吴女士与苏某贤在生前永住东屋，且苏某杰对吴女士及苏某贤进行赡养。本案中苏某杰还未对吴女士及苏某贤履行赡养义务即去世，其去世后该房屋始终在吴女士及苏某贤的控制和使用当中，分家单的赠与并未生效。苏某贤瘫痪后，为了使苏某旭能更好地对苏某贤进行护理，吴女士与苏某贤将该房屋赠与了苏某旭。
第二、吴女士为×号宅院户主，是×村村民，享有×号宅院宅基地的使用权。三原告户口不在×村，其要求继承房产，只能继承房屋折价款而不能影响答辩人对房屋的整体所有权。
第三、苏某杰未对吴女士及苏某贤进行赡养便离开人世，三原告也未代替苏某杰履行赡养义务，在吴女士体弱多病，没有劳动和生活能力的情况下，在分割遗产时应当对吴女士进行照顾。
法院查明
吴女士与苏某贤共育有二子一女，长子苏某旭、次子苏某杰、女儿苏某鑫。1984年11月13日，苏某贤主持分家，约定“西头宅院为苏某旭所有，东头宅院为苏某杰所有……父母在不轮流赡养之前永住东头东屋……兄弟俩承担父母的生活费一直负责到老”。分家单中约定的“东头宅院”及“永住东头东屋”所指即本案诉争房屋，1985年，苏某杰与徐某超（曾用名徐某超）登记结婚，二人育有一子宋某（1986年出生）。1991年经本院调解，苏某杰与徐某超离婚。1993年6月，苏某杰与郭某登记结婚。1993年12月，苏某杰因病去世。
1994年3月苏某杰与郭某之子杨某出生。在1995年左右郭某与杨某搬出×号宅院，1996年郭某再婚。吴女士与苏某贤自分家时起一直居住在×号宅院内，2005年苏某贤去世，吴女士至今居住在×号宅院。2012年8月份，郭某花费6000元对×号宅院进行修缮。
庭审中，三原告表示要求实物分割，并且要求对郭某花费的6000元修缮款在本案中一并予以分割，三原告作为整体参与遗产继承，共同继承遗产的百分之六十五，三原告之间具体份额不要求在本案中区分；被告同意实物分割，并表示三被告之间具体份额不要求在本案中区分，但是不同意原告方主张的分割比例。
裁判结果
一、原告宋某、杨某、郭某共同享有北京市平谷区×号房屋宅院百分之三十五的份额，被告吴女士、苏某旭、苏某鑫共同对上述房屋宅院享有百分之六十五的份额。
二、被告吴女士、苏某旭、苏某鑫于本判决生效七日内返还原告郭某房屋修缮款三千九百元。
房产律师点评
公民的继承权受法律保护。根据分家单约定，苏某杰分得本案诉争房屋，苏某贤、吴女士夫妇在轮流居住前永住东屋。苏某杰去世后，其父苏某贤、其母吴女士、其妻郭某、其子宋某、其子杨某（苏某杰去世时尚未出生）对该案诉争房屋均享有继承权。苏某贤去世后，其妻吴女士、其子苏某旭、苏某杰、其女苏某鑫均享有继承权。苏某杰在苏某贤去世之前已经去世，故由苏某杰继承的遗产份额由苏某杰之子宋某、杨某二人代位继承。
依据当地风俗习惯，分家单视为附条件的赠与，本案中分家单也对原告吴女士夫妇在轮流居住之前永住诉争宅院东屋以及赡养费等问题做出了约定，苏某杰在未对被告吴女士夫妇进行赡养、也未实施轮流居住之前即去世，故对苏某杰因分家所得的房屋进行继承时，苏某贤、吴女士夫妇可以适当多分。苏某杰在未对苏某贤进行赡养之前即已去世，之后主要由苏某旭对苏某贤进行赡养，故对苏某贤去世后的遗产，苏某旭可以适当多分。庭审中原被告双方均同意己方继承份额不再做单独区分，法院予以支持。原告要求对郭某花费的修缮款在本案中一并处理，不违反相关法律规定，法院予以支持。
