北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
武某霞向本院提出诉讼请求：1.确认张某玲、赵某志与张某娟于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由张某玲、赵某志与张某娟共同承担。
事实和理由：武某霞与张某玲曾为北京E公司的同事。2006年5月21日，张某玲与E公司签订《职工集资建房认购协议书》，张某玲认购E公司集资建设的一号房屋一套。2006年10月18日，武某霞与张某玲签订《房屋购买权转让协议》，约定张某玲将认购的集资建房的购买权自愿转让给武某霞，以后的房屋产权归武某霞所有；武某霞支付张某玲预交款155000元，第二期和以后所有房款由武某霞支付；此房屋取得房产证时，张某玲协助武某霞办理房屋过户手续。落款处有转让人张某玲以及实际购房人武某霞的签字。
自2006年5月21日起，武某霞先后向张某玲支付了全部房款和税费共计419345元。2016年11月24日，张某玲向武某霞出具全款已交齐的收条，并将E公司及开发商出具的房款、税费收据和集资购房手续的原件都移交给武某霞。2007年3月，开发商将一号房屋交付给武某霞，此后，武某霞一直对该房屋占有、使用、出租，并一直负担着房屋上的供暖费、物业费和水电费等，至今已经长达12年。2009年9月1日，张某玲与武某霞签订了字条，约定一号房屋由武某霞占有控制，张某玲不再占有控制；一号房屋由武某霞出资并享有产权，未经武某霞书面同意，张某玲不得出卖，否则无效。2018年3月10日，武某霞将一号房屋出租给北京B公司，租期4年，至今仍在出租中。
2019年4月23日之前，张某玲从未向武某霞提出过关于房屋产权的任何异议或主张。2019年4月23日，张某玲主动打电话给武某霞，并让其子赵某找到武某霞，告知武某霞房屋已经取得房产证并威胁武某霞支付其补偿款1600000元，遭到武某霞拒绝。2019年5月31日，张某娟之子孙某突然前来房屋处并进行撬锁，欲抢占房屋，武某霞的丈夫钱某立即报警，并得知张某玲、赵某志与张某娟于2019年5月中旬签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并于2019年5月22日将一号房屋登记过户到张某娟名下。孙某承认张某娟从未前来查看过房屋，孙某不清楚一号房屋成交价格，亦无法出具付款凭证。
至今房屋一直在武某霞的占有、居住和出租中。综上，武某霞已支付了全部购房款，并一直占有、使用一号房屋长达12年，双方实为借名买房关系，武某霞为房屋的实际所有权人。张某玲故意隐瞒一号房屋出售情况，再次将一号房屋出售给张某娟，张某玲一房二卖的行为实属恶意，依法足以推定张某玲、赵某志与张某娟之间的房屋买卖行为存在恶意串通。另，武某霞调取了张某玲、赵某志与张某娟于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同显示房屋为商品房，成交价格为1500000元，武某霞认为张某玲、赵某志与张某娟的成交价1500000元属于明显不合理低价，合同内容也存在不合理之处，足以认定是恶意串通行为。张某玲、赵某志与张某娟签订的《北京市存量房买卖合同》依法应为无效。
被告辩称
张某玲辩称，第一，武某霞没有取得一号房屋的所有权，也不是一号房屋合法占有人，张某玲、赵某志与张某娟签订的房屋买卖合同没有损害武某霞的合法权益，武某霞的起诉不符合利害关系要素，应驳回武某霞的诉讼请求；第二，张某娟与张某玲签订房屋买卖合同时，一号房屋登记在张某玲名下，张某玲已经取得所有权登记并合法占有该房屋，张某玲有权处分自己的财产，张某玲出售房屋的行为合法，目前一号房屋已经登记至张某娟名下，张某娟享有合法的物权；第三，武某霞依据的购房协议涉及案外人孙某昊。
赵某志辩称，不同意武某霞的诉讼请求。第一，武某霞与孙某昊曾于2006年约定一号房屋办理至孙某昊儿子名下，2010年武某霞与孙某昊离婚时确认了武某霞对一号房屋不享有权利，武某霞作为原告诉讼主体不适格；第二，一号房屋产权证可以办理时，曾多次与武某霞联系，但均无法联系上。因不认识武某霞的配偶，所以没有跟钱某协商处理事宜；第三，一号房屋一直由武某霞对外出租，并非武某霞自住。
张某娟辩称，不同意武某霞的诉讼请求。2006年10月，武某霞与张某玲签订《房屋购买权转让协议》，约定由张某玲作为名义购房人与单位E公司签订《职工集资建房认购协议书》，由武某霞作为实际购房人支付购房款，并约定一号房屋取得房屋产权证后，张某玲协助武某霞办理房屋产权转移登记手续。自2007年3月起，一号房屋由武某霞占用、使用，长期用于出租。2017年，一号房屋办理完毕房屋产权证，但是武某霞明知或应知（武某霞与张某玲系同事关系）房屋已经取得房产证，但一直怠于办理过户登记，导致一号房屋一直登记在张某玲名下。2019年4月，张某娟的儿子孙某从张某玲的儿子赵某处得知一号房屋急于出售，故孙某口头表示有兴趣购买一号房屋。2019年4月27日，赵某持房产证向一号房屋4位承租人表示张某玲系房屋所有权人，武某霞仅为二房东，赵某向承租人退还了押金2万元及剩余1个月租金，并要求4位承租人提前搬离一号房屋。承租人于2019年4月30日前后全部从一号房屋搬离。
2019年5月初，张某娟、孙某在赵某的带领下查看了一号房屋，并核实了房屋产权证后决定购买一号房屋。双方口头约定成交价格为330万元，定金35万元，办理完毕过户手续后支付剩余购房款。2019年5月14日，张某娟与张某玲、赵某志签订《房屋买卖合同》。2019年5月22日，将一号房屋登记至张某娟名下。2019年5月30日，支付完毕全部购房款，购房款的支付方式分为定金35万元，过户次日195万元和过户后1周100万元。2019年5月31日，孙某发现一号房屋由武某霞占用，故报警，遂产生本案纠纷。武某霞主张张某娟与张某玲、赵某志恶意串通缺乏事实和法律依据。一、关于交易价格问题，首先，张某娟与张某玲、赵某志口头约定购房款为330万元，且实际支付购房款330万元，网签合同150万元系用于避税，该情况在实践中属于常见情况。故判断成交价格是否合理应以330万元为依据。其次，在武某霞申请评估鉴定的情况下，应承担举证不能的不利后果。再次，原审时在判断市场价格时方法不对，成交价格330万元不属于明显不合理价格。最后，由于张某玲、赵某志为了偿还借款而急于出售一号房屋，因此成交价格略低于市场价格，完全合乎情理。二、关于实地看房问题，首先，张某娟作为非法律专业人士的善意买受人，未在看房时留存证据材料。法院应在“不能排除买受人看房的可能性”的情况下，不应轻易以“买房人没有充分证据证明其曾经实地看房”为由认定张某娟与张某玲、赵某志存在恶意串通。
其次，张某娟及其儿子孙某曾于2019年5月初实地看房，但张某玲及其儿子赵某已于2019年4月27日以房屋所有权人的名义将承租人清退，故在张某娟实地看房时“案涉房屋无人居住”，张某娟已经尽到了审慎核实的义务，属于善意买受人。三、关于熟人关系问题，首先，张某娟与张某玲、赵某志虽然为多年邻居关系，但彼此仅相互认识，并不属于经常来往的熟人。孙某和赵某在一号房屋买卖合同之前很少相互往来。其次，张某娟与张某玲、赵某志是否相识不属于恶意串通的主观或客观构成要件。只要价格公允、流程正当，熟人之间的交易完全可以是真实合法的交易。四、武某霞提供的证据不足以达到“排除合理怀疑”的证明标准，武某霞应该承担举证不能的法律后果。
综上，本案属于典型的“一房二卖”引发的纠纷。张某玲、赵某志向张某娟隐瞒了其与武某霞已经签订了房屋买卖合同、尚未过户的事实，并分别从张某娟、武某霞处收取购房款。武某霞作为第一买受人，在长达2年的时间内怠于行使办理产权转移登记手续的权利，并且不在一号房屋居住，张某娟作为第二买受人，在实地看房确认无人居住且核实所有权人身份的情况下，无从知晓武某霞的存在。张某娟已经尽到合理的审慎核实义务、支付了合理的对价、并完成了房屋转移登记手续，张某娟已经依法取得了房屋的所有权。在此情况下，武某霞应该以向张某玲、赵某志提出违约责任的方式寻求救济。
法院查明
张某玲原系E公司的员工，赵某志与张某玲系夫妻关系。2006年5月21日，E公司（甲方）与张某玲（乙方）签订《职工集资建房认购协议书》。
2006年10月18日，张某玲（转让人）与武某霞（实际购房人）签订《房屋购买权转让协议》，一号房屋建成后，由武某霞占有使用，并将一号房屋出租。张某玲取得房屋产权证，并于2019年5月22日将该房屋过户至张某娟名下。
另查，张某玲、赵某志（出卖人）与张某娟（买受人）于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定成交价格为150万元。张某娟于2019年5月22日交纳个人所得税134295.65元（应由卖方缴纳的税费）和契税22500元，同日，双方办理产权转移登记手续，将一号房屋登记至张某娟名下。
在本案审理过程中，房屋鉴定意见为481.3万元。关于张某娟与张某玲、赵某志之间房屋买卖合同成交价款问题，张某娟与张某玲、赵某志均主张一号房屋的实际成交价格为330万元，标的为150万元的房屋买卖合同系网签合同，与实际价格不一致的原因是为了避税。
关于张某娟与张某玲、赵某志之间未签订标的为330万元书面房屋买卖合同的原因。张某娟与张某玲、赵某志称双方系老街坊，基于对对方的信任，所以未签订书面合同。双方口头约定1个月内完成交易，购房款共计330万元，定金35万元（其中现金给付105000元，银行转款245000元），网签和过户的同时支付195万元，过户后1周内给付尾款100万元。
关于张某玲、赵某志从一号房屋租户处收回房屋时间问题。张某娟提供租户于2019年4月27日出具的收条，证明张某玲之子赵某将剩余房租及押金退还租户，张某玲于2019年4月30日收房，导致张某娟在2019年5月实地看房时未发现房屋异常。武某霞提供其与“北京B公司”的租赁合同和租金给付凭证，证明租金每季度给付一次，截止2020年8月仍在给付。
关于张某娟给付购房款问题。张某娟的配偶孙某3于2019年5月10日向张某玲的儿子赵某转款245000元；孙某3于2019年5月23日向张某玲转款1950000元；张某娟的儿子孙某于2019年5月30日向张某玲转款1000000元，以上共计3195000元。张某娟主张2019年5月9日现金给付105000元，张某玲向其出具了收条。
针对一号房屋是否存在提前收房问题，法院依职权与张某娟提供收条（4份）所记载收款人和北京B公司联系。有1名租户否认出具过收条、有1名租户否认承租过一号房屋、有2名租户认可在合同未到期时业主要求提前退房并赔偿了相应的经济损失，具体腾房时间记不清了。x公司称不清楚业主提前收房事宜，其与租户之间的房屋租赁合同是到期终止，租户亦未向其公司反映过提前退房情况。
裁判结果
确认张某玲、赵某志与张某娟于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
房产律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，武某霞与张某玲于2006年10月18日签订《房屋购买权转让协议》。武某霞在签订上述协议后为购买一号房屋支付了价款，并在房屋建成后实际控制该房屋，将房屋出租。本案争议的焦点是张某玲、赵某志与张某娟之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》效力问题。第一，张某娟与张某玲、赵某志无书面合同、无书面证据材料佐证双方真实的交易价格为330万元；第二，张某娟与张某玲、赵某志无充分的证据证明双方关于付款方式、付款期限、违约责任等合同重要内容进行过其他约定；第三，即使按照张某玲、赵某志与张某娟主张为规避税款隐瞒了真实的交易价格，真实交易价格为3300000元，张某娟提供的转款凭证共计3195000元，但另外105000元除张某玲出具的收条外无其他证据材料予以佐证。第四，张某玲、赵某志与张某娟于2019年5月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》约定买受人于过户当日向出卖人支付购房款1500000元，双方于2019年5月22日将一号房屋登记至张某娟名下。
即使将本案中张某玲、赵某志、张某娟主张的张某娟及其家人向张某玲及其家人转款均认定为购房款，买方于2019年5月10日支付购房款245000元、于2019年5月23日支付购房款1950000元、于2019年5月30日支付购房款1000000元，大部分购房款系在房屋转移登记后给付，与合同约定及常理均相悖；第五，依据鉴定报告意见书，一号房屋的评估现值为4813000元。在无其他书面合同亦无其他材料佐证双方合意价格为330万元的情况下，网签合同价格为150万元，依据此价格应认定张某娟购买一号房屋的成交价明显低于市场价格；即使将本案中张某玲、赵某志、张某娟主张的张某娟及其家人向张某玲及其家人转款均认定为购房款，转款金额共计3195000元，加上张某娟支付个人所得税134295.65元，张某娟累计支付购房成本3329295.65元，该金额明显低于一号房屋的评估现值，亦应认定张某娟购买一号房屋的成交价明显低于市场价格；
第六，关于张某娟购房过程中看房情况，结合北京B公司反馈一号房屋与租户的合同为到期解除等情况，张某娟提供的租户收据仅能证明业主曾持有房屋产权证要求租户腾房并退还租金、押金情况，但租户是否全部腾退及何时腾退尚不清楚；第七，张某玲、赵某志与张某娟系老街坊，赵某志称自1977年搬入与张某娟成为街坊，平时关系和睦，双方均主张基于对对方的信任未签订其他的书面合同。需要指出的是，房屋买卖对于普通家庭属于重大事项和重大支出，交易过程中一般双方均应比较谨慎，结合本案情况，一号房屋的房款给付、房屋交接均过于随意、简单。综上，法院认定张某玲、赵某志与张某娟于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在恶意串通、损害第三人利益的情形，双方签订的房屋买卖合同应属无效。
