北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某涛向本院提出诉讼请求：1.确认陈某涛与H公司于2018年签订的《x认购书》合法有效；2.判令二被告共同协助原告办理房屋产权证；3.判令H公司向原告支付违约金219600元，并支付2020年8月11日起至房屋产权证办理完成之日止的违约金，计算方式为以1830万元为基数，按照每月2%的标准计算；4.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2018年9月10日原告与M公司签订了由原告购买H公司所建，由赵某兰购买的位于北京市顺义区一号房屋的居间合同确认书，由原告分别于2018年9月14日支付代理费用5万元，并于2018年10月30日第二次支付代理费18.3万元，合计23.3万元。M公司负责提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询，协助并促成原告与开发商H公司签订房屋买卖合同，并协助原告办理房本。
合同签订后，原告如约履行了支付足额佣金23.3万元的义务。2018年9月14日，原告与H公司、赵某兰签订了一号房屋买卖三方协议书，协议约定：房屋系赵某兰2012年以1000万元购买，该房屋自购买至今未办理产权，本次房屋总价值1750万元，全款交付完毕后，以陈某涛买受人的名义办理实际建委网上签约、验收、入住手续，陈某涛同意按照原始出让价格1000万签署《北京市商品房买卖合同》，并办理产权，上述房屋总价款为1750万元的支付方式为：（1）750万元款项于2018年10月31日前汇入赵某兰个人指定账户；（2）1000万元款项于2018年9月14日汇入赵某兰指定账户，房屋全款支付完毕后，由H公司负责依程序签订《房屋买卖合同》。
同日，原告与赵某兰又签署一号房屋买卖补充协议，由陈某涛于2018年10月31日前，缴纳房屋认购签约更名费用80万，赵某兰收到房款及上述费用后配合乙方办理房屋相关产权手续。同日，原告与H公司还签署了x认购书：合同总价1000万元，赵某兰在销售负责人处签字。上述协议签订后，原告于2018年10月30日付款80万元（签约更名费），10月30日付款350万元，10月29日付款300万元，10月15日付款100万元。上述所列款项均支付赵某兰，并有其本人签字的收条。支付给H公司1000万元。至此，原告已付清合同约定的全部付款及义务，付款总金额为人民币1830万。
义务履行完毕后，原告即对房屋进行装修总支出约500万元，但是H公司、M公司迟迟不履行其签署的《商品房买卖合同》、建委网上签约、办理房产证等义务，原告多次催办，H公司于2019年12月17日与原告签订了承诺书，约定：（1）2019年12月31日前办理商品房网签事宜；（2）2020年2月10日前办理完成商品房过户手续，并取得房产证，且同意自2020年2月11日起至2020年8月10日止，以实际购买房价为基数，按照每月千分之二的标准支付违约金，自2020年8月11日起以实际购买房价为基数，按照每月百分之二的标准支付违约金。
但时至今日，被告仍未履行其应尽义务，按H公司的承诺，以1830万元为基数，至2021年2月11日，被告已经欠违约金241.56万元。综上，二被告均承诺协助办理房产网签及办房产证义务，但均未履行承诺，二被告对此均附有连带责任。为此特向贵院起诉，恳请贵院依法判如所请。
被告辩称
被告H公司辩称：第一项诉讼请求认可《x认购书》合法有效。第二项诉讼请求办理房产证我公司同意配合办理，但是现在该房屋有抵押，如果具备条件我公司就配合办理。第三项诉讼请求我公司认为违约金约定过高，希望法院予以调整。
被告M公司辩称：第一项诉讼请求与我公司无关。办理房屋产权证是H公司的合同义务，我公司仅仅是居间方，也完成了全部的居间义务，我公司无权协助办理一手的房本。
法院查明
2018年9月10日，陈某涛（甲方）、M公司（乙方）签订了《确认书》，约定甲方通过乙方的居间服务同开发商签订房屋买卖合同，房屋坐落于北京市顺义区一号，综合信息服务费183000元。……另该确认书中有手写内容“2018年9月14日支付5万元，其余佣金2018年10月31日前支付且甲方收到房屋”“乙方协助甲方办理房本。”。陈某涛于2018年9月14日支付代理费5万元，于2018年10月30日支付代理费13.3万元。
2018年9月14日，赵某兰（甲方、出让人）、陈某涛（乙方、买受人）、H公司（丙方、产权方）签订《一号房屋买卖三方协议》，约定赵某兰于2012年认购位于北京市顺义区一号房屋，已签署《x商品房内部认购合同》，赵某兰已支付上述房屋全部房款，总计人民币1000万元整，该房产自购买之日起至今未办理产权。现赵某兰将该房屋以人民币1750万元的价格转让给陈某涛，将该房屋签约人更名为陈某涛，房屋全款支付完毕后，以乙方陈某涛买受人的名义办理实际建委网上签约、验收、入住手续。
陈某涛同意按原始出让价格，即人民币1000万元签署《北京市商品房现房买卖合同》并办理产权。上述房屋总价款1750万元的支付方式为：人民币750万元款项于2018年10月31日前汇入甲方个人指定账户，人民币1000万元款项于2018年9月14日汇入丙方指定账户，房屋全款支付完毕后，由丙方H公司负责依程序签订《房屋买卖合同》。全部房款缴纳完毕，原甲方与丙方购房的相关手续即刻废除无效。
2018年9月14日，赵某兰（甲方、出让人）、陈某涛（乙方、买受人）签订了《一号房屋买卖补充协议》，约定：1.乙方于2018年10月31日前，缴纳房屋认购签约更名费用80万元。2.甲方收到全部房款及上述费用后，配合乙方依程序办理房屋相关产权手续。
2018年9月14日，买受人陈某涛与H公司签订《x认购书》，合同签约内容为：一号房屋签约总价1000万元，抵押情况为有抵押等，付款方式：房款1000万元，买受人于该认购书签订当日支付全额房款，全额房款支付完毕后壹年内开发商提交购房人资格进行购房资格审核，审核通过后，双方签订《房屋买卖合同》，且上述认购书中加盖有H公司的公章。同日，H公司出具了收据，显示收到陈某涛交来一号房款1000万元。
赵某兰分别于2018年10月15日、2018年10月29日、2018年10月30日出具收条，显示收款人赵某兰收到陈某涛支付的一号房屋的购房款100万元、300万元、350万元。2018年10月30日，赵某兰出具收条，显示收款人赵某兰收到陈某涛交来一号款80万元，该房屋全部款项已收齐。
2019年12月17日，H公司出具了《承诺书》，载明：“致：陈某涛我司现就陈某涛购买的位于顺义区一号房屋过户事宜承诺如下：1.2019年12月31日前办理商品房网签事宜；2.2020年2月10日前办理完成商品房过户手续，并取得房产证。3.如未在2020年2月10日前办理完成商品房过户手续并取得房产证，我司同意自2020年2月11日起至2020年8月10日止，以实际购房价为基数，按每月千分之二的标准支付违约金；自2020年8月11日起，以实际购房价为基数，按每月百分之二的标准支付违约金。”
据此，陈某涛要求H公司以全部购房款1830万元为基数，按照上述标准支付违约金。对此H公司表示上述承诺书约定的违约金过高，房屋没有给陈某涛造成损失，且也应该按照购房价1750万元计算违约金。
对于签约更名费用80万元，陈某涛称当时赵某兰卖房时还没有办理房本，H公司说交80万元以后办理房本时直接把名字从公司变成其，相当于购买了一手房，而且当时谈好的房价就是1830万元，只是H公司把钱分成了两部分，与中介签订的确认书中显示的服务费就是按照全部购房款收取的，H公司在第一次庭审时也认可收到其转给赵某兰的购房款，更名费也是H公司收取的，所以应按照1830万元计算违约金，H公司在第一次庭审中认可并同意支付。
现涉诉房屋由陈某涛实际居住。陈某涛主张涉诉房屋至今未办理产权证，且《确认书》中写明了M公司协助其办理房本，因此要求确认其与H公司签订的《x认购书》合法有效，并要求H公司、M公司协助办理房屋产权证。H公司认可上述协议合法有效，亦同意配合办理房产证，但表示现在涉诉房屋有抵押，如果具备条件其公司就配合办理。M公司称其公司持有的确认书中没有“乙方协助甲方办理房本”这句话，也没有承诺过办理房本，且其公司只是居间方，无权协助办理房产证。
就涉诉房屋产权办理的相关事项。陈某涛称：虽然合同约定有抵押，但2017年6月9日就已经还完了，当时涉诉房屋不存在抵押的情况。涉诉房屋是分两笔支付的购房款，一笔支付给了赵某兰，另外一笔支付给了H公司，因为H公司说涉诉房屋有抵押，所以才将这1000万元打到了公司账上，用于偿还盛京银行的抵押借款。当时涉诉房屋具备过户条件，其一直催H公司过户，但是H公司一直说有抵押。现在涉诉房屋上的查封发生在其起诉之后，不影响H公司、M公司给其办理房产证。
H公司称赵某兰当时是其公司员工，其公司没有找到赵某兰认购时签订的认购合同，且赵某兰认购涉诉房屋后没有向其公司支付任何购房款。至于陈某涛支付给赵某兰的购房款赵某兰是否又支付给了其公司，H公司称其公司没有收到，赵某兰没有给其公司。另，在2021年6月15日庭审中，H公司称赵某兰钱收了就转给了公司。
另，涉诉房屋于2018年8月16日设立了抵押登记，抵押权人为某银行，且涉诉房屋已经被法院司法查封。
裁判结果
一、原告陈某涛与被告北京H公司于2018年9月14日签订的《x认购书》合法有效；
二、被告北京H公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈某涛2020年2月11日至2020年8月10日违约金219600元，并以1830万元为基数，按照日万分之一的标准支付原告陈某涛自2020年8月11日起至房屋产权证办理完成之日止的违约金（上述两部分违约金总额以366万元为限）；
房产律师点评
依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈某涛作为买受人与H公司签署了《x认购书》，认购了涉诉房屋，并约定有认购房屋的房号、户型、建筑面积、签约总价等房屋基本情况、付款方式等，且该认购书中加盖有H公司的公章，故《x认购书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
关于陈某涛要求H公司、M公司协助其办理涉诉房屋的房产证一节。根据法院查明的事实，涉诉房屋已设立抵押登记并被法院依法查封，因此法院对陈某涛的该项请求不予支持。
对于违约金。H公司在《承诺书》中承诺如未在2020年2月10日前办理完成商品房过户手续并取得房产证，其公司同意自2020年2月11日起至2020年8月10日止，以实际购房价为基数，按每月千分之二的标准支付违约金。现涉诉房屋未取得房产证，故陈某涛要求H公司以实际购房价1830万元为基数、按照上述标准支付违约金219600元，法院予以支持。
对于2020年8月10日之后的违约金，虽然承诺书中约定按照每月百分之二的标准支付，但上述标准明显过高，且H公司亦表示违约金约定过高，因此，法院综合考虑陈某涛已实际占有使用涉诉房屋、实际损失等情况，酌情确定H公司以1830万元为基数，按照日万分之一的标准支付陈某涛违约金，且上述两部分的违约金总额最高不超过总购房款1830万元的20%，即366万元。
