北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告高某、赵某杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令北京市丰台区Y号房屋归赵某杰、高某所有，赵某鑫将该房屋返还给赵某杰、高某；2.判令北京市丰台区B号房屋由赵某杰继承51.75%的份额，赵某霞继承16.08%，赵某鑫继承16.08%，赵某刚继承16.08%的份额，由赵某杰居住使用。
事实理由：赵某贤与杜某玲系夫妻，育有四名子女，分别是长女赵某霞、长子赵某鑫、次子赵某杰、三子赵某刚，赵某贤于2007年去世，杜某玲于2020年去世。高某系赵某杰之前妻，双方于1984年结婚，于2020年离婚。赵某贤、高某均是某单位（以下简称：某单位）的职工，某单位将座落于丰台区Y号房屋（以下简称：Y号房屋）分配给赵某贤，但该房屋实际由赵某杰、高某购买。
某单位将座落于丰台区B号房（以下简称B号房）分配高某，该房屋实际由赵某贤夫妇出资。Y号房屋购房款59170元，该房屋登记赵某贤名下。B号房购房款27045元，该房屋登记高某名下。2006年8月4日，赵某贤夫妇与四名子女及高某一起召开家庭会议，会议上全体成员均同意Y号房屋产权归赵某杰、高某，B号房大赵某贤夫妇百年后由四名子女共同继承。
原、被告曾就上述房屋产权归属发生争议，后向某单位咨询，得知上述房屋系军管央产房，无法实现产权变更，即Y号房屋无法过户至赵某杰、高某名下，B号房无法变更至其他继承人名下。为维护原告利益，故起诉至法院。
被告辩称
被告赵某霞、赵某鑫、赵某刚辩称，赵某贤、高某均系某单位职工，分房时原告提出想和父母换房居住，父母考虑原告一家三口挤在一间屋里，孩子十几岁多有不便，同时自己没有足够的钱购买大房子，为了改善原告的住房条件，就同意了这个条件。
Y号房屋于2000年10月交付，父母与原告之子共同居住到2001年6月。B号房于2001年3月交付，该房屋装修家居等均由父母出资完成。父母于2001年6月搬入B号房并居住至母亲去世。2003年，原告与父母及赵某鑫夫妇产生矛盾，原告为防止案涉房屋以后产生争议，就起草了《赵某杰出资购买宿舍楼的情况》，要求家人签字，大家也都签了，认可其出资。2005年时父亲病重，为防止死后子女因房屋发生矛盾，要求把房屋换回来居住，原告一家不同意，最后经亲戚调解，于2006年8月共同签订《家庭协议书》原告承诺只要自己仍住大房子（即Y号房屋），父母可以在小房子（B号房）居住到去世，父母百年后该房屋作为遗产由其他继承人继承并居住。
被告认为该份协议属于附条件赠与，因家庭协议书系互为条件的赠与，在原告继续居住Y号房屋的前提下，原告无权主张赵某鑫返还B号房屋。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
法院查明
赵某贤、杜某玲婚后生育四名子女，分别是：长子赵某鑫、次子赵某杰、三子赵某刚、女儿赵某霞。赵某杰与高某原系夫妻，2020年7月29日，双方通过民政局协议离婚。2007年8月5日赵某贤去世，2020年4月10日杜某玲去世。
2003年8月10日，赵某贤（乙方）与某单位（甲方）签订的《房屋买卖合同》，双方约定甲方将Y号房出售给乙方，房价为59170元。
2004年10月20日，高某（乙方）与某单位（甲方）签订的《房屋买卖合同》，双方约定，甲方将B号房出售给乙方，房价为27045元。
2006年8月4日，赵某贤、杜某玲、高某、赵某杰、赵某鑫、赵某霞、赵某刚，签订家庭协议书，上述人员在该协议中约定：因当年二子赵某杰没有房，和媳一直同二老赵某贤、杜某玲一块生活，后来单位分给父亲赵某贤的房屋Y号房是赵某杰、高某垫付的房款。家中同意赵某杰、高某长居住、产权所有，并作签字。二老现住的B号房是后来单位分给高某的，当时二老提出要单独生活，家中也都同意二老的要求，因此父亲赵某贤买下了分给高某的楼，也就等于赵某杰、高某买了父亲的房，父赵某贤杜某玲买了高某、赵某杰的房。现在二老年事已高，在世说明百年后这个房由四子女共同继承。
会上强调，子孙成家没房的情况下，也可申请但必须继承四人开会协商，同意后由申请人付清房款方可住，但决不能出租和转让它人，立此为据，共同遵守。
2021年2月4日，本院立案受理了原告赵某霞、赵某刚、赵某鑫与被告赵某杰、第三人高某法定继承纠纷一案。对Y号房屋、B号房屋价值进行评估，该项目无法进行上市交易，无法进行市场价值评估。后赵某霞、赵某刚、赵某鑫撤诉。本院在庭审中向当事人释明，该案的笔录及相关证据均作为本案的定案依据。
2022年7月18日，本院前往某单位调查单位对职工案就涉房屋进行私下交换的意见，接待人员答复，我单位仅认可产权证，分给谁就是谁的房子，不认可职工之间私自换房。
当事人均认可B号房屋是赵某贤、杜某玲出资，使用了高某、赵某杰的工龄；Y号房屋为赵某杰、高某出资，使用了赵某贤、杜某玲的工龄。B号房屋登记在高某名下。Y号房屋登记在赵某贤名下。
裁判结果
一、位于北京市丰台区B号房屋由高某、赵某杰、赵某刚、赵某鑫、赵某霞按份共有，其中赵某杰享有41.2775%、高某享有32.555%、赵某刚享有8.7225%、赵某鑫享有8.7225%、赵某霞享有8.7225%；
二、位于北京市丰台区Y号房屋由高某、赵某杰、赵某刚、赵某鑫、赵某霞按份共有，其中赵某杰享有37.2775%、高某享有24.555%、赵某鑫享有12.7225%、赵某刚享有12.7225%、赵某霞享有12.7225%。
三、驳回原告赵某杰、高某其他的诉讼请求。
房产律师点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
案涉房屋物属于军管央产房，只有在单位同意的情况下才能在央产房管理部门办理不动产变更登记。根据法院向单位的调查，单位已明确表示不认可职工之间的私下换房行为，故在目前的政策下，当事人实际无法按照家庭协议书的约定对房屋进项过户登记。
关于家庭协议的条款效力，法院认为应当区分协议的物权效力和债权效力。从债权效力分析，赵某贤、杜某玲、赵某杰、高某、赵某霞、赵某鑫、赵某刚已经就B号房、Y号房屋的归属进行了约定，即Y号房屋归赵某杰、高某。B号房屋属于赵某贤、杜某玲，赵某贤、杜某玲去世后，B号房屋由赵某杰、赵某霞、赵某鑫、赵某刚继承。因某单位明确表示不同意职工私自调换房屋，相关房屋实际无法按家庭协议约定办理产权过户登记，故无法产生物权效力。在此基础上，法院只能对相关房屋进行析产继承。
在相关协议无法直接履行的情况下，法院曾试图通过评估房屋价值的方式对案涉房屋进行析产继承，因案涉房屋无法上市交易，评估公司无法确认房屋价值。在此情况下，赵某杰、高某再次提起诉讼，并提出按照平米折算的方式确认彼此的房屋份额。该计算方式的前提是，假设每平方米所对应的房屋价值相同，但在现实中，房屋价值受楼层，朝向等因素影响，每平米的价值差异较大，在无法明确每平米房屋价值的情况下，直接按平米进行折算，容易产生较大的误差，故不宜采取该种方式进行析产继承。
本案中，B号房屋和Y号房屋除购房款外，还使用了工龄，而工龄折价的前提是案涉房屋有明确价值。目前，B号房屋和Y号房屋的价值无法评估，故上述房屋的工龄所对应的财产价值实际也无法析出。
在工龄价值无法析出的情况下，法院仅能对原、被告分别在B号房屋和Y号房屋占有的份额进行确认。参考北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答第六项所提供的工龄换算公式，工龄所占权属比例=工龄对应的财产价值÷购买房屋时的价值。本案中，工龄对应的财产价值应当是因工龄折算优惠扣减的价值。参考上述公式，法院酌定B号房屋工龄所占产权比例为65.11%，Y号房屋工龄所占产权比例为50.89%。
B号房屋的析产继承明细为：工龄对应价值为高某、赵某杰享有，共计65.11%，考虑高某赵某杰已离婚，法院酌定高某占32.555%、赵某杰占32.555%。B号房剩余部分（即34.89%）为赵某贤、杜某玲的遗产，该部分按法定继承处理，即赵某杰享有8.7225%、赵某刚享有8.7225%、赵某鑫享有8.7225%、赵某霞享有8.7225%。综上，B号产权应为赵某杰享有41.2775%、高某享有32.555%、赵某刚享有8.7225%、赵某鑫享有8.7225%、赵某霞享有8.7225%。
Y号房屋析产继承明细为：工龄对应价值为赵某贤、杜某玲享有，共计50.89%，该部分为遗产，按法定继承处理，即赵某杰享有12.7225%、赵某鑫享有12.7225%、赵某刚享有12.7225%、赵某霞享有12.7225%。Y号房屋剩余部分（即49.11%）归赵某杰、高某享有，考虑高某赵某杰已离婚，法院酌定高某占24.555%、赵某杰占24.555%。综上，Y号房屋产权应为赵某杰享有37.2775%、高某享有24.555%、赵某鑫享有12.7225%、赵某刚享有12.7225%、赵某霞享有12.7225%。
关于Y号房屋、B号房屋的居住问题，B号房、Y号房屋均存在赵某贤、杜某玲的财产权利，赵某贤、杜某玲去世后，上述财产利益由其继承人继承。在工龄财产价值无法析出的情况下，上述房屋仅能按份共有，在此情况下，原告要求对Y号房屋、B号房屋享有排他性居住权的诉讼请求依据不足。需要指出的是，虽然因案涉房屋的特殊性，当事人无法按家庭协议办理过户，但该份协议毕竟反映出当事人的真实意思，望各方当事人在处理案涉房屋的居住问题时，按照尊重历史、家族和睦的原则，妥善处理相关房屋的居住问题。
